因此，住房负担能力已成为竞选活动的中心议题。你相信吗，该政策的设计目的是增加需求而不是解决供应问题。

正如经济学家索尔·埃斯莱克(SaulEslake)所指出的，自1960年代以来，几乎所有主要的住房负担能力政策都是为了提振需求。自2000年和约翰·霍华德时代以来尤其如此，当时他在2003年被臭名昭著地引用说：“我不会让人们在街上拦住我说，‘约翰你太离谱了，在你的政府统治下，我的房子增加了'。

提振需求是否有助于提高住房负担能力?

那么我们能做些什么才不会推高房价呢?

1.减少倾斜的税收优惠

看，我知道这不会发生，但这并不意味着它仍然不应该被追求。房地产市场的一个主要问题是自住业主对投资者不利，因为税收制度通过两件事向投资者倾斜——负扣税和资本收益50%的折扣。

负扣税实际上只是房地产市场的一小部分余烬——导致它变成篝火的原因是约翰霍华德通过改变资本收益的贴现方式给它泼了油。

50%折扣的引入不仅导致资本收益水平大幅上涨，而且导致现在亏损的租金收入金额：

如果负扣税难以触及，那么需要改革资本收益的处理方式，以消除能够购买房产、申报损失然后出售并从资本收益中获得税收优惠的双重激励。

但是好的，我们知道在这种环境下不会发生这种情况，那么……哎呀，我不知道，对供应做点什么?

2.让构建更容易

GrattanInstitute一直在研究住房问题，在其最近的一份报告中指出，“与大多数发达国家不同，澳大利亚在过去二十年中人均住房数量几乎没有增加”。显而易见的解决方案是增加供应，一种方法是让这更容易发生。

澳大利亚的规划规则是高度限制性的，并且非常支持“邻避主义”，它只会保护那些拥有房屋的人，而不是那些希望成为业主的人。

联邦政府还可以激励地方政府为中等密度住房开辟区域——即增加供应。

3.以土地税取代印花税

用储备银行行长菲利普洛(PhilipLowe)的话来说，印花税是“对流动性征税——对人们移动地点征收的税”。他补充说，“如果我们正在寻找一个充满活力和活力的经济体，我们希望取消对流动性征税”。

政府目前的计划包括向55岁以上出售房屋的人提供税收优惠。

但是，能够将“出售房屋的300,000美元用于退休金”只会进一步扭曲退休金制度中本已可怕的扭曲，这将再次有利于那些已经拥有房屋的人——他们现在将比那些首次购房者更有优势争夺同样的两居室或三居室房屋。

克服印花税的税收问题，作为税收激励措施是无效的。

那么，为什么不取消印花税，而不是进一步扭曲养老金和住房制度呢?

但这些都是关于私营部门的事情。老实说，40多年的证据表明私营部门不会提供解决方案。所以：

4.建造更多的公共和社会住房

我在澳大利亚研究所北欧政策中心的同事们指出，澳大利亚住房政策的一个主要问题是，它将住房视为资产而非需求。

安德鲁·斯科特教授指出，“从1980年代中期到1990年代中期，联邦政府将大部分资金用于帮助支付租金，包括为私营部门的租户支付租金，而不是向各州提供更多支持以供应公共住房”。

这意味着到1990年代中期，“公共住房越来越被视为‘剩余福利’住房”。

考虑到过去一年中公共住房的建造量比1970年减少了约10%，尽管我们现在的人口是当时的两倍，但从公共和社会住房转向鼓励私人住房的转变是显而易见的：

斯科特教授指出，这是一种有目的的事态，而不是自然的事态。

他指出，“在瑞典，公共住房的比例是澳大利亚的三倍多”。

他提出的一种解决方案还涉及退休金部门。

但实际上，他并没有试图将社区养老基金的收益个性化，而是建议“澳大利亚政府现在应该要求养老基金中的一些集体资本投资于经济适用房，以确保基金成员能够有足够的退休生活”。

5.住房和租赁合作社

另一个可以推行的北欧政策涉及合作社。正如斯科特教授所说，“租赁住房合作社的存在是为了提供住房，而不是积累财富”。在合作社中，建筑物或财产由居民为其成员和共同所有者的法人实体所有。

瑞典的住房合作社占住房总存量的22%，而在整个挪威是15%，但在首都奥斯陆占40%。

正如他的同事SidselGrimstad博士所指出的，它“在许多方面类似于澳大利亚的分层产权，其中居民的法人团体共同管理共享空间。但主要区别在于，住房合作社是‘用户所有’，而分层产权是‘投资者所有’。”

合作住房的一个关键方面是您必须住在住宅中，而不是将其用作投资。

对于租赁合作社来说，租户并不拥有自己的住宅，而是正如Grimstad所指出的那样“从非营利性住房组织以经济实惠的价格出租”，并且他们“积极参与维护和户外区域的决策和管理”。

这些会是每个人都想要的吗?显然不是。

但它强调，前方有许多不同的道路，不涉及提振需求和推高价格。