地方政府因何总“刺激”楼市？

【中国经营网综合报道】8月18日，国家统计局公布7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，北上广深四大一线城市房价环比齐跌，此前对于楼市是否出现“拐点”各执一词的经济学者终于形成一致的看法：中国房地产市场深度调整的窗口已然打开，楼市“新常态”将随之显现。

不过，相比开发商的“淡定”，各地地方政府到有许多焦躁与不安。“其实今年楼市调整对提升产业集中度，促进产业健康可持续发展是好事。对于整个楼市现状我们是不急的，反而是地方政府急得很，总在问我们需要出台什么政策刺激一下。”7月，在人民网财经频道的一场内部座谈会上，一位房地产开发商如是说。

救楼市等于救经济吗?

自从楼市降温以来，“救市”、“断供”、“房闹”……种种噪声充斥楼市，事实上则是地方政府、炒房者等楼市“非常”利益群体的集体躁动，与之相比，本应是楼市“主角”的开发商与自住型购房者反而显得更为淡定和理性，而这种怪相折射出的，正是中国楼市的畸形及其病灶所在。

据经济参考报报道，3月初两会提出的“针对不同城市情况分类调控”将成为今年中央政府对房地产政策取态的最好注解。面对房地产市场下行压力，地方政府各类微调政策持续推进，主要从放松限购、限价，扩大购房资金支持及调整户籍政策等方面展开。而库存水平高低、市场供求情况成为分类调控的关键依据。

而近期，全国各地放松房地产调控的消息频出，传递了地方政府强烈的救市信号。据不完全统计，执行限购政策的46个城市中已有37个城市推出限购松绑的措施，一些地方还出现了限贷“松绑”的信号。

在广东，被誉为“广佛同城”中的佛山市率先放开限购。尽管广东称坚持一线城市不放松，但佛山楼市的放开事实上可以看做是广、深放开的前奏。而实际上，从今年5月开始，广州已悄悄进行多项“微调”措施，低调救市。在上海，有传言上海建行将放松限贷政策，尽管目前尚未证实，但业界认为这正是上海楼市蠢蠢欲动，欲以放松限贷来曲线救市的前奏。而北京也出现部分银行房贷“有条件松绑”的迹象。

不过，此轮楼市限购松绑并非“一刀切”，松绑到什么程度，以何种方式松绑，各地标准不一。

呼和浩特、郑州等城市属于取消限购型，任何人在买房时不再需要提供住房套数以及居住、纳税、社保等情况证明;而以杭州、宁波等为代表的二线热门城市，则主要是局部松绑，对规定区域或规定户型不再限购，如苏州对90平方米以上的住宅取消了限购，杭州则对萧山区、余杭区全面解除限购。

此外，尽管放松限购被认为会刺激楼市回暖，但各地实际效果却不大相同。

像天津、长春、温州等多地，楼市依旧趋冷，其中温州7月商品住宅成交量环比下跌18%，贵阳环比下降9.2%。而呼和浩特、杭州、福州等地在限购放松初期，则出现了一波回暖，例如，7月呼和浩特商品住宅成交面积环比上涨了68.62%，同比上涨42.55%。

值得注意的是，部分城市的“小回暖”也并非是限购松绑发挥了决定性作用。“放松限购后，部分城市市场网签数据大幅反弹，如济南7月成交量环比骤增1.5倍，然而这些表象并不意味着成交量是由放松限购带来的，价格、供应量才是决定因素。”

中原地产首席分析师张大伟举例，厦门取消限购后，标杆房企的销售面积出现了爆发式的增长，但去库存率却明显下滑，这说明成交量的增长主要是房企集中推盘所导致的。而福州限购放松后，标杆房企去库存速度明显回升，但成交均价却近8周来首次跌破17000元/平方米，说明以价换量才是这波热销的主要因素。

张大伟指出，目前楼市转冷是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，仅靠限购松绑难以拉动市场成交。国家统计局8月公布的数据显示，7月末，商品房待售面积比6月末增加802万平方米，库存仍处于历史高位。

对众多城市陆续放开限购的态势，业内人士指出，需防止个别地区借自主调控之名突破政策底线，甚至从“因地制宜”变为“全面放开”。世邦魏理仕执行董事及中国区研究部主管陈仲伟提醒，由于对土地出让金依然存在高度依赖，地方政府面对房价跌幅扩大、楼市地市趋冷，会面临越来越大压力，“救市”动机会趋于强烈。

“真正要避免的是定向宽松变成全面放松，目前一些企业和政府在不断吹风，鼓吹救市是提振经济、稳增长的不二选择，而一旦信贷放松，不仅导致前面一切努力功亏一篑，也会导致影子银行再次入市，后果不堪设想。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，要避免再出现2009年的房价报复性反弹，是否取消限购并不是关键，因为本轮房价调整的主要矛盾是供需市场的调节，除了北上广深等供需关系仍扭曲的城市，其余城市取消限购并不会导致“天塌下来”。

住建部政策研究中心相关人士亦表示，如实施分类调控政策，应从两点把握：重点考虑住房刚性需求群体，会否引起区域房价较大幅度波动。虽然地方有自主调控的权力，但不能把是否放松限购作为刺激楼市、谋求短经济增长的手段。

世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢说：“如果让一些城市趁分类调控之机‘浑水摸鱼’，无底线地放开限购，这无异于让已经离场的投资客再度归来，激发投资投机性需求，这必然会导致新的问题。多个城市虽然出现库存压力，但让投资客回来买房消化库存有悖调控初衷，政府不应回头重走老路。”

值得玩味的是，地方政府急着松绑限购是有原因的。“今年大规模地方政府债偿还在即，地方政府肯定有限购松绑的冲动。像宁波，一天要还1个多亿的债，政府怎么会不着急?”中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员、宁波大学教授张慧芳感慨。

今年初国家审计署上海特派员办事处和宁波市、县两级审计部门联合发布的《宁波市政府性债务审计结果》显示，2014年，宁波市政府负有偿还责任的债务为468.25亿元，这意味着宁波市政府在2014年每天需要偿还1.28亿元。

实际上，长久以来土地出让金都是政府偿债的主要途径。