山东楼市如何去库存？

【中国经营网注】山东省要转变房地产开发模式，适度降低商品住宅供应比重，由相对单一的居住型产品向多元化产品转变，积极发展跨界地产。各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、都市型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(会议室 实验室 茶社或咖啡屋 办公间)”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等，实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。

对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中小学、幼儿园用房，缓解“上学难”、“入托难”问题。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者，将住宅、公寓登记注册为营业场所。

据大众网报道，截至2014年年底，山东全省商品房库存1.6亿平方米，去库存化周期达到27.3个月。日前，山东省政府办公厅印发了《山东省房地产业转型升级实施方案》，将通过发展跨界地产、发展房产租赁市场等方式实现房地产业转型升级。

房地产产业是地方财政的重要支柱。“十五”以来，房地产业提供的地税收入年均递增30%以上，2014年达到969亿元，占山东全省地税收入的27%，在服务业中居首位，还带动了建筑、建材、金融、商业、物流、家具、家电等几十个相关产业的发展。2014年，山东全省房地产企业缴纳土地出让金525亿元，缴纳城市基础设施配套费221亿元，有力促进了城市建设和发展。

然而，山东房地产还存在问题，方案中指出，山东商品房库存偏高，截至2014年年底，全省商品房库存1.6亿平方米，去库存化周期达到27.3个月。

除了库存较高之外，山东房地产业还存在以下突出问题和不足：产业集中度偏低，龙头企业实力弱，缺乏知名品牌企业，全国开发、物业企业百强中均只有1家;产品结构不合理，居住地产比重偏大，商业地产供应过剩，工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低;资本运营能力差，企业自有资金少，融资能力低，没有一家直接发行上市的房地产企业。

按照方案，山东省提出，2015-2020年，每年房地产开发投资保持在6000亿元左右，商品房销售面积保持在1亿平方米左右，物业管理面积年均增长7%左右。到2017年，房地产业增加值占地区生产总值的比重达到4.5%左右，提供地税收入1100亿元左右;到2020年，房地产业增加值占地区生产总值的比重达到5%左右，提供地税收入1200亿元左右。

方案要求，山东省要转变房地产开发模式，适度降低商品住宅供应比重，由相对单一的居住型产品向多元化产品转变，积极发展跨界地产。

同时，方案要求创新消化库存商品房。各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、都市型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(会议室 实验室 茶社或咖啡屋 办公间)”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等，实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。

对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中小学、幼儿园用房，缓解“上学难”、“入托难”问题。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者，将住宅、公寓登记注册为营业场所。

2018年山东新建高层将淘汰毛坯房

根据方案，山东将加快转变住房建造模式，推进建筑(住宅)产业现代化。2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。

方案提出，山东将推进土建装修一体化。引导开发企业从委托设计入手，组织实施土建装修一体化，建设销售成品住房，避免施工过程中的拆改，避免业主购房后二次装修造成的材料浪费、环境污染和安全隐患。研究制定地方强制性技术标准，2017年设区城市新建高层住宅实行全装修，2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。对全装修商品住宅，在销售时实行毛坯房和装修分别计价，分别开发票，分别纳税。

山东将发展节能环保型住宅。把建筑(住宅)产业现代化作为提升住宅品质、节约资源能源、培育新兴产业的重要途径，大力发展省地节能环保型住宅，发展绿色建筑。推进住宅设计标准化。针对住宅建筑层高、开间、进深、厨卫等，研究编制和推广实施全省统一的设计标准，建立完善建筑结构与构件、部品协调一致的模数体系，为住宅构件和部品工厂化生产、规模化应用奠定基础。

同时，推进住宅部品通用化、住宅施工装配化、技术应用集成化、住宅建设标准城乡一体化。并推进信息技术推广应用。山东将大力开展基于建筑信息模型(BIM)技术下的标准化建筑构件和部品数据库建设，积极运用物联网、地理信息系统(GIS)、大数据、云平台等技术，以住宅开发为主体，着手构建覆盖建筑设计、构件和部品生产、运输、施工、监理、验收、物业管理全过程的信息系统，推动住宅建造和管理智能化。

山东将加快培育大型房地产企业集团