大鱼吃小鱼 房企的并购时代来了嘛？

【中国经营网综合报道】虽然房地产行业“情况不妙”，但大型房企还是比小型房企活得滋润。实际上，在楼市观望情绪持续蔓延之际，许多中小开发商为了存活被迫走上高息借贷的必经之路。而相比之下，大型房企则不断降价销售以回笼资金，围绕中小房企困境项目与企业的并购潮悄然启幕。

银行冷对中小开发商

据证券日报报道，“从去年年底到现在，我没有从银行贷到过一次款”，一中小开发商坦言，“不光是我，很多比我规模大一些的开发商也贷不出来钱，除非是那种规模特别大的公司。”而正是从去年年底、今年年初开始，银行抛弃三四线城市房地产开发项目的说法也开始流传。

实际上，此前也有媒体报道，业内人士称开发贷确已收紧，房地产项目尤其是三、四线房地产开发项目已经遭到银行贷款的“抛弃”。据广深两地民间融资人士透露，近期三、四线城市房地产开发商纷纷“出走”找钱，海外融资同比增长两成以上。

不仅仅是三四线城市，北京的小房地产开发商也面临相似的困难。

“各家银行对房地产开发贷把控都比较严格，因为涉及到很多风险。规模较小的企业，确实不容易获得贷款审批，北京的情况相对还好一些呢，其他地方更是贷不出钱来”，兴业银行一名客户经理称，“即便可以做，放款时间也会比较长，从刚开始提交资料到最后收到这笔贷款资金至少需要3、4个月的时间，中间有很多流程”。

此外，有业内人士指出，大型房地产开发企业由于需求额度较大，具有和银行议价的优势，有可能争取到利率较低的贷款。而对于中小型开发企业来讲，由于贷款审批环节复杂，贷款成本明显高于大型开发企业，导致中小开发企业生存环境举步维艰，尤其是在流动性难言宽松的市场背景下，银行对于中小房企的开发贷款的限制会更加明显。

需要指出的是，银行收紧三四线城市开发贷的原因，自然不仅仅是因为流动性。民生银行在2013年年报中分析未来可能面临的风险时指出，“房地产，特别是三四线城市的中小开发商，可能面临资金链断裂”。今年年初，兴业银行暂停部分房地产融资业务的消息更引发了市场一阵恐慌。

而其他各家银行似乎也隐约地透露出某种信息。“房地产行业今年的确面临一定风险”、“今年市场自发出现看空楼市的行动”。

另据我爱我家市场研究院统计，6月中上旬，北京市住宅网签量(含新房、二手房)为7074套，比5月份同期回落7.85%，比2013年同期回落46.45%。其中，住宅新房的网签量为3008套，比5月中上旬回落11.03%，比去年同期回落46.95%。在库存量方面，截止到6月20日，北京市新房库存量在经过了18个月后再度回归8万套以上，为80844套，比月初的76760大幅增加超过4000套。从5月10日北京市新房突破7万套至今，仅隔41天即再度破“8”。

有统计称，南京网上房地产页面显示，南京商品房的库存量已经冲破“4万套”大关，达到40067套。对此，多位业内人士称，三四线城市的楼市可能面临更为严峻的情况。从去年年底开始，三、四线城市已经进入危险期，第一是成交量大幅下滑，第二是价格出现不同程度的实际下跌。在杭州等城市的非核心区，甚至出现了六折买房或者是200万元买别墅的项目。

“各家银行目前对于开发贷都是很谨慎的态度，因为中间涉及到很多风险”，一位银行的对公业务客户经理称。不过，在银行收紧信贷的形势下，很多中小房企找到了自己的方法。

统计显示，5月份，多个在售的地产信托产品预期收益率均超过了上年同期水平，部分甚至高达11%。在规模呈现明显放缓的同时，房地产信托的收益率反而被抬高。用益数据显示，2014年1月至5月底，在信托公司发行的487款集合类房地产信托中，产品平均预期收益率为9.7%。而在2013年同期，平均预期收益率为9.65%。

而业内人士分析称，投向非一线城市的地产项目由于风险更高，其融资成本也相应会抬高一些。

房企的并购大年降至

相比中小房地产企业，大型房地产企业活得还是挺滋润的。据第一财经日报报道，面对楼市下行，对于大型房企来说，降价回笼资金、减少拿地，成为普遍选择。而陷入流动性漩涡的中小开发商，则通过甩卖项目而“断臂求生”。与此同时，部分手握现金的大开发商伺机而动，寻求并购机会。