房产滞销 影响几何？

【中国经营网综合报道】受银行“收紧”房贷业务影响，持续红火的房地产业出现难得的“疲软”行情。在此背景之下，包括地方政府、开发商甚至房地产业链条上的各个环节似乎日子都不好过。不过，相比开发商而言，面对“危机”，地方政府的底气还是十足的。

据第一财经日报报道，开发商李明(化名)近日颇为郁闷，由于公司旗下楼盘销售持续低迷，他试图将手头几百亩还未开发的土地退还给地方政府。“但政府方面给的说法是，退地可以，但暂时没有钱退。”更让焦虑的是，李明所开发的楼盘已经基本卖不动。

“我们公司的负债率不高，还没到大难临头的时候，但房子卖不动，确实难受。”李明称，“土地既然不能退，那就先放着吧。”实际上，随着房地产市场的风云突变，越来越多的开发商正在对买地失去兴趣。

“去年下半年土地市场的火爆现象难以延续，各线城市土地均有所降温，并已开始产生分化。”中原地产首席分析师张大伟告诉本报记者，房企销售不佳、资金链趋紧，虽然对一线城市地块仍有渴求，但购地已趋于谨慎及理性。

根据中原地产研究部统计数据显示：5月一线城市合计土地成交额为266.6271亿，这一成交额是最近一年来的最低点。其中，住宅土地成交仅7宗，成交土地额为76.8亿，也创造了最近一年来的最低点。住宅类地块楼面成交均价为7592元/平方米，相比4月份的12363元/平方米，成交均价有所下滑。平均溢价率为16.5%，低于4月份的37.2%。

另据克而瑞研究中心提供的数据显示，5月，15家典型房企的拿地面积为274.6万平方米，同比下降66%，拿地金额88亿元，同比下降65%。其中，华润置地、龙湖地产、绿城中国、世茂房地产、雅居乐、远洋地产等龙头房企全月均未有土地入账。

事实上，5月份各地政府均加快了推地速度，但由于目前整体市场不景气，开发商拿地意愿大受影响，流拍和底价成交情况反而继续扩大。以沈阳为例，上月共推出18幅土地，最终仅8幅成交，其余10幅土地全部流拍。可作为对比的2013年5月，沈阳推出的7幅土地全部成交。

对此，易居中国执行总裁丁祖昱认为，房企对当前土地市场基本看淡，土地市场进入寒冬已成定局。合富房地产经济研究院院长龙斌也表示，接下来土地市场将会更冷。在市场不接受的情况下，地方政府的土地供应节奏也会放缓。

需要指出的是，在同策咨询研究总监张宏伟看来，2014年以来，房地产市场供求进入低迷期，土地出让金也呈现出增幅下滑的态势，部分城市甚至出现土地流拍的情况，这将直接影响到地方的偿债能力，甚至可能引发阶段性的土地财政危机。

张宏伟称，在目前分税制格局下，地方土地出让收益的一部分需要上缴中央，剩余的卖地收入则属于地方的政府性基金，除必需用途外，地方政府对其余卖地收入支配权限较大。从这个角度来讲，土地财政引发了各地的推地卖地热潮。

中原集团创始人、董事施永青表示，大多数地方政府把还债的希望寄托于卖地，一旦房地产价格下跌，“借新还旧”就不再起作用。“新债融不到这么多钱，旧债就会出问题。”

面对着土地收入下滑和地方债务高企的双重困境，部分地方政府已无法淡定。包括南宁、芜湖、宣城、铜陵、无锡、宁波在内的多个城市推出了直接或间接的“救市”政策。

不过，面对着楼市、地市双双遇冷的现实，地方政府在推地策略上出现了明显分歧。杭州、上海等城市的土地几乎“断供”;成都、沈阳等城市仍在冒着流拍的风险大力推地;而以常州、连云港为代表的城市则大幅下调了供地总量。

一位资深业内人士认为，政府“惜售”土地，赌的是财政储备与市场转暖的时间长度，其中要害在于政府短期内不靠土地收入也能正常运转。杭州、上海之前卖地收入丰裕，财政有所储备，因此政府敢于赌一赌市场转暖，也是正常的。（编辑：姜小鱼）