保定楼市500万库存压顶

晏耀斌

在保定当地人眼中，“房价像风一样。”在经历了“副中心”传言，房价从暴涨进入7月份的有价无市。

数据显示，保定市在售楼盘的库存按照目前日销售量65套来计算，需要24个月才能去化，这还不包括五证不全、即将开盘以及二手房交易。

据搜房网二手房数据监控中心统计数据显示，2014年1~3月份保定二手房房价较平稳，稳中略有上升，而4~6月份受京津冀一体化的影响，二手房房价飙升，平均每平方米涨800元左右，半年涨幅高达12%。

而随着“副中心”概念的悬空，保定楼市也渐渐走入了冬天，即便开发商仍在期待“副中心”的再次发力，但在库存重压下的涨价只能是有价无市。

楼市“过山车”

保定市房地产交易中心7月16日数据显示，目前保定可售楼盘278个，可售套数47198套，可售面积519.0442万平方米。当日签约65套，签约面积7687.443平方米。按照单日签约套数和当前库存套数计算，保定新建商品房去化时间需要24个月。

根据搜狐焦点发布的《2013年保定房地产市场分析报告》数据，2013年1月至11月，保定商品房累积成交150.919万平方米。按此推算，保定市仅库存楼盘存量房就可供销售37个月。这意味着经历了3、4月份井喷之后，保定商品房库存处在停摆状态。

保定市房地产交易中心网站历史数据显示，截至4月24日，保定市可售楼盘共269个，可售总套数46218套，可售总面积513万平方米。

库存不降反增，部分楼盘价格却并没有松动。《中国经营报》记者现场调查发现，6月份保定部分楼盘尽管销售不佳，但每平方米价格却上涨了200元到1000元不等。

不过总体而言，保定房价在下降，保定市房地产交易中心数据显示，南市区和高开区均价已经降至6000多元，而其他区域价格均在6000元以下。

四个月前即3月18日，保定“副中心”刚刚传出，“抄底保定楼市，直击政治副中心”成为当时投机客和开发商的广告词。该售楼处的销售数据显示，在3月14日至4月14日的一个月内，该楼盘的房价由每平方米5100元涨至6400元。

业内人士提醒，保定房价不管怎么炒作，去库存的潜力最终都要落到本地刚需身上，真正外地的投资客占很小的比例，几乎可以忽略不计。

幻想“副中心”

虽然市场进入了冬天，但记者调查发现，有价无市并不妨碍开发商捂盘。“大家都在等京津冀一体化政策出台，到时卖个好价钱。”保定当地中小开发商负责人表示。

各方面报道显示，京津冀一体化政策预计在6月底出台。基于此，保定6月份仅一个项目开盘。搜房网数据监控中心显示，6月份原定开盘的仅是哈罗城这一项目，其余楼盘均未投向市场。

然而，京津冀一体化政策并没有如期到来。与此同时，“副中心”一说变得更加宽泛，比如石家庄、唐山等入围，保定可能出局“副中心”等传闻再次挤压保定房价的泡沫。

尽管3、4月份的销售回笼了部分资金，但开发商经过“捂盘”和市场寒冬后，资金链遭遇困境。“有些开发商资金链已经断裂，比如当地一个大型开发商，私下通过盗用业主的身份证和房产证到银行贷款。”保定一开发商告诉记者，这个开发商在河北算是较大型的企业。

有数据显示，自住型购房需求在保定消费者中所占比例保持在74%左右。这表明，保定楼市的传统消费群体在本地，尽管“副中心”概念引来了一批外地购房者，但主力依然没变。

统计数据显示，2013年保定GDP达2650.6亿元，比上年增长9%，增速在河北省各市县排行靠前。但保定人均GDP仅有23609元，在河北省内排名倒数第二，远远低于全国超过41000元的平均水平；另外，其城市居民人均可支配收入为21181元，低于26955元的全国城市居民人均可支配收入。

当地居民已经无法承受高企的房价。国家统计局保定调查队7月份发布的《保定市农民工市民化意愿调查报告》显示，受城市房价、生活成本和土地福利等因素影响，近五成受访农民工不愿意或不确定“进城落户”，高企的房价成为农民工市民化的最大障碍。