房企因何重回一线城市？

【中经点评】今年以来，房地产企业扎堆进入“土地消化周期相对乐观、去库存的风险更小”的一线城市现象频发，已经成为本轮房地产市场调整的显著特点。实际上，对于房地产企业而言，虽然市场环境“急转直下”，但并非是无利可图。目前的战略调整只是为将来的“大肆扩张”做准备。

据第一财经日报报道，距离上海市中心城区最近的近郊城镇宝山顾村板块继今年3月之后又成功出让一块宅地。

12月3日，金地、朗诗、平安三方的联合体以26.8亿元的价格摘得宝山区宝山新城顾村A单元08-07地块，该地块以总价176540万元起拍，起始楼板价9100元/平方米。据此计算，该地块楼板价为13814元/平方米，溢价率为51.8%。

上海规土局网站显示，该地块东至苏家浜，南至苏家浜路，西至电台路，北至白荡河路，总建筑面积19.4万平方米，为纯住宅用地。

这是宝山顾村板块今年第二次推出的宅地，早在今年3月上海融创绿城曾以24亿元拿下宝山区顾村镇N12-1101单元05-01地块，溢价率83%，楼板价高达20600元/平方米，超过了当时顾村在售二手房的价格。

与今年3月15家房企争夺顾村宅地当天的火爆场景相比，12月3日的拍卖现场理性了很多。据一位在拍卖现场的人员告诉记者，现场气氛一直较为平和，加价过程也颇为平缓，并未出现竞相加价的激烈场面。

从单价上来看，与之前相比，出让地块竞得的13814元/平方米的楼板价着实便宜了不少。但克而瑞研究中心分析师杨科伟告诉记者，“该地块与今年3月出让的外环以内且地理位置优越的宝山区顾村镇N12-1101单元05-01地块相隔甚远，周边现配套匮乏，且起始楼板价定在9100元平方米不算便宜。”

杨科伟的另一个理由则是，位于该地块东面最近的在售项目中铁青秀城现新房售价约为1.9万元~2万元，此次13814元/平方米的楼板价对于开发商在拿地后的开发获利空间其实比较有限。

其实，顾村板块的土地价格近几年来一直在稳步攀升。21世纪不动产数据显示，从顾村历史宅地出让记录来看，2012年中铁建竞得的地块楼板价为8350元/平方米，容积率1.5，溢价率19.3%;2013年中铁建再度竞得顾村宅地，楼板价为10531元/平方米，溢价率50.4%。

杨科伟告诉记者，虽然全国土地市场在今年前11个月成交量一直在往下探行，但一线城市现在的土地市场比较火热，北京、广州今年前11个月的土地出让金都已经超过了去年的水平。

根据CRIC监测的数据，在一线城市土地市场升温的带动下，今年11月全国土地市场延续10月上升势头，成交总价持续回升，总成交金额为1256.7亿元，环比上升34%。

一线城市土地市场显著回升，使得上海、广州、北京等接连拍出高价地块。究其原因，杨科伟认为还是与市场的大势有关。“虽然今年全国房地产销售业绩整体表现不佳，但从今年10月开始一线城市的市场成交复苏的后劲十足。”杨科伟举例道，从成交角度来说，虽然11月全国成交没能延续10月的回暖态势，整体较上月出现不同程度下降，但以北京、深圳为代表的一线城市则同环比出现上升，其中深圳的成交量达到60万平方米，环比上涨27%，达到近22个月以来新高。

“不论是从短期还是长期来看，一线城市的土地消化周期相对乐观，去库存的风险也更小。”杨科伟说，这也是诸多房企将拍地目光投向一线城市的主因。

今年10月、11月的土地拍卖结果或许可以佐证。10月22日上海浦东新区张江南区配套生活基地A3-04纯宅地在经百余轮竞价后被三湘股份以9.65亿元拍下，成交楼板价为26057元/平方米，溢价93%。

11月10日，广州牛奶厂8宗地块以及天河东圃地块吸引到了保利、华润置地、金地、龙湖、合景以及平安等21家房企及非房企，最终8宗地成功出让，涉及土地出让总金额高达156.87亿元。

11月19日，东原地产拍下上海浦东新区惠南镇地块，楼面价13092元/平方米，溢价率高达105.11%，刷新区域地价纪录。两天之后的北京东坝南区1105-659、029地块在经过42轮竞价后被湖南富兴以13.8亿元竞得，溢价率为49.2%。

“大房企回归一、二线城市已成为行业共识，对于他们而言，项目开发的成本是一致的，但一线城市能卖出高价，对企业整体的利润贡献会更大。”杨科伟说，“随着大房企从求规模到求利润的思路转变，一线城市的土地竞争将更为激烈。”