万科轻资产路径再抉择

由万科联合鹏华基金发起的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型基金”（以下简称“鹏华前海万科REITs”）终于传来确切消息。6月23日，《中国经营报》记者从基金管理方鹏华基金方面获悉，已于6月8日获证监会批准的鹏华前海万科REITs于6月26日公开发售，鹏华前海万科REITs由此成为国内第一只真正意义上符合国际惯例的公募REITs产品。

REITs破冰意味着万科的轻资产战略迈出了实质性一步。从万科向城市配套服务商转型开始到其首只公募REITs落地，万科的轻资产战略推进其实并不容易，面对资产周转效率和不动产运营权之间的矛盾，万科暂时还没有寻找到特别合适的方案，这让万科在推进轻资产战略时面临着诸多困惑和压力。

公募REITs破冰

根据此前万科透露的信息，万科与鹏华基金合作的REITs基金，标的是位于深圳前海的万科企业公馆。该项目包含一座约为1万平方米的特区馆、36栋建筑面积约200~1600平方米不等的企业公馆、一座约3300平方米的商务中心、约3000平方米的商业配套以及约6000平方米的半地下停车场，目前，该项目已是满租状态，每平方米月租可达到250元。

2014年6月，万科采用BOT（建造、运营、移交）的模式为前海管理局开发完该项目后，拥有了该项目8年的运营管理权，期满8年之后（至2021年），项目将无偿交还给前海管理局。

记者从鹏华基金方面获得的鹏华前海万科REITs交易方案显示，该基金在合同生效后10年内将实行封闭运作，并在深圳证券交易所上市交易。在封闭运作期间，将以不高于基金合同生效日基金总资产50%的比例，通过增资方式持有目标公司（深圳市万科前海公馆建设管理有限公司及其组织形式变更后的实体）50%的股权至2023年7月24日，以获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入；另外不低于50%的基金资产,将投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等，以获取固定收益类资产和低风险的二级市场权益类资产的投资收益机会。在基金封闭运作期满后，该封闭式基金自动转为上市开放式基金，属性变为债券型基金。

“这是一个具有里程碑意义的事件，宣告了公募基金投资范围拓展到了不动产领域，是将顶级商业地产资产证券化的重要实践，不仅填补了国内公募REITs基金的市场空白，丰富了国内金融市场的层次和产品，对投资者而言，也是优化资产结构，分享优质商业地产租金收益的机会。”鹏华基金董事长何如在6月24日举行的“前海公募REITs金融创新高峰论坛”上表示。

据鹏华基金方面披露的信息，该公募REITs基金的面值是1元，首次募资期间，认购金额最低为10万元，追加认购单笔最低金额1000元，基金以30亿元为募集上限。

作为基石投资者，深圳前海金控公司将以自有资金或其指定机构认购3亿份（不包括利息折算的基金份额），自基金合同生效之日起两年内不得转让；同时，鹏华基金也将以自有资金认购1000万份（不包括利息折算的基金份额），自基金合同生效之日起三年内不得转让。

为了确保未来投资标的能够获取稳定的现金流收入，该公募REITs基金设立了多个条款以控制风险，其中包括实行利益绑定，对万科超出预期的运营结果实行超额收益部分分成机制，以确保项目后续的良好运营；与此同时，要求深圳万科开立保证金账户，一次性存入不低于2000万元的保证金并确保每年维持不低于2000万元的保证金。若目标公司当期实际业绩收入低于深圳万科提供并经基金管理人确认的目标公司当期业绩比较基准，深圳万科将以保证金账户资金余额为限按目标公司当期实际业绩收入低于业绩比较基准的差额向本基金进行支付。

万科高级副总裁祝九胜将该基金的落地发行视为万科轻资产战略的重要一步。“万科作为这只公募REITs的受益者，能拿到这个钱不容易，首先要感谢鹏华前海基金的团队”，一直负责万科前海公募REITs商务谈判的祝九胜表示，未来万科的资产管理规模将是万亿级的，万科将会继续为各金融机构提供更多的可证券化优质资产。