四川资阳抛救市猛招 鬼城风声再起？

【中国经营网综合报道】偏居西南的三线城市四川资阳抛救楼市新政由于力度空前引发外界关注。据了解，针对首次置业者，资阳当地政府一次性奖励7000元，房交会上成交的再奖励2000元，同时取消境外机构和个人在当地购房限制，保障农民在农村各项权益的基础上鼓励他们进城买房等新政“让人眼前一亮”。

对此，全国房地产经理人联盟四川分会秘书长何良栩认为，资阳推出的楼市“20条”实为短期“救市”之举，当前资阳房地产供应偏大，亟待去库存，其“救市”效果仍有待后市检验。事实上，由于前期房地产投资过大，当前三四线城市的楼市泡沫正在逐步增大，各地或将出现更多鬼城。

买房给现金奖励

据每日经济新闻报道，资阳市的官方文件显示，该市于2015年1月21日正式下发了 《关于稳定住房消费的实施意见》(资府办发 【2015】5号)，涉及税收金融、棚改货币安置、住房公积金、首套房认定标准等多方面。当地业内称为“政府20条”，有效期一年。

资阳市的“20条”除了调整公积金贷款、降低首套房认定门槛、落实购房税收金融、棚改货币补偿等措施之外，还包括“购房直接奖励现金、鼓励农民进城买房、取消境外机构和个人在当地购房限制”三项新措施，其力度远超其他地方。尤其是对于“买房奖励现金”一项，资阳市要求凡在该市主城区购置首套房(限价房和安置房除外)的居民，一次性奖励7000元，如果在近期资阳房交会上成交，再给予2000元奖励。

“奖励资金按照开发企业税收缴纳关系，由市区两级各自承担。具体领取办法，按照市房管局、市财政局另行规定。”资阳市房管局相关工作人员表示，归结一点就是财政拿钱，具体细则暂未出来。

不得不提及的是，资阳市房管局官网信息显示，2014年该市完成商品房销售面积299.7万平方米，同比增长-3.21%;二手住宅成交面积86.36万平方米，同比增长-24.37%。此外，该市商品住宅均价3828元/平方米，同比微增3.55%。

而与市场低迷相反，资阳房地产投资却逆市高歌猛进。2014年前9个月资阳房地产投资同比增长16%，施工面积同比增长45.8%，新开工面积同比增长87.8%，竣工面积同比增长111.1%。资阳城区房地产投资各项指标同比增速远高于资阳市及全国。

“坦率地说，资阳市房地产供应确实偏大。”上述房管局相关工作人士表示，这个文件就是为了稳定和促进住房消费。该局另一相关人士透露，目前资阳在售楼盘接近30个。

2月2日，资阳市第五届房交会进入最后一天，虽然当天阴沉朦胧，但会场上音乐震天。万达集团、恒大集团、中交地产、希望集团、华西集团、中铁置业等多家品牌开发商项目展台前，人潮涌动。部分房企还把资阳“20条”做成展板，摆在展台显眼位置，供购房者咨询。此外，农业银行、中国银行等各大银行也把个人房贷适用政策细则及业务联络人电话集中公布。

博邦置业一位向姓置业顾问透露，目前资阳楼市以刚需为主，当前“20条”新政主要是针对那些在成都、深圳等大城市打工的返乡置业潮，他们来看项目最关心的是价格和区位，相对于购买期房，资阳的客群对现房的购买欲很强，大概占到30%。

资阳市房管局官网透露，截至2月1日，资阳市房交会前3天累计成交房屋919套 (宗)，成交面积83540平方米。在资阳市房管局相关部门人士看来，这一成交业绩明显好于政策出台之前的市场状况。不过，在恒大集团上述地产项目置业经理看来，资阳“20条”短期内会有一定效果，市场仍面临高库存压力。

实际上，上述资阳市房管局相关人士透露，“实施意见出台之后，广元等地也想深入了解我们下一步的具体实施办法。”2014年7月，四川眉山抛出了城区购房每平方米直接补贴60元的政策。不过，熟悉当地楼市的一位地产界资深人士透露，眉山的补贴政策后来被叫停了。

对于类似资阳的楼市新政，四川省住建厅将之定义为“微刺激”，按官网的介绍，今年绝大部分地市州都将出台类似措施。

2015年初，中央明确定调“稳定住房消费”，要求地方逐级落实，尤其是作为重点监控城市之一的厦门市，近日也正式宣布退出限购。前不久，住建部下发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，鼓励开发商出租存量房，发展住房租赁市场，试图开启“以租代售”新模式，其目的直指去库存。

不仅如此，据理财周刊报道，1月24日，福州市政府下发了《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，该意见称，市民手头有多余商品房或安置房，可以卖给政府。

此举解释为，政府购房直接用来安置无房群众。该政策出台背景是，政府无法按期完成棚户区改造任务，同时还要向社会提供急需的安置房，而通过回购市民多余住房，实际起到一箭双雕作用，一方面满足安置住房需要，另一方面可以活跃住房销售，最终达到消化住房库存目的。

无独有偶，包括四川在内的多个地区都开始试行这种方法，这种一哄而上的政府回购住房行动，被舆论称之为对新一轮房地产政府救市。不可否认，这样的集体行动有它的合理性，这也是在住建部政策指导下进行的。按照住建部长的话说，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。

正是有了统一的思想认识，回购安置房就成为一个潮流。不过需要提出疑问的是，这样的“救市”政策，真的能救房地产吗?

最新数据显示，截止2014年末，全国商品房待售面积6.2亿平米，其中住宅待售面积4亿平米，比上年增长26%。这些待售住宅主要集中在三四线城市，相对于当地的购买力，庞大的住房库存消化起来并不容易。如果以每套90平米算，4亿平米大概为440万套住房，而国开行一年提供的货币资金仅能消化100万套左右。这样看，仅凭政府回购安置房这种手段，显然无法达到去库存目的。

然而，房地产市场的最新变化，也给市场造成错觉，似乎认为房地产周期调整很快就会结束。不久前，北京土地拍出总价格“新地王”，楼面价继续攀升，再加上各地大声势“救市”，导致市场对今年房地产市场回暖重新抱有希望，更出现下半年房价回升的判断。