限购取消难救市 中国楼市将“硬着陆”？

【中国经营网综合报道】在房价飞涨的时候，各地政府相继出台限购措施，试图遏制房价快速上涨，可惜并没有奏效；在房价徘徊不前、成交量大幅下降的时候，各地政府相继取消限购促使，试图重振房楼市雄风，但公开数据显示，“取消限购并不能救楼市”。

7月76城房价下跌

据中新网报道，中国指数研究院昨日发布7月份百城房价指数显示，全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，这也是继五月、六月以来的第三个月持续下跌。从涨跌城市个数看，100个城市中76个城市环比下跌，仅24个城市环比上涨。

从同比来看，2014年7月，百城住宅价格同比2013年7月上涨4.72%，涨幅较上月缩小1.76个百分点，为连续第7个月缩小。100个城市中，有48个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数较上月减少15个。其中，厦门上涨17.97%，涨幅最大;北京、上海等7个城市涨幅介于10%-17%之间。

另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为19328元/平方米，环比下跌0.97%，跌幅较上月扩大0.52个百分点，同比上涨9.76%，涨幅较上月缩小2.56个百分点。其中北京7月份均价为32736元/平米，环比上月降低1.60%。

对此，中国指数研究院分析，今年以来，受信贷收紧、市场预期不稳等影响，市场整体下行趋势明显。

供应方面，迫于库存高企和负债率较高的压力，多数房企采取低价加推、降价促销等策略，加大推盘以价换量以保障业绩。在市场信息更发达的大中城市，品牌房企对市场反应更加敏感，促销项目增多且价格下调幅度扩大。在需求方面，消费者仍然预期市场保持下行，入市意愿不高，市场成交没有明显改善。

而需要指出的是，楼市下行态势自今年五月份以来开始显现，六月、七月份楼市下行态势更加明显。

为促进楼市回暖，地方政府在中央“分类调控”政策的指导下，根据各地情况对限购政策作出调整，采取了取消限购或限购松绑的政策。据国金证券统计，截止至7 月25日，全国46个楼市限购城市中，已有27个城市直接或者变相松绑，占比近六成。

莫尼塔投资公司分析称，尽管中央层面尚未出台任何地产放松政策，但地方政府已经按捺不住开始频频救市，这显示中央政府对地方政府救市行为大致采取了默许的态度，“政府稳地产的意愿应该是比较强烈”。实际上，地方政府取消限购，是希望能够刺激楼市，扩大交易量，增加财源。但可惜的是，效果并不明显。

莫尼塔在统计了温州、南宁、无锡、宁波等八个较早取消限购城市的交易量后发现，尽管大多数城市在调整后销售数据出现了短暂的反弹，但随后又回归常态。

莫尼塔认为，取消限购的影响主要是一次性的，并不能从根本上改变供大于求的格局，一、二、三线城市库存指数依然高企，房地产市场仍然将面临一个去库存和稳定需求的过程。也就是说，在提振楼市成交量方面，取消限购并没有起到多大的作用。

莫尼塔同时指出，楼市能否回暖，主要取决于楼市本身的供求关系以及房贷能否放松。可惜的是，尽管央行鼓励各商业银行更多的投放按揭贷款，但“银行的资金成本是个约束，(而)目前银行尚在经历活期资金转货币基金和理财产品的成本冲击”。

而在中原地产首席分析师张大伟看来，成交量反弹不能完全归因于限购取消，短期内网签登记速度加快也可能推高成交量。由于限购而无法网签的积压交易，在政策调整后集中完成网签登记，因此推高了成交数据。“政策调整时间很短，长期效果还需观察。”他说。

根据中原地产对取消限购典型城市的抽样调查显示，仅有杭州、济南、南宁等少数城市短期效果明显，成交出现反弹，取消限购后日均成交量较之前飙升3倍。而长春、武汉等城市，取消限购后日均成交量较之前有5%左右的小幅提升，收效甚微。

张大伟表示，在调研中，有一半城市基本没有影响，放松限购后，市场成交与前期持平甚至下跌。

如天津，在落户政策取消市场恢复平静后，放松限购并未使成交提升至原先正常水平。无锡全面取消限购执行约一个月时间，目前效果不显著，7月成交面积预计在32万平方米左右，低于此前36万平方米的月均值。厦门7月销量约为18万平方米，与此前接近。南昌限购放松后，成交量单周下跌2.7%。

克而瑞研究中心对放宽限购的城市近期成交情况进行的量化分析显示，整体成交情况来看，多数取消限购城市的成交量环比变动不大，市场去化速度依然在低位徘徊，与限购政策尚未放松的5~6月份成交量相比，基本处于持平的位置，并未出现整体大幅回升的态势，放松限购城市市场去化速度并未出现明显好转。

“值得注意的是，个别放松限购后单周成交量冲高的城市的政策发布形式均为明文放宽，如呼和浩特、济南、南宁等，在未明文放宽的城市中，仅有福州的成交量出现大幅上扬，但与其6月份的限购放松关系不大，据了解，应是由于市内某项目开盘热销所致，该盘单周销量5万平方米，全市成交量占比达到50%。”克而瑞研究中心研究员杨科伟说，就目前市场来看，取消限购对市场成交的刺激并不明显，多数依旧低迷，仅个别明文调整限购城市成交量回升，而且这些城市成交量几乎都是短期冲高后又快速回落。