香港黄金地段租金只升不跌神话破灭

与住宅楼市最近的小阳春行情相比，香港的商铺市场就没那么乐观了，租金、售价双双下调，空置率却不断上升。进入6月这种趋势更加明显变化，并由二三线商铺转蔓延向核心区域的一线商铺。

专家认为，黄金地段商铺租金只升不跌的神话破灭，几乎可以确认香港铺位租金已达历史高点。预计下半年，核心区商铺租金会相对稳定，下调幅度在5%以内，但二三线地段的租金下跌会达到10%～15%。这些变化，带来商铺投资方向的变化，一是投资者倾向购入大面积商铺，再做商场拆售；二是非核心区铺位将成为投资热点。

租金回落明显

根据高纬环球商铺部统计，6月底，香港四大零售核心区铜锣湾、中环、尖沙咀和旺角，分别有126、79、95和48个空置铺位，分别比去年底上升55%至100%，达到近几年的新高。

事实上，自去年开始，香港商铺空置率已经在不断上升。去年铜锣湾商圈的波斯富街、白沙道，以及尖沙咀加连威老道的商铺已有多间空置。当时中介分析原因，认为是业主的意向租金与商户的实际承租能力已经有差距。空置一年后，商铺业主才开始接受现实，把租金下调1至3成，最近这些商铺才渐渐被市场消化。

而到今年，更明显的趋势，商铺空置开始由二三线地段，向核心区一线地段蔓延，商铺新约的租金面临更大的压力。中环皇后大道中的华人行一地下（即内地楼盘的一层）商铺，历来属黄金地段一线铺，由名表劳力士所属代理冠亚名表城2008年起承租，曾两度创下中环商铺每平方英尺租金的最高纪录。原商户3月迁出后，业主叫价租金280万元，但一直未获承租而空置，最近业主开始下调租金。而同地段太平行的多层商铺，在原业主迁走后也处于空置期。

黄金地段的商铺除不但租金水平开始下降，近期销售价格也开始下调。九龙城一个包括地下A铺及1楼全层的商铺，面积共3290平方英尺（1平方米=10.674平方英尺），近日刚刚以7500万港元成交。而此前该铺报价一度达8900万港元，最终降价16%才得以成功售出。

市场还出现业主自降价格以求成交的个案，这其中甚至包括“铺王”。铜锣湾波斯富街一个街铺，以1.73亿港元成交，按平均每平方英尺售价成为香港新铺王。可是，铺王风光“登基”的过程却颇多波折，买家在今年3月签约后嫌贵，结果业主主动降价1200万港元，最终才交易成功。

在商铺楼市热火朝天的年代，这是不可想象的。当时如果买家签了合约后要求减价，业主大可吞掉订金重新出售。而如今业主愿意“委曲求全”，要么心急出手，要么觉得以原有的价格水平再难找到新的承接人。

据香港差饷物业估价署公布的数字显示，5月份零售店铺售价已经比3月份明显回落。铺租方面，只有港岛及新界区继续上扬。在生意大不如前的压力下，铺租市场已有出现拐点的迹象，不止一家地产顾问已经预测下半年铺租会继续下调。

商铺投资转向

受益于内地“自由行”政策，国际品牌纷纷在香港抢铺开店，造成零售店铺租金和售价均大幅飙升。差饷物业估价署的香港零售铺位租金指数，5年内劲升7成，2010年起连续数年铺租都以双位数上升，而旺区核心地带，如铜锣湾、中环、旺角和尖沙咀四大零售区域，其铺租更以倍数上升。

但受消费趋动带来的铺租持续上涨，在今年开始刹车。香港政府统计处公布的5月零售业数据显示，5月同比再次下跌4.1%，这已是连续四个月下跌。与去年比较，珠宝首饰、钟表及名贵礼物的销量下跌24.5%，颇受自由行旅客欢迎的电器及摄影器材下跌14.3%。这是香港开放自由行以来零售业跌幅最大的一次。而体现在铺租上，去年整体铺租回落至个位数的上升幅度，已经是铺租下行的讯号，而今年开始有持平和小幅度下跌的趋势。

在香港商铺租金处于双位数上升期的时候，经常出现的案例是上个商户的租约尚未到期，国际品牌就砸出原租金2倍甚至更高抢铺。而今年的情况恰恰相反。租约未满而选择更便宜铺位的个案越来越多。而对租金过高、销量下滑的钟表、珠宝、奢侈品和高级礼品商户，也开始主动调整，或租约到期不再续约，或调减开新店数量。

不过，针对目前商铺市场出现的调整，也有乐观的机构表示，香港商铺整体还是供不应求的，租金水平在经过目前的平稳期后，总体趋势还是会继续上涨。第一太平戴维斯投资部副资深董事方咏清认为，从目前几宗大面积商铺成交来看，市场已逐渐消化双倍印花税的“辣招”，在观望半年后，去年下半年已经开始出现大手买卖，到近期市场积压已久的购买力开始爆发，长线投资者开始入市。

对于香港的商铺投资版图，方咏清认为今年的投资热点将于核心区向非核心区转移。因为核心区商铺供应少，业主不愿减价，交易不活跃，而元朗、上水等位于新界的铺位，较市场便宜很多，但地区人口却不少，现在也有部分自由行游客专门去这些地区购物，预计下半年这些非核心区的交易会很理想。

对于香港政府有意消减自由行人数给未来市场带来的冲击，方咏清也有独到看法。她认为，这些年内地游客在香港消费数字惊人，令铺租大升，即便减少了问题也不大，就好比以前吃惯了大鱼大肉，现在可能清淡一点而已。“根据我们的报告显示，俄罗斯旅客在港的消费能力绝对不低，只是因为内地客消费太多才被掩盖。如果可以把消费客群分散至更多元化，其实会更加健康。”