煤老板集中抛楼 教授解读中国房价上涨之谜

【中国经营网综合报道】昨日（6月18日），国家统计局发布统计数据，公布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中35城价格环比下降，20个城市与上月持平，仅有15个城市上涨。据媒体报道，自今年一月份以来，北上广深等一线城市环比涨幅日渐减少甚至有的城市出现降幅。

房价下行压力持续，煤老板们似乎“腹背受敌”，在资金链断裂和楼市进入下行通道的双重压力下，煤老板们开始从楼市撤离资金。北京大学一位研究人员表示，据粗略测算，山地煤老板从房地产市场撤出的资金或已经超过了百亿元。

楼市低迷持续，进入下行通道，回顾过去几年，房价飞涨，究其原因，长江商学院金融学教授、DBA项目与校友事务副院长陈龙发表文章认为，在1990-2013这段时间里，房价更多是被货币而非收入或实际经济增长所驱动，房价的涨幅最主要是一个货币现象。

35城房价环降遭看空

国家统计局6月18日发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中35城价格环比下降，20个城市与上月持平，仅有15个城市上涨。5月份70个大中城市价格环比、同比的最高涨幅双双收窄，而最低跌幅则双双扩大，其中一线城市房价出现松动，上海、深圳房价甚至转跌。多位业内人士表示，下半年楼市将会延续上半年以来的下行趋势，而短期内这种继续下沉的态势不会转变。

据中新网报道，此次5月份70城住宅销售价格变动集中显示着上半年楼市下探的预期。5月份，全国70个大中城市房价出现进一步下探，无论是下降范围，还是下降深度，均出现了较大幅度的扩散。数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。5月份70个大中城市的环比价格最高涨幅为0.3%，最低为下降1.4%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。5月份，同比价格变动中，最高涨幅为11.3%，最低为下降4.8%。楼市寒流加剧，多位业内专家分析，房地产今年持续降温态势原因多样。

梳理全国主要十个城市2014年1月-5月新建商品住宅价格指数发现，自今年一月份以来，除温州市房价一直下降外，北上广深等一线城市环比涨幅日渐减少甚至有的城市出现降幅。以上海为例，一至四月的环比涨幅由100.5 降至100.3 ，而到了五月份，价格则环比下跌至99.7。选取的十大城市中，同比去年的涨幅也日益减少，以北京为例，一至五月的同比涨幅由118.8 逐月下跌至109.7。

据21世纪经济报道消息，上海易居房地产研究院6月18日发布《2014年5月份70个大中城市房价指数报告》指出，自2012年6月份以来，70个大中城市房价在连续上涨23个月后，首次由涨转跌，出现下行拐点。

分类来看，一二三线房价环比同步下跌，二手房同样由涨转跌。5月份，库存压力空前加大，加上近期市场预期不明，观望情绪浓厚，成交冷淡，部分房企销售压力明显增加，一些房企推出优惠促销，均成房价下跌推力。从易居监测的数据分布来看，当前房价环比涨幅已步入“偏冷”区间。预期下半年将进入过冷区间。

以北京为例，今年二季度，北京住宅成交量很可能创造近3年来新低。根据住建委数据显示，6月上半月，北京新建商品住宅和二手住宅网签量分别为1400套和2557套，环比5月上半月分别减少11.9%和9.4%。截至6月17日，北京新房库存量突破77000套，是2013年1月以来的最高点。

从北京近两个月的量价水平看，5月成交量环比下降9%，而6月上半月成交量进一步下滑近一成，5月成交均价28854元/平方米，环比下降6.1%。楼盘降价的范围，也由郊区渐次向城区递进。

在上海，新房降价也暗中上演。4月26日，金大元御珑公馆推出60套精装大平层房源，并以7.2折“甩卖”，原价均价50000元/平方米，现价均价36000元/平方米。之后，徐汇滨江、浦东外高桥均出现中高端楼盘以“特价房”形式降价销售的情况，降价的个案越来越多。

上海同策咨询总监张宏伟认为，未来2-3个月大幅降价的楼盘可能还会更多，离大范围“降价潮”的距离也越来越近了。进入6月，刚需楼盘价格开始出现松动，远洋香奈、佳兆业1号等楼盘已出现降价促销的动作。

链家地产市场研究部张旭表示，5月全国一二手市场下降城市数据急剧增加，短短一个月的时间，下行范围扩大到半数城市。张旭认为，这一轮行业深入下调与此前不同，非政策主导的下降，给市场带来的影响可能会更持久。预计下半年，房价下降城市数量仍会增多，一线城市有可能全部进入降价阵营，高库存的三四线城市风险加大。

另据华夏时报报道，近日，一份名为《杭州市房地产项目成本分析》的报告显示，在对2010年以来在杭州市区拿地的项目进行梳理后，目前杭州处于亏损或疑似亏损状态的楼盘，多达42个。

“在42个面临亏损的项目中，超过一半的项目是在去年土地溢价高峰期拿的地，土地成本较高。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚指出，现在杭州房企分为两类，一类已经开始降价自救；另外一类仍在观望，等待政府出手救市。

根据浙报传媒地产研究院的这份报告，包括广宇鼎悦府、中铁逸都、保亿丽景山、莱茵知己、九龙仓君廷在内的8个楼盘，被列为亏损项目。万象天城、越秀星汇尚城等8个楼盘，被列为预计亏损项目。而其余26个楼盘，被列为疑似亏损。

“这份报告与实际情况相比，已经相当保守。”丁建刚在接受采访时说，“据我们调研，可能亏损的楼盘应该超过100个，占现在杭州市场在售楼盘的约三成。我们的财务成本是按8%来计算的，而近两年银行开发贷以及地产信托的融资成本恐怕都不止8%。我们列出的这份表格，开发商都还是比较认可的。”丁建刚说。

“一些疑似亏损的项目之所以这样划分，是因为有些项目还没有上市交易纪录，需要根据拿地时的土地成本价，再比照地块周边当前的市场行情来测算。”丁建刚表示。