银行撤资 三四线楼市危险了嘛？

【中国经营网综合报道】国家统计局昨日发布了10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，10月房价跌幅扩大，超九成城市下滑。与此同时，中国金融业也已经密切关注三四线城市的楼市风险，甚至已经开始从那里撤出。实际上，楼市正出现或将出现分化局面，以北京为代表的一线城市房价回到上升通道，而三四线城市将面临一场房地产风暴。

10月房价跌幅扩大

据人民网报道，随着各地房贷政策调整，房企为消化库存继续加大推盘力度，部分购房者选择入市，房价环比降幅收窄。

据测算，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别比9月份收窄0.3和0.1个百分点。从个数来看，10月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有69个，持平的城市有1个，均与9月份相同。二手住宅价格环比下降的城市有64个，比9月份减少6个;持平的城市有4个，比9月份增加4个;上涨的城市有2个，比9月份增加2个。

值得注意的是，10月份部分城市二手住宅价格环比有所回升。北京、上海、广州、深圳4个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌，其中北京二手住宅价格环比上涨0.3%，上海、广州、深圳环比均持平。

由于环比下跌及去年同期基数较高，房价同比下降的城市个数继续增加，绝大部分城市房价同比出现下降。10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市个数分别为67个和65个，分别比9月份增加了9个和13个;上涨的城市个数分别为3个和4个，分别比9月份减少了7个和13个。新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市中，最大降幅分别为9.1%和10.7%，比9月份分别扩大1.2和0.3个百分点。

那么，房价普遍下跌的大背景下，“晴天打伞，雨天收伞”的金融业怎么办呢?

据证券日报报道，虽然自9月30日央行推出“首套房利率最低可打七折”的新政以来，已出台一个月有余，各银行房贷利率根据新政有所调整，但七折利率仍难觅踪迹。

以麦田房产为例，与麦田房产合作的银行有七家，其中北京银行、招商银行、交通银行、浦发银行对麦田内部的优质客户实施房贷利率九折优惠。工商银行、建设银行、农业银行为九五折优惠。

“目前，银行都是八五折保本。跟我们关系比较好，合作很久的银行，才能给到九折利率优惠。”麦田房产销售人员说，“其他的房产中介能给到九五折或者九折优惠。只要按照我们的程序走，资格审核通过，拿到九折利率应该没有问题。”

“许多人对央行下达的房贷利率新政有所误读。”中原地产首席分析师张大伟称，“新政虽提及最低七折的首套房贷款利率，但这并非新政，只是常规性的条款内容。而且，央行下达的新政所说的七折利率是下限，从来没有规定上线。与今年5月份、6月份相比，现在首套房贷比较容易拿到九五折的利率，比之前松绑了许多。但是，与过去几年的市场常态八五折相比，目前的资金价格还是挺高。”

张大伟进一步指出，七折利率在历史上只出现在2009年这一年，银行当时的资金很宽裕，现在资金量不宽裕，资金成本也高，银行以七折利率放款的意愿比较低。除非整个资金价格降低，否则银行在目前互联网金融这么发达的情况下，不可能出现七折贷款利率。

此外，上海金融学院国际金融研究院副教授肖本华也表示，央行的新政只是指导性意见，各个银行根据自身情况设定利率折扣。虽然现在的房地产有所复苏，但是总体没有像预期一样反弹的厉害。从资金成本来讲，货币政策不宽松，资金成本降不下来，资金链比较紧张，银行的资金成本决定不可能达到七折。

肖本华解释说，现在不可能再采取2008年那么强的货币刺激政策，七折利率只出现在特殊时期，目前，银行不可能拿出太多资金放在房地产贷款上。年底银行的信贷资金紧张，明年上半年可能会有所好转，如果国家货币政策宽松，达到八五折、八折是有可能的。

不得不提及的是，中国金融业已经密切关注三四线城市的楼市风险，甚至已经开始从那里撤出;但至少以董文标、史玉柱为代表的民营资本依旧看好北上广一线城市。中民投是新近成立的一家民营投资集团，注册资本高达500亿人民币，其掌门人是曾经开创小微贷款行业的董文标，他对市场的判断非常准确;而市场数据也证明北京楼市已经止跌回稳。

那么，为什么说银行撤资之后的三线楼市危险了呢?道理很简单。房地产企业都是高负债经营，金融的支持对于房企的生存至关重要，所以银行一旦从三四线城市撤退，不再给那里的房企和房贷融资，就会对当地房地产业造成致命打击。实际上，银行会撤资，一定是那里的房地产业出了问题。

徽湖在昨天的博文上记录了去三四线城市密集考察的亲身经历，发现那些地方的楼市体量超大，远超当地的实际需求，比如60万的人口的小县城，居然有600万平米的住宅开发量;二是当地开发商的融资成本相当之高，月息三分都敢借，年息就是36%，根本无以为继;再就是政府的胡乱规划，不懂商业地产的规则，导致不少大型商业中心根本无法运营。

于是我们可以理解银行为何会撤资，供大于求、成本过高、不懂经营，导致了三四线城市的楼市问题积重难返，银行再也不敢为其进行后续融资。由此，我们可以预见到一场风暴的临近，当地开发商的批量死亡近在眼前。

政府不会允许房产崩盘

即使中国已经意识到经济结构调整已刻不容缓，但房地产行业的健康发展仍然是经济增长不可或缺的引擎。