房企中报暴露了什么信号？

【中国经营网综合报道】截至25日，绿地、万科、保利、招商等60家房企先后发布了半年报。由于行业利润整体下滑，房地产上市公司净利润率跌进10%。不仅如此，多家房企高管表示，面对日益竞争的市场环境，未来至少有半数的中小房企将选择退出这个市场，随着行业不断成熟，未来的集中度也会越来越高。而目前看来，行业“大鱼吃小鱼”的故事，只是刚刚开始。

60家房企公布半年报

据经济参考报报道，截至目前，公布半年报的房企合计60家，这60家房企营业收入合计为3011.4亿元，而净利润只有252.57亿，净利润率8.4%。对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，“2014年房企的平均净利润率为10%，在2013年净利润率高达11.97%。预计，随着中小房企集中公布半年报，平均净利润率可能会继续下调”。

实际上，房地产行业已经进入中低利润行业范畴。60家企业中有36家企业利润率低于10%，有28家净利润下调。

张大伟表示，综合来看，多方面原因造成行业净利润率的持续下调。“首先，是销售压力依然很大。虽然全国一二线市场回暖，但三四线依然处于调整过程中，以价换量在持续;其次，对企业来说，对内对外融资成本都吞噬了利润;此外，房企一二线拿地艰难，过去依赖土地升值获得利润的发展模式已经难以维持”。

他认为，目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。房企的可持续发展关键还在于战略转型。预计在利润普遍下调的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，房地产业的竞争将越来越激烈。

“由于市场库存偏大的基本面没有改变，楼市‘风险控制’常态化的基本面也没有改变，”同策咨询研究中心总监张宏伟说。此外，中小房企无论在资本市场还是销售市场都无法与大型品牌房企抗衡，这就使得中小房企在2015年下半年及未来几年仍然会面临比较大的资金面的问题。

张宏伟进一步分析预测，行业进入下半场之后，产品类型偏高端、周转率较慢的企业，前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，盲目多元化扩张、导致房地产主营业务受到影响的企业，可能会加速退出房地产市场。

不得不提及的是，一味地追求高利润容易导致库存积压，一味地追求高周转又削薄了利润，在这种“悖论”下，追求“有质量的增长”，追求净资产回报率(ROE)，成为了品牌房企的共识。

据第一财经日报报道，时间拉回2013年，这一年楼市成交火爆，北京二手房业主坐地起价，土地市场地王频出，房地产行业一派繁荣。在这一年里，龙头房企经历了ROE的高点。

根据年报数据，万科2013年毛利率比2012年下降了3.53个百分点，但其全面摊薄的ROE达到了19.66%，创下了历史最高水平;碧桂园当年毛利率同比下降6.3个百分点，而ROE达到了19.37%，中海ROE更是达到21.08%的超高水平。房企的“优等生”里，稳健、强调效率的龙湖地产2013年营业收入增长49%，全面摊薄的ROE更是高达21.73%。

今年3月前后，万科总裁郁亮透露，他已在公司内部立下200亿元利润的军令状，万科已彻底放弃追求规模增长，强调从来没有订立每年销售目标，未来会专注于业务转型，加快业务创新。彼时，被问及万科2014年毛利率下跌时，郁亮称，相对于毛利率，对万科更重要的是ROE。

ROE又称股东权益报酬率，是净利润与平均股东权益的百分比，为税后利润除以净资产得到的百分比率，直观意义是股东用1元钱的投资1年中赚取了多少财富增量。这个指标用以衡量一家公司对股东投入资本的利用效率，也能较适宜地反映上市公司的盈利能力和企业价值。

2014年，万科ROE为17.86%，按年下降1.8个百分点。有报道称，万科计划未来三年全力提升经营效率，目标是2016年的ROE可挑战历史最高水平。

然而，现实却有些骨感。中报显示，今年上半年万科净利润同比增长0.77%，营收同比增长22.72%，但摊薄ROE为5.5%，低于2014年同期的6.25%和2013年同期的6.84%。

遭遇了ROE下滑的房企“优等生”还不只是万科。根据中报，碧桂园今年上半年ROE为7.79%，去年同期这个数字是11.00%，同比下滑3.21个百分点;从年报看，2014年碧桂园的ROE水平为18.05%，相对2013年全年的19.37%而言也出现下滑。同样在港股上市的龙湖地产今年上半年ROE为7.68%，比去年同期的10.04%相比下滑2.36个百分点，其2014年全年ROE为17.49%，虽然仍为业内领先，但也低于2013年21.73%的水平。

房企“千亿俱乐部”中，已经公布中报的公司中，也有公司ROE得到提升，但提升幅度不大。如招商地产和保利地产ROE分别为6.76%和7.79%，同比分别提升0.23个百分点和0.58个百分点。

根据源自美国的业绩评价体系杜邦分析模型，ROE作为企业核心的财务指标，可从三个变量来拆解和观照，即衡量企业运营效率的销售净利润率，衡量企业的资产使用效率的总资产周转率，衡量企业财务杠杆的权益乘数。

眼下品牌房企ROE下滑的原因，与上述因素密不可分。易居智库研究总监严跃进8月25日接受本报记者采访时分析，上述房企ROE出现下滑，和净利润的下滑态势有关，一方面今年房地产行业回温但未见较大反弹，另一方面2013年后土地成本持续走高，房企经营成本增加。

半数中小房企可能退出