信贷“松绑” 房地产价格继续上涨嘛？

【中国经营网综合报道】9月最后一天，央行、银监会发布通知，对我国房贷政策作出调整。其中，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策;首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。这一政策迅速在市场引来了热议。

不过，业内人士表示，房贷新政对国庆期间的京津楼市影响并不大。新城控股高级副总裁欧阳捷坦言，新政对改善性需求是有利的，因为可以降低首付。而对于刚需的利好是不够的，主要是首套房贷利率下限为基准利率的7折在商业银行很难实施。预计房企未来的销售策略，还是去库存为主。

信贷松绑 狼来了嘛?

据中国证券报报道，从刺激需求的角度看，9月30日的信贷新政较为给力。央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上，提出“既不认房又不认贷”的标准。其力度被市场认为“超预期”。

北京中原指出，该项政策的力度“5倍于”放松限购，“救市”的信号意义十分明显。中金公司则认为，改善性需求一般占到市场需求的15%-25%之间，新政策将使得“卖一买一”的改善性购房者首付比例大幅下降，估计将给短期购房需求带来10%-20%的恢复。

10月5日，央行又对四季度的信贷政策定调，提出“灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长”。

两项政策综合来看，总体基调明显利好楼市。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，由于央行已经对合理的自住型购房需求提出了信贷支持，随着各大商业银行对央行差别化信贷政策的进一步落实，对于部分合理的自住型和改善型购房人群来说，四季度和春节前这段时间都将是不错的置业时机。

但值得注意的是，政策利好真正落实尚需时日。

华夏银行发展研究部战略室负责人杨驰表示，总体来说，新政有利于改善型购房群体，与先前一刀切、认房又认贷的政策相比有进步。名下的房屋还完贷款后才可享受首套房优惠政策，也反映出金融监管机构对于控制整体债务扩张的审慎态度。

但杨驰也认为，房贷新政是否能够完全激活当前低迷的房地产市场，还需进一步观察各商业银行的应对策略。相对个人消费贷款和小微企业贷款来说，个人住房按揭贷款的收益率偏低，7折利率已接近银行负债成本，盈利要求决定了银行不可能拿出太多信贷资源配置在个人房贷品种上。

交行首席经济学家连平也表示，从房贷成本来说，不大可能降到7折利率。目前，银行的负债成本和前些年相比有了很大提升，负债成本上升了，按照目前一般的负债成本计算，再考虑利差收窄、息差收窄，如果住房贷款低于85折银行就没有钱赚了，在9折左右银行还可能愿意做。一方面，金融机构要支持按揭业务的发展，实现惠民生等决策层希望达到的目标，另一方面，也要考虑商业可持续性。

“第一步，要看如何想办法从基准、基准以上的利率降到基准以内，7折可能太远了;第二，从规模和价格关系来看，国家鼓励、支持、推动，银行还会多放一些贷款，但如果定价回落到银行商业可持续性无法承受的范围，贷款大规模投放则不太可能，所以价格和政策需要平衡;另外，如果没有需求，贷款也没有投放对象，今年房地产住宅的成交量明显回落，也不能说按揭贷款投放少，还有一个原因是需求小。”连平分析认为。

此外，央行通知表示，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。这意味着，在监管部门看来，通过MBS盘活银行存量住房贷款，也是推动银行放贷的一个方面。

今年7月，邮储银行2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品在全国银行间债券市场发行，规模为68.14亿元。从发行结果看，该产品的基础资产加权利率是5.88%，MBS发行利率是5.8%和6.79%。业内人士认为，该产品发行利率基本上落在了招标区间的上限，说明当时投标认购的情况不是很理想。

实际上，伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，国庆楼市回升幅度仍然有限，这表明在未确定商业银行具体执行力度的情况下，市场已出现了较为明显的短期观望情绪。对于“房贷新政”利好效果尤其明显的二手房市场来说，短期观望的特征表现的更加显著。