降价潮蔓延 一线楼市“量缩价跌”？

【中国经营网综合报道】传统的“红五月”并没有给开发商带来惊喜。中国指数研究院日前发布的最新数据显示，5月，全国百城住宅均价在连续环比上涨23个月后首次环比下跌，下跌城市超六成。与此同时，多地楼市成交低迷，开发商降价促销或降低首付门槛的现象增多，北京更是“量缩价跌”，库存创新高。

北京新房“量缩价跌”

据北京青年报报道，根据住建委网站数据统计，5月份北京新建商品住宅网签量为5336套，比4月6091套减少12.4%，成交量进一步萎缩的特征十分明显。新房住宅的实际市场成交价格方面，剔除保障性住房，5月份新房住宅成交均价为24442元/平方米，环比小幅回落3.3%。

此外，新房库存方面，截至5月31日，库存量已从月初的67848套增长为77085套，在去化缓慢的情况下，单月增量近10000套。更加值得一提的是，北京5月份无论是新房还是二手房成交量都有明显下滑，随着北京6月份大量新房入市，北京住房库存有可能进一步升高。

实际上，在北京，预期在6月上市的项目达到了35个。

保利·春天派、中海枫丹公馆、京洲世家、中国铁建·青秀尚城、润泽公馆等项目都将在6月份入市，供应量将再次明显上涨。6月作为上半年最后一个月，为了完成年度任务，很多企业都会在本月增加开盘量。包括金隅两个自住房项目也有可能在6月上市。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，目前影响市场表现的几大因素没有发生太大的变化，包括保障性住房(特别是自住型商品房政策)的持续推进、限购和按揭贷款的未见明显松动、市场舆论和购房人的观望情绪等，楼市成交低迷、价格分区域回落的情况依然在持续。

具体而言，伟业我爱我家统计显示，5月成交量排名前5位的城区依次为大兴(1191套)、房山(1157套)、朝阳(882套)、通州(582套)、顺义(328套)。这5个区域的新房住宅成交价格依次为：大兴25103元/平方米、房山19344元/平方米、朝阳35160元/平方米、通州21793元/平方米、顺义23906元/平方米。

其中，大兴、房山的新房成交价格与4月基本持平，朝阳、通州的新房成交价较4月均有约一成的回落。

而从各区域二手房成交均价来看，链家地产的统计显示，5月中心城区(东城、西城)、外城四区(海淀、朝阳、丰台、石景山)及近郊区(大兴、通州、昌平、顺义)二手住宅成交均价环比降幅均超过3%，其中外城四区价格环比降幅最为明显，达到5.2%。

有鉴于此，胡景晖分析认为，从成交区域特征来看，5月新房成交量较高的几个区域中，大兴、房山的成交价格受成交量和价格水平较低的影响，表现平稳;而朝阳、通州两个新房成交量较大的区域，成交价格则由于成交结构和供应量的影响出现了回落。从价格变化趋势来看，房山、大兴等区域的新房价格已处于近5个月以来的低位，较年初有了明显回落;通州、朝阳等区域的成交价格则从年初至今呈整体震荡、逐步回落的特征。

需要指出的是，对于6月楼市的整体走势，业内仍持悲观预期。

中原地产首席分析师张大伟认为，为完成年度任务，很多房企会在6月增加开盘量。一季度销售趋冷，让房企二季度的销售压力加大，特别是6月份的压力更大。而购房者因为自住房供应增加，观望情绪愈加浓郁。随着资金压力加大，持乐观态度的开发商正逐渐减少。

链家地产市场研究部张旭指出，当前房价处于“稳定止涨”阶段。随着库存的不断积压，开发商出货的压力将越来越大。从之前的低价开盘，到目前的“零首付”等营销策略，都难以撬动观望的刚需，市场胶着继续。本轮促销过后，如果市场情况没有明显改善，预计实质性降价将会真正来临，“以价换量”也许会重演。

易居中国执行总裁丁祖昱则表示，随着6、7月份淡季的来临，市场进一步走弱的可能仍然存在，但再往下走的空间有限，部分城市5月份的成交量已接近2012年的月平均水平和最低月成交量。开发商要做好“中期抗战”的准备。6月夏季到来，但房地产市场仍处于寒冬。

事实上，基于5月份二手房的市场表现，业内普遍认为，目前5月份可能是一个成交量的谷底。未来一个月，随着二手房市场议价空间的进一步增加以及银行系统支持刚需信号效果的显现，市场成交量与5月持平或小幅回升将是大概率，成交价格则可能延续小幅回落的特征。

大致来看，挂牌房源85%都出现了价格下调，房主心理预期价格已经出现明显下调，但购房者观望情绪则继续加强，市场已经从之前的恐慌性入市转变为恐慌性观望。业内预计，信贷不出现突然大幅度扭转的话，北京二手房价格还将有15%左右的调整空间。

而胡景晖认为，未来一段时间对于有置业需求的购房人来说将是较好的入市时机。建议购房人选择合适的区位和价格点做出购房决策，在市场清淡季节获得更理想的置业选择。