楼市酝酿“金九”反击战

【中国经营网综合报道】“金九银十”作为传统销售黄金期，众多开发商把项目推盘时间定在9月。亚豪机构数据显示，9月北京将有34个项目入市，创造年内供应小高峰，其中高端项目占比明显加大，通州运河核心区商住类产品集中供应。业内人士认为，7-8月全国楼市成交出现下滑，主要原因是供应不足，9月开始，房企为冲击全年销售目标，把握降准降息带来的“窗口期”，加快推盘节奏，淡季后购房者看房热情也会提高，下半年第一个交易高峰将在“金九”出现。

9月现供应小高峰

据北京商报报道，在经历了7-8月的供应低谷后，9月北京商品住宅市场将迎来年内供应小高峰。亚豪机构统计数据显示，9月，北京市场预计将有34个项目入市。

其中包括使馆壹号院、天恒金融街公园懿府、元都尚街等20个纯新盘，以及包括恒华·安纳湖、领秀慧谷、龙湖长城源著等在内的14个老项目后期。这一开盘量与今年入市量最高的5月持平，再度创造年内供应“小高峰”。整体来看，昌平、丰台等区域是此次推盘最多的。据了解，进入8月以来，昌平纯商品房在北京区域楼市中仅次于通州，成交量不容小觑。

从近期热点通州区供应情况来看，9月该区域预计将有6个项目入市，其中包括金隅78墅一个别墅项目，首开万科城市之光、天晟嘉园两个普宅项目，以及世界侨商中心等3个商住项目。

从9月预计入市项目特征来看，高端项目比重明显加大。34个预计入市项目当中，别墅项目占据5席，高端公寓项目有入市预期的多达6个，其中报价最高的为使馆壹号院，单价15万元/平方米。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，今年被称为北京房地产史上的“豪宅元年”，大量被高地价托起的高端物业蓄势待发，另外受到稀缺地理位置影响的市区老项目，以及受到周边高价项目拉动的郊区老项目也出现上调价格的现象，逐步迈入高端物业阵营。而随着2015年销售季已过去近2/3，这些新老高端项目们大多已锁定一定量的意向客群，因此纷纷趁着“金九银十”整装入市。

二套房公积金贷款再放宽

据中证网报道，住建部、财政部、央行8月31日联合发布通知，下调住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例，通知称，为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次三部门的联合发文出乎市场预料。上周降息后，公积金贷款利率下调0.25个百分点，这次又下调二套房公积金贷款首付比例，反映了政策面进一步加大支持楼市的力度。

严跃进认为，由于新政策可以差别化实施，北京等一线城市下调最低首付款比例的可能性不大。这些城市目前房价上涨的压力较大，同时，如果下调最低首付款比例，可能激活一批高端置业需求，虽然可以带来市场成交量的上升，但可能加大房价上涨的压力。

新政策有望提振房地产市场。今年各类宽松政策集中出台，尤其是在传统的“金九银十”来临之际出台新政策，有助提高购房者入市的积极性。一些有改善性购房需求的群体可能选择在此时入市。毕竟，考虑到公积金贷款额度“僧多粥少”的风险，早申请早购房是理性选择。中央此次进一步松动楼市调控政策，房地产市场有望发挥提振市场信心、带动经济复苏的作用。

房企加快推盘节奏

同策咨询研究部总监张宏伟表示，很多房企于7月重新调整推盘计划，7-8月推盘节奏放缓，9月开始，开发商将加快推盘速度，供应量增加也会反映在成交量上，预计9月楼市成交量将有所提升。8月26日起，央行再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，房企会积极调整推盘节奏，把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”。

“进入8月以来，房企进入中报密集发布期，其中大量房企出现净利润下滑，下滑幅度甚至超过50%。房企利润下滑的主要原因在于房地产行业整体景气指数偏低，尤其是二三线城市房地产销售缓慢。” 任启鑫分析认为，随着一线城市销售情况的不断回暖，全国布局的房企多会选择加快一线城市推盘节奏，以一线城市的销售来弥补整体利润的缺失。

但是与此同时，以北京为代表的一线城市土地成本不断飙升，再加上供地不足的现状使得未来整体供应节奏趋于缓慢。受到这两方面因素的影响，预计在即将到来的传统销售旺季“金九银十”，北京商品住宅供应将出现一个年内“小高峰”，但也难以出现太大突破。

“金九银十”可期

张宏伟认为，此次央行降息降准后，央行累计已经有五次降息四次降准，对于楼市来讲，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期来看，楼市接下来几个月尤其是下半年“金九银十”的成交量势必会短期反弹，这已经没有什么太多的悬念。

张宏伟进一步表示，从房企角度看，首先应积极调整推盘节奏，增加三季度尤其是“金九银十”销售业绩在全年的比例，防止市场环境在四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。

“北京 金九银十 的市场格局会比较好，并不会受到目前人民币汇率贬值、股票市场不景气等太明显的影响。同时，此次降准降息后，购房成本进一步降低，可提高置业者入市积极性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示。