土地出让大幅下滑 地方政府面临34年来最严峻考验

【中国经营网综合报道】2015年半月不到，四个一线城市土地出让金就已超过200亿元，这说明一线城市土地市场在逐步升温，但三四线城市则乏人问津。而过去一年的土地财政，其增长幅度看似很高，相比2013年同比增速44.6%，已是大幅放缓。这也可理解为，各地对土地财政依赖还有惯性，但也是最后的疯狂。

据每日经济新闻的报道，来自财政部的数据显示，2014年全国一般公共财政收入增速以8.6%的速度创下23年来新低，首次进入到个位数区间。

财税专家李文海评论称，由于房地产市场调整影响扩大，商品房销售额明显下滑，导致与之相关的房地产营业税、房地产企业所得税、契税及土地增值税等回落较多。他表示，房地产市场的不景气，对特别依赖土地财政的地方财税收入更是打击。

2014年，地方一般公共财政收入（本级）75860亿元，增长9.9%。这也是地方一般公共财政收入自2003年以来首次回落至个位数增长。而今年情况或许会更加不乐观，有机构已经预测今年土地出让收入可能会出现负增长。

多地土拍已显疲态

地方政府对土地出让收入和房地产相关收入的依赖性很强，房地产下行对地方政府收入的影响不言而喻。

房地产低迷的最大直接影响是土地出让收入大幅下滑。2013年土地出让收入增长了45%至4.13万亿人民币，2014年虽再创新高，但增幅已经较为温和。

瑞银首席经济学家汪涛表示，由于结构性供大于求和库存水平高企，房地产市场将继续下行调整，大多数城市土地出让活动已显疲态。2015年土地出让收入可能减少三分之一，这一幅度将创下十年的最大降幅。

从年初情况来看，2015开年全国多城土地市场平淡开场，地块以底价成交为主甚至出现流拍。

2015年1月9日，合肥土地市场迎来新年首场土拍，共挂牌出让4宗地块，其中肥东两宗地块报价均未达到保留底价而流拍；截止至1月27日，天津经营性用地自开年后仅成交4宗，总土地出让金不足3.3亿，首宗环内地块经延期摘牌后仍惨遭流挂。

不仅是二线城市，相较于去年，广州、深圳的土地市场同样略显冷清。1月深圳土地出让金仅约49.4亿元，同比下降约72%；广州共挂牌出让13宗土地，全部底价成交，总计金额59.7亿元，同比去年下降14%。

此外，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示，从矛盾积累情况看，过度依赖“土地财政”和“资源经济”的模式不可持续，2015年，将继续核减新增建设用地规模。

李文海说，土地财政的大头收入来自于住宅用地出让，在目前楼市库存高企的情况下，多数二、三线城市土地市场很难走俏，这对地方财政增收是一个巨大考验。

预计今年地方政府土地出让收入降幅达1/3

另据新华社的报道，上海--瑞银证券最新发布的报告认为，地方政府潜在融资缺口规模可能较大，预计今年地方政府土地出让收入降幅可能高达三分之一，从而显著削减其实际可自主支出的资金，规模约为GDP的1%。

瑞银证券指出，正式的地方政府债券发行量可能只是以往融资平台举债规模的一半，这又带来规模超过GDP的1%以上的融资缺口。考虑到地方政府层面缺乏偿债能力、以及今年基建投资需求高于2014年，对应的潜在融资缺口规模可能要大得多，而PPP及其他途径可能是务实的解决方案。

瑞银证券预计，中央政府将采取务实的办法来解决问题。虽然PPP可能不是实现地方政府财政和融资自律的最佳方法，但PPP最终将有助于引入企业资本(包括一些符合要求的国企和地方融资平台)参与基建投资。

“此外，我们认为一些原有做法将在未来的一段过渡时期内继续推行，例如展期到期地方债务、允许融资平台为现有项目融资等。我们还预计2015年中央政府及政策性银行将增强对基建投资的资金支持。最后，我们预计重组存量地方政府债务将有助于减轻整体偿债负担。”

地方财政收入压力不减