被夸大的刚需

【中国经营网注】经过快速扩张的“黄金时代”，对于当下的房地产市场而言，去库存并非易事。张大伟指出，主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限。其中，部分二三线城市增长过快，需求已被透支。专家认为，尽管从长远来看，城镇化将释放一部分需求，但就当前城市资源分配不均、产业支撑不足、城镇化配套改革措施未出的现状而言，刚需在很大程度上是被夸大的，短期内难以大规模释放。

据中国证券报报道，9月13日，国家统计局发布“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”数据。其中，截至8月末，商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。若按照今年前8月的销售速度，去化周期为10个月左右。

这一数据看似平淡无奇，但对比历史数据不难发现，自2012年4月以来，上述指标已经连续29个月保持上涨。其中，与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比，最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。

根据统计局的口径，“待售面积”是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积。该指标通常被理解为房屋库存。按照上述理解，过去两年多，全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比，最近四年来，全国商品房库存增加了约190%。

分析人士指出，库存数据的增加，主要原因在于过去多年来，全国房地产投资、土地出让面积、房屋竣工面积保持高速增长，使得市场的新增供应大幅增加。相比之下，市场消化库存的速度慢于供应增加的速度。

今年以来，随着房地产市场转冷，投资热情有所减退。但在多年来的投资惯性作用下，库存持续增长。统计局的数据显示，最近5个月，全国商品房竣工面积仍在不断增加。这也意味着，如果市场销售没有出现根本性好转，房屋库存指标有继续攀高的可能。

按照正常的逻辑，在一个城市中，库存规模维持在8-12个月的去化周期，属于正常水平。但在销售低迷的当下，很多热点城市的去化周期远高于上述警戒线。

根据上海易居房地产研究院的监测，截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。库存再攀新高，依然面临“压力山大”的窘境。35个城市新房去化周期为17.5个月。

其中，温州新房去化周期达到47个月。贵阳、天津、西安、烟台等城市，同样面临库存难以消化的窘境。

数据背后的真相

库存数据的增加，昭示市场供需关系反转的态势。但在统计数据的背后，真实情况可能更为严峻。

据悉，在对库存的统计中，并未将保障房纳入其中。一位接近住建部的专家指出，不少城市的保障房建设规模较大，但由于未能较好对接需求，导致难以消化。该专家表示，若将一些地区两限房、经适房等带有商品房性质的房屋计算在内，楼市的库存数据还会增加。

与此同时，游离在政策法规之外的“小产权房”，规模庞大难以估算，而且并不在官方的统计口径中。若将这部分房屋计算在内，则市场的真实库存更为庞大。

中国证券报记者在山东南部某市调研发现，在该市的东郊，有一些新建住房楼盘规模不小，且呈空置状态。该市财政系统某工作人员向记者介绍，这些都是去年新建成的商品房，但大部分未能售出。

该人士表示，这些小区由当地一家国企开发商开发，去年曾连续两期开盘，释放近千套房源，但销售情况十分惨淡。不仅如此，为规避监管层对地方融资平台的清查，这些房屋从立项开始，就被划归到保障房的序列中。因此，在统计部门的统计中，这部分房屋不在“商品房”之列，其销售和待售情况均难以以数据的形式，作为市场的参考。

“实际上，这些小区里面，只有部分回迁房属于保障房性质，其余大约80%的房屋都是要出售的。”该人士表示，当地的多个商品房项目，均以这种情况来操作。