香港楼市价升量降 后继走势难料

与内地房价持续下跌，各地政府纷纷放开限购甚至“鼓励”购房不同，香港楼市在经过短暂的休整后，价格再创新高，政府考虑的是要不要再“加辣”。

此次价格新高给市场带来的变化，一是买家及潜在买家对后市走势明显偏向乐观，入市更积极；二是不少过去数年高溢价买入的新盘楼花终于可以“脱困”出手，带动交易市场一片买卖兴旺的景象。

不过，多位地产专家均表示并不看好后市，认为随着此前受调控“辣招”压抑的需求不断释放，后续成交量将出现萎缩。而“占中”计划带来的政局不稳定，以及美国加息时可能造成的热钱流出，这些不确定的内外部因素，都将影响未来香港楼市的走势。

价格新高

反映香港楼价的两大指数最近连续两周创出历史新高。

9月5日，香港特区政府差饷物业估价署公布的最新数字显示，7月整体私人住宅楼价指数再创新高至255.6，连升4个月，环比升幅达2.2%，且升幅加快。而反映香港楼价指数的中原城市领先指数CCL也创新高，最新报126.94点，周升0.58%。

香港中原地产研究部高级联席董事黄良升分析，8月在新界西及九龙的楼价指数创历史新高后，随后一周由新界东及港岛楼价接力创新高，他相信这是近期楼市的第二轮升势循环。

黄良升所说的第二轮升势是相较5月的第一轮升势而言。5月，特区政府微调“辣招”，放宽换楼交易纳税期限。部分开发商看准时机，推出新盘，并且定出基本与市价持平的“亲民价格”，使换楼买家率先入市。

在一手楼成交趋热带动下，二手房交易也开始升温。这其中，换楼买家出手推向市场的二手房多属小面积、低总价的房源，这种房源多被香港人称为“细价楼”。

由于细价楼总价低，更适合首次置业（香港人称首次置业为“上车”）人群，因此是“上车盘”的首选。在房价高涨的香港，可供选择的“上车盘”并不多，因此这部分房源一入市，立即引发抢购，更加造成楼市升温甚至炽热的印象。

面对一手楼的持续热销，开发商不但积极加快推盘速度，以求在市场好的时候尽快回笼资金，更不断小幅提高新盘售价以试探市场反应。截至9月11日，长实地产推出的岚山一期自7月入市已售出708套，回笼42亿港元资金。长实地产投资董事刘启文对媒体表示，正加紧赶制二期楼书，希望在两星期内能完成，赶在9月底前开卖。同时他表示，二期的整体朝向及景观较一期更好，“相信两者的定价也有差别”。

相比长实地产的含蓄，位于何文田的新盘加多利峰新加推的30个房源，平均加价5%，而位于港岛坚尼地城的南里壹号则加价4%推出房源。从各开发商的销售行为来看，加价已经成为标准动作。

而自7月以来，香港金管局接连购入美元向市场注资，反映香港持续有热钱流入。热钱一向利好楼市，刺激楼价上升，形成5月以来的第二轮升势。中小型单位在这一轮升势中升幅更快，也反映买家置业意欲强烈。多家地产机构都预测，中小型单位楼价还会继续上升。

走势难料