绿地高调进军地铁投资 融资能力待考

举起多元化发展的大旗，绿地集团一手海外拓展，一手则在国内主战场寻求新的开发模式。

日前，绿地地铁投资发展公司在沪揭牌成立。当天，绿地集团与申通地铁、上海建工等多家沪上国资企业签署战略合作协议，由绿地牵头组成联合体在全国多地开展地铁投资开发业务。

绿地集团董事长、总裁张玉良表示：“这是绿地立足主业优势、延伸拓展相关产业的积极尝试。”据悉，绿地地铁投资采取“轨道工程+区域功能”整体开发模式，将结合沿线土地出让作为部分回购条件，由绿地先期介入参与地铁沿线区域的综合功能开发，开发具备商业、办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施。

分析人士认为，绿地所看中的不是地铁本身的建设运营，而是地铁沿线区域的土地开发和地铁上盖。绿地进行地铁投资开发将降低其土地成本，帮助其获取更多核心地块。

强势地铁建设蛋糕

绿地集团披露，上述地铁投资业务，将在实际项目层面大力推进，目前正就全国多个城市加快市场调研及前期考察，年内将确立首批投资项目。

然而，不难发现，绿地所看中的不是地铁本身的建设运营，而是地铁沿线区域的土地开发和地铁上盖。而通过地铁项目切入，则有更多筹码低价拿地。

CRIC(中国房地产信息系统)研究中心分析师傅一辰认为，绿地进行地铁投资开发将降低其土地成本，帮助其获取更多核心地块。这一模式的优势在于，可以跳过招拍挂流程直接获取地块，在无其他开发商竞争抬高地价的情况下降低成本。而且所获地块均是地铁上盖或周边地块，地铁的建成对于项目价格有很大的带动作用。

这一做法，符合绿地一直以来的策略。由于地铁对房地产项目增值作用明显。而绿地集团进军地产投资产业，也迎合了地方政府对地铁基础建设的热情，特别是一些地铁投资缺口大、经验少但意愿强的城市。

“地铁建设很难短时间里盈利，但地铁建设与地下商业开发紧密联系形成共赢，同时开发地铁项目和地铁沿线房地产，通过沿线房地产的开发，来弥补地铁项目亏损并获得收益。”上述人士说。

戴德梁行董事、华东区策略发展顾问部主管马昇华向本报记者指出，北京、深圳、杭州等城市借鉴香港“以地养铁”的发展模式，通过地铁周边地块开发物业与商业补贴亏损并取得一定进展，二三线城市也希望通过此种方式加快地铁开发，为缓解亏损创造更多机会。

值得注意的是，参与地铁投资开发有很高的门槛，多为国资背景企业。CRIC研究中心分析师傅一辰指出：“要达成与政府的合作需要较强的谈判能力和背景，门槛高，更适合有国有企业背景的企业。”

考验融资能力

但地铁开发并非易事。单纯地铁项目本身盈利困难，开发商参与地铁建设基本上都是冲着上盖物业去的，而上盖物业建设周期长，技术要求复杂，前期投入大、投资回收期较长。

马昇华分析认为，地铁物业也存在开发风险。内地近年来大量开发新城带来的整体房地产供应量加大，同时地铁沿线的新城建设也越来越多，使得地铁配套物业面临较大的去化压力，导致地铁配套物业开发价值大打折扣，加上地铁开通的时间差等问题，造成招商难、空置率高等后期恶性的状况，失去了补贴地铁建设资金的作用，也一定程度上制约了地铁融资。

比如，北京的京投银泰，依托大股东北京市基础设施投资有限公司从事地铁上盖物业的开发。在过去几年中业绩连连下滑，一度需要出售物业才保证利润为正。日前公布上半年业绩预告，2014年1到6月份将亏损1.37亿元，导致亏损的主要原因则是公司地铁项目尚未满足销售结转条件。

不过对于资金需求，绿地似乎早有准备。绿地相关人士告诉本报记者：“面对轨道交通工程巨大的资金需求，除规模优势以外，绿地的境内外资本市场融资能力，将为其提供强大保障。”

近年来，绿地着力打通境内外资本市场融资渠道。目前绿地正加快促进“A+H”双平台上市的“大金融”战略蓝图，“绿地香港控股”于2012年便已成功在港上市，绿地集团A股整体借壳上市也正按照既定时间节点推进。

在集团战略层面，金融产业作为绿地次支柱产业，规模正迅速扩张。2013年8月，绿地获得国家发改委批准上市发行20亿元企业债券，今年5月绿地已经启动这一融资计划。本月初，绿地集团通过其境外全资子公司“绿地全球投资有限公司”在香港成功发行10亿美元高级票据，用于投资境外项目。绿地在低成本资金资源获取能力上的优势，成为进军地铁产业的有力保障。

此外，知情人士介绍，相比于房地产项目的融资，地铁等基础设施融资成本更低，单次融资额更大，而且属于政府鼓励对象，“基本上贷款利率要少一半”，在信贷普遍对房地产收紧的情况下，此次业务延展实际上给绿地增添了一个新的融资渠道。

值得注意的是，绿地对进军地铁投资的高度重视。在绿地今年发布的一系列合作和战略中，被提到“集团”层面的仅有海外投资、金融、产业地产和地铁投资开发，而一些其他房企拔高的概念如互联网、社区服务等，绿地仅以事业部为单位进行操作。

绿地官方的表述亦证实这一判断。绿地称：“此次进军地铁产业，无疑是绿地为开辟全新增长点、对冲单一行业波动风险而做出的重大战略决策，旨在保障企业继续实现稳健高速发展”。

绿地集团董事长、总裁张玉良表示：“进军地铁投资产业，是绿地发挥资源集成优势、向‘平台型’企业进化发展的实践成果，对此刻的绿地而言，可谓意义非凡。这不仅意味着绿地商业模式的再度升级，也是绿地立足主业优势、延伸拓展相关产业的积极尝试。”