南京地王之殇

【中经点评】南京今年至少有10个地王楼盘在售，但这些地王楼盘多以成本价出货，甚至亏本跑量。对此，业内人士认为，楼市的千变万化让高价拿地的开发商心里没底，加之楼盘之间竞争激烈，为了避免在价格上给别的项目“站岗”，不少地王开发商定价很谨慎。更加值得一提的是，此前高价拿地的房企已经品尝到市场风云突变带来的“苦果”，不得不微利甚至亏损跑量。

据华夏时报报道，南京楼市曾因连涨24个月在华东“一枝独秀”，这期间地王频现。然而今年房地产市场调整也波及到南京，令当地开发商感到丝丝寒意。

记者在采访中了解到，南京今年至少有10个地王楼盘在售，但这些地王楼盘多以成本价出货，甚至亏本跑量。

业内人士认为，楼市的千变万化让高价拿地的开发商心里没底，加之楼盘之间竞争激烈，为了避免在价格上给别的项目“站岗”，不少地王开发商定价很谨慎。

多个地王被套

中南建设(000961.SZ)在南京城东的一个楼盘，是近期出货量最大的地王项目。这个名为中南·世纪雅苑的楼盘近日首次开盘共推出528套房源，开盘当天最高优惠力度达到8.8折。按照7000元/平方米的楼面价，首批房源1.1万元/平方米的起价几乎是亏本在卖，而1.3万元/平方米的均价在业内看来利润也很微薄。

7个月前，中南建设以25.7亿元的代价拿下了世纪雅苑所在的地块，该地块成为城东的总价地王。世纪雅苑楼盘销售人员曾坦陈，目前的价格不赚钱，走的是低开高走路线，眼下最主要的任务是跑量。

贴着成本卖的地王项目不止中南·世纪雅苑，中天城投(000540.SZ)在南京的地王项目铭廷花园，近期也低价入市。

去年8月底，中天城投以7.8亿元竞得仙林中心最后一块住宅用地G51地块，楼板价超过1万元/平方米，刷新了仙林区域的单价地王纪录。

南京业内人士认为，中天城投的这一项目至少在17000元/平方米以上才有可能盈利，此前市场普遍预期该楼盘会突破2万元/平方米，然而项目近期的开盘均价只有1.73万元/平方米。而铭廷花园周边的楼盘都在2万元/平方米左右，其中恒基富荟山单价2万元/平方米;朗诗保利麓院的售价已经达到了2.6万元/平方米。

铭廷花园一位销售人员表示，低价入市主要因为要赶在年底前回笼资金，聚集人气。

实际上，在仙林区域还云集着金地、保利、高科、栖霞等多家地产巨头，他们的拿地价格均较中天城投低两成以上。“中天城投拿地成本太高，很有可能被套住。”网易房产一位分析师表示。

除了上述两个地王，中粮地产在南京城东的中粮鸿云项目同样走了低开路线。

中粮地产去年6月以23.4亿元拿下南京上坊G34地块，楼面价高达7338元/平方米。但今年9月中粮的这一地王项目开盘均价仅1.2万元/平方米。

南京世联行一位销售负责人告诉记者，普通住宅的销售价格在楼面价的1.6倍至2倍才会盈利，以此来看上述地王项目，目前的销售几乎是在贴着成本甚至是亏本在卖。“如果后期仍然走低价路线，地王项目亏损的概率很大。”

年底供应压力加大

南京被认为是长三角相对健康的市场之一，考虑到下半年以来地方持续的救市举措以及银行贷款方面对房地产的利好，开发商看涨后市的概率很大。南京地王项目近期走低开路线，有些出乎意料。

对此，世联行分析师表示，一方面是房企年底要冲刺业绩，另一方面在于库存压力和楼盘之间的竞争。“不少开发商为了冲刺年度任务，年底都推出不少新房源。一向推盘量不大的仙林板块，在年底前的这段时间里也将迎来5家楼盘上市，其中还包括一家纯新盘。”这位分析师说。

国家统计局公布的10月份70个大中城市房价变化情况显示，南京楼市并不容乐观。从全国数据看，70个大中城市中有69城房价下跌;而南京继7月份房价创下5年多以来最大单月跌幅后，新建商品房价已经出现连续5个月下跌。而取消限购并未阻止住南京楼市下行的态势。

去年9月，南京中电熊猫置业有限公司以15420元/平方米的楼面价摘得城北地王，今年10月项目以21500元/平方米的均价入市，但销售依然遭到冷遇。南京市房管局数据显示，截至11月19日，该项目首批推出的46套花园洋房仅有2套被认购，而据中电内部人士称，加上未提交材料的认购客户，有五六套成交。

“后面的别墅产品如果低于23000元/平方米肯定会亏本的，为了提高利润率，公司可能会把一些项目改成精装上市，但是会增加总价，担心市场接受不了。”上述中电内部人士坦言。

事实上，部分楼盘低价入市的另一个原因是激增的供应量。据南京365网统计，11月以后南京将有多达67个楼盘上市，新房上市的数量高达1.2万套，比9、10两个月加起来的供应量还要多。

“在库存压力下，开发商不敢贸然涨价。”中国指数研究院南京总经理曹旭东表示。