地方政府“无底线”救市之谜

【中国经营网综合报道】在百城房价连跌之时，地方政府的救市心情更为迫切，诸如契税、财政补贴购房者、财政补贴房企、财政补贴中介机构等刺激住房消费救市政策也于近期频出，并广受争议。对此，包括中原地产市场研究部总监张大伟在内的多个业内人士都认为，地方政府的救市越来越无底线。

那么，地方政府因何总是刺激楼市呢?答案或许要从经济下行谈起。光大证券报告分析称，考虑到二季度基建投资加码并没能对冲地产持续下行对经济增长的负面冲击，再加上今年3季度基建投资还将面临去年高基数的压制，“我们认为，地产政策进一步放松，势必成为未来一段时间政府稳增长的重要内容。”

百城房价连跌4个月

据21世纪网报道，9月1日，中国指数研究院发布8月“百城房价指数”显示，全国100个城市新建住宅平均价格为10771元/平方米，环比下跌0.59%，这也是继5月首次下跌以来连续第4个月下跌。其中，北京、上海等十大主要城市住宅均价为1.9万元/平方米，环比下跌 0.53%，也连续第4个月下跌。

不过，虽然市场下行趋势仍在，但在“金九银十”即将到来之际，北京、南京等多地楼市在8月出现了成交大幅反弹的情况。

根据北京市住建委的网签数据，北京8月新房的网签量过万套，环比7月上涨6成。另外，二手住宅的成交量也在8月达到了8300套，为最近5个月的最高点。南京8月接近6000套的成交量环比7月也大涨超3成，接近本轮降价之前的成交水平，广州十一区新建住宅网签4750套，相比7月环比增加9%。

针对部分城市成交反弹，张大伟认为，4个多月的调整期积压了不少需求，也影响了很多开发商，在“金九银十”到来之际，不少开发商通过让价以吸引购房者入市，另外，近期多地频出的救市政策也让购房者担心后续可能存在的市场反弹压力而加快入市。

在张大伟看来，这一成交回暖的趋势或将在“金九银十”延续。

以北京为例，北京商品住宅市场预计将有东亚尚品台湖、远洋万和四季等39个项目入市销售，创造今年来的新高，“供应量上涨也将拉动销售，并有望带动9月成交量创全年新高。”亚豪机构副总经理任启鑫如是表示。

虽然成交量上涨，但短期来看房价上涨的动力有限，以即将入市的远洋万和四季为例，该项目市场总监王鹏程介绍，项目的蓄客情况不错，200套房源，蓄客达到400人，北京楼市近期有明显恢复。“虽然购房者的入市量增加，但高供应也决定了高竞争，很难支撑高房价。”王鹏程判断，9月大部分入市项目将会平价或底价入市，其负责的项目也将以预期的“底价”开盘。

需要指出的是，由于房地产对经济的影响较大，在此轮房价下跌中，地方政府与银行都没有“坐视不管”。

以海口为例，三个月内三度救市，并于近期出台的救市文件提出，建立房地产销售奖励机制，对岛外中介机构每销售1套面积在90平方米(含)以上的商品房，奖励1000元，每销售1套面积在90平方米以下的商品房，奖励500元;同时奖励本市2014年销售量(网签数据)前10名的房地产企业，每家奖励10万元。

这也是多年来首次出现奖励中介的举措。北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥表示，行政性调控措施的退出，有利于促进楼市回归市场化，但目前不仅没有退出，还出台新政，且诸如财政补贴中介的政策，已经明显存在有为开发商托市的嫌疑。

此外，分类调控写入2014年政府工作报告，也是本轮楼市调控的主基调，中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为，分类调控内容是什么?中央政府和地方政府各自的责任是什么?地方政府在分类调控当中有没有政策的底线?仍未明确。

就地方调控政策“底线”问题，朱中一进一步分析，市场下行时，如何加强对商品房预售资金的监管，如何防止弃房断供;市场回暖时，如何防止房价上涨的蔓延等都需要明确。

与此同时，多数银行亦在房地产市场风险渐次暴露之际为后者持续“输血”。

据第一财经日报报道，与去年同期相比，今年上半年，银行房地产开发贷仍现突进之势。去年上半年，15家A股上市银行房地产开发贷余额约为2.51万亿元，比上年底增加了1180亿元。按上述数据计算，今年上半年，上述15家上市银行房地产开发贷投放量比去年同期多出1100亿元左右，已经接近去年同期两倍。

去年上半年，此类贷款规模最大的是农行、建行和平安银行，而农行增加最多，达410亿元，建行和平安银行分别新增297亿元、209亿元，三者合计达到916亿元，在新增规模中占比接近80%。而其他各家银行开发贷投放虽然保持增长，但态度却相对谨慎，合计不足270亿元。其中，除上述三家银行外，新增投放规模最大的是交行和兴业银行，但也仅增长了98亿元、119亿元，而浦发、华夏、光大、北京等银行均在60亿元以下。

今年上半年，在上述15家上市银行中，开发贷新增规模以农行为最多，其贷款余额为5895亿元，比去年底增加564亿元，同比多增154亿元，在贷款中的占比则从去年底的11.3%上升至11.7%，上升0.4个百分点。此外，建行新增规模虽然略少，但也达到了212亿元。

但向来作为房地产开发贷主要资金来源的国有银行，今年上半年在此方面已露疲态。若不考虑中行，扣除工行和交行负增长2.4亿元、39亿元，国有行上半年新增开发贷规模只有734.6亿元，在新增开发贷中的占比不到40%。

在此情况下，股份制银行和城商行，则已经成为房地产开发贷的新增资金主要来源。在2280亿元新增贷款中，超过1440亿元来自股份制银行和城商行，占比超过60%。

房地产探底影响经济复苏