尴尬的自住房

【中国经营网综合报道】据北京市住建委消息称，北京金隅汇星苑、金隅汇景苑两个自住房项目，将分别于14日、15日启动递补选房。这是北京自住房上市以来第一次因有剩余房源而进行递补选房。而对于自住房的前景，中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞则指出，自住房存在有其必要性，但相关制度需细化。

据中新网报道，据北京市住建委官方网站公告显示，目前金隅汇星苑剩余房源共计 115套。在7月5日完成选房时，曾有603户弃选，之后，112户已选房家庭出现退房情况。针对这些房源，开发商将安排申购者在下周四(8月14日)递补选房。同属金隅旗下的金隅汇景苑则有更多房源剩余，截至8月7日，该项目剩余房源 1503套，将于下周五(8月15日)进行二次选房。

除此之外，高弃选率还发生在当代采育MOMA项目。据了解，采育MOMA项目首轮摇号选房后剩余600多套房源，开发商透露称将于近期举行第二次公开摇号活动。

对于自住房“不受待见”的原因，有业内分析指出，自住房存在的项目先天不足、质量不高、“零成本”弃购、配套政策不完善、支付能力不足等，是其遭遇弃选、弃购等问题的重要因素。“在市内上班，交通不方便，路上要花3个来小时。” 有网民在自住房论坛中吐槽称。

另外，今年普通商品房市场促销、降价声不断，也在一定程度上削弱了自住房对购房者的吸引力。

而在牛凤瑞看来，自住房出现各类问题有其必然性。牛凤瑞表示，较周边项目降价30%将对开发商成本进行挤压，进而影响其建设标准。“一定的支付和成本，某方面来说也是商品房品质的一个重要保障，多快好省，只是一种理想状态。”

值得一提的是，牛凤瑞认为，所谓自住型住房，实质为“共有产权”性质，个人和国家共同拥有这个住房，因而规定了自住房在转让时需缴纳一定的收益价款。但事实上，在去年北京市住房城乡建设等部门联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中，并未对如何衡量增值差价、如何重新上市等具体问题进行规定和解释。

“就像过去经济适用房一样，砸政策出台时并未对日后出售转让有明确说法。” 在牛凤瑞看来，对未来转让规定的缺失，已经受到购房者的普遍诟病。他同时补充称，随着居住水平的提高，自住型商品房标准的变化，以及目前已有住房的改造升级，未来将造成更多新的矛盾和问题。

另据中证网报道，按照程序，自住房的销售价格在土地出让过程中就被确定。与此前的限价房、经适房等保障房品种一样，这种方式有助于竞买者核算成本，同时也有利于稳定市场预期。但根据正常的房地产开发周期，从土地出让到项目开盘，最快也要半年时间。

就自住房而言，从土地出让到摇号、选房，其周期也往往在半年左右。

业内人士指出，这半年的时间差是造成自住房价格优势尽失的主要因素。一方面，从去年年末以来，北京楼市陷入成交低迷期，整体楼市的成交均价也有不同程度的下调，极大蚕食了自住房的价格优势。另一方面，为应对自住房带来的冲击，不少商品房项目主动采取降价策略，这一时间差恰好提供了调整的契机。

在价格之外，自住房的品质也成为饱受诟病的对象。多数受访者认为，由于自住房的售价低于市场平均水平，开发商的利润有限，因此在房屋质量、户型设计、物业管理等方面难免“偷工减料”。“开发商想通过盖自住房来赚钱是不可能的，由于它的不完全市场化性质，开发商在这个过程中的功能接近于‘代建’。”张大伟说。很多专家都认为，在自住房建设中，要求企业具有极强的成本控制能力。

北京某上市房企表示，从利润核算的角度，建设自住房是很不划算的，因此公司会尽量避免获取自住房地块。但在北京土地市场，很多自住房地块被纳入到商品房土地中“捆绑”出让，使企业不忍放弃。

这种出让方式被认为是出现品质问题的根源。在北京很多综合地块的出让中，土地的成本甚至高于配建自住房的售价，“从平均成本的角度说，在这部分土地上建设自住房，不仅不赚钱，反而是亏钱的。”上述开发商说，“在自住房上亏的钱，必须要在商品房上找回来。”

为了“找回来”，唯一的办法就是抬高商品房的售价。具体做法为，在保证自住房配建规模的前提下，尽量提高自住房的容积率。相应地，商品房的容积率则被有意压低，使之变成低密度、高售价的高端住宅。表现在项目布局上，自住房的建设倾向于“又高又密”，商品房则表现为“低而稀疏”。这就是所谓的“拉高”与“做低”，且自配建制度诞生以来，该做法就已在北京广为使用。（编辑：姜小鱼）