“北京湾”别墅延期交付背后 违约赔付高达1.8亿

秦玥

近日，每套现价450万元起步的“北京湾”别墅二期的30多名“高净值”业主，一纸诉状再一次将一次次延迟交房的沿海绿色家园有限公司（以下简称“沿海家园”，01124.HK）旗下的北京汇超房地产公司（以下简称“汇超”）告上法庭，截至目前，维权举动已将近30个月。

据《中国经营报》记者调查了解，按照合同，沿海家园旗下由汇超开发的“北京湾”二期别墅项目本应在2011年7月31日交付给已购房业主，但是开发商先后以锅炉运输、股权收购等为由将交房时间一拖再拖。

2013年11月初，汇超通知部分业主收房，但在验收过程中不少业主发现，房子有诸多质量问题。例如墙体砌砖有裂缝，天花板渗水，房屋墙角墙体不正等等。更为甚者的是，汇超单方附加受访条件，要求业主接受其单方确定的违约金数额及支付方式，并放弃追究汇超及其他违约责任的权利。在此期间，业主虽然多次催告，但汇超一直拒绝按照《预售合同》的约定向业主交付房屋，致使诸多业主至今仍未能收房。

对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进告本报记者，延期交房，是商品房预售制度下房企钻了一个漏洞。一般在收取预售资金时，房企都会承诺按期交房，从预售合同上也会明确注明。但是，受到资金链问题和工程进度的影响，很多房企最后会因为各类主观或客观的原因而影响了交房。从业主的角度看，其利益自然被侵犯了。出现这样一个问题，首先要做的就是加快交房时间节点的推进，其次也要从经济赔偿的角度，给予业主一定赔偿。

三度爽约 违约金额高达1.8亿

北京湾项目位于北京市昌平西关环岛东北方向两公里外。项目二期为联排和独栋别墅产品，共计228套房源，于2009年9月正式开售，开盘均价为1.4万元/平方米。

一位不愿透露姓名的业主表示，当时是被“0.6超低容积率纯别墅区”的广告词吸引，在2009年底以450万元价格购得一套联排别墅，双方合同约定2011年7月31日交房。

“可是交房期已过但仍未接到交房通知，所以通过网络方式联系了其他30多名业主，向开发商提出了交涉，但当时开发商称因意大利地震，导致别墅内的意大利进口锅炉无法抵达北京，因而造成工期延误。”该业主表示。

据了解，在随后的日子里，经过与开发商的多轮协商，双方约定以2012年8月31日为交房日期。但遗憾的是，直到2012年8月31日，开发商并未能按照当时的约定交付房屋。

在与开发商再次商讨后，汇超承诺将于2013年5月31日按时交房，可是，意外再次出现。“直到2013年11月，我们才收到汇超的通知，说是可以收房了。”另一位业主对记者说道，虽然房子可以收，但是要放弃追讨开发商的违约责任。

根据《预售合同》的约定，如汇超未能在合同约定的期限前交房，则每逾期1日，将按照房屋总价款的万分之一向业主支付逾期交房违约金。同时，根据汇超与业主于2012年12月13日签订的《关于北京湾二期（关科花园）延期交房的补充协议》（以下简称“《补充协议》”），如汇超未能在2013年5月31日前交付房屋，则自2013年6月1日起，延期交房违约金按房屋总价款的每日万分之三起算，并且每延期1个月，将提高万分之一。

换句话说，也就是自2013年6月1日至6月30日之间违约金按房屋总价款的万分之三/日计算，而自2013年7月1日至7月31日之间按房屋总价款的万分之四/日计算，以此类推直至汇超实际交付房屋。

据知情人士告诉记者，“北京湾”别墅二期除20余套待售外，已销售了近200套房源，共计销售8.9亿元。对此，记者算了这样一笔账，按照一套450万元的房屋计算，汇超应该向业主支付逾期交房违约金908944元，而按照当时已卖出的200套房源计算，汇超仅支付逾期违约金就高达1.8亿元，占销售额的20%左右。

三度转让 资金链现隐忧

那么，是什么原因致使汇超冒着如此大的折损要不断逾期呢？

据记者了解，汇超法人代表吕守刚曾答复业主逾期原因时表示，由于宏观调控，别墅项目销售遭到极大困境，致使公司销售回款不力；另外，公司需要回购国有企业股份，一时资金困难，无法按期交付。

严跃进告诉本报记者：房企延期交房，和工程进度安排、资金状况、整个楼市监管等内容有关。在工程进度上，如果缺乏统筹，往往会使得开发周期变大。中间的各个环节不紧凑，还会加大房企工程建设的成本。如果缺乏对施工主体的一个有效监督，那么也会影响赶工期的效率。

“而从资金层面看，如果本身此类投资运营的资金比较少，那么就会影响整个楼市的进度安排。工期自然会延期。”严跃进表示，更为重要的是，从部分房企违规操作看，为了扩大融资规模和业务，往往将此类住房进行抵押，所以导致此类住房的交房受限制，致使房企用各类理由延迟交房。