对日益严重的住房危机，不列颠哥伦比亚省应大量增加对低于市场价的出租住房的公共投资。这种前期投资实际上可以收回成本，而不会增加纳税人支持的债务。

虽然这听起来好得令人难以置信，但它只是遵循出租房屋发展的基本逻辑。在建造新的出租房屋时，前期建设成本被项目随着时间的推移产生的租金收入流所抵消。当然，这是私营部门出租房屋开发商建立其商业模式的前提。对他们来说，建造新房不是一种成本，而是一种产生可观利润的方式。

同样，当政府——或非营利部门——建造出租房屋时，投资也可以自给自足。但是有一个关键的区别：住房项目可以在盈亏平衡的基础上运营，而不是产生利润，租金设定在低于市场的价格。来自加拿大政策替代中心的马克·李(MarcLee)在最近一份关于大温哥华地区经济适用房选择的报告中对收支平衡的租赁住房开发进行了数学计算。以下是对类似雄心勃勃的、由公众主导的自给自足出租房屋的扩建对政府财政和债务意味着什么的分析。

当政府或非营利部门建造出租房屋时，投资可以自给自足。如果我们想解决长期的住房短缺问题，尽快建造尽可能多的经济适用房，并扩大宝贵的公共土地资产的存量，那么这个选项就在我们的指尖。

需要明确的是，这种发展出租房屋的方法并不是解决住房危机的完整方法。例如，考虑到近年来土地和建筑成本的快速上涨，自筹资金住房的租金可能仍高于许多人的承受能力，即使它们低于市场价。需要采取进一步措施来实现更深层次的可负担性。住房危机是多头的野兽，解决它需要在一系列领域采取政策行动，包括财产税改革和结束主导我们城市的排他性低密度分区。

自筹资金住房如何运作

让我们更仔细地考虑一下私人租赁开发的基本模式。不同的项目以不同的方式展开，但从开发商的角度来看，关键成本是相同的。

首先，需要在市政分区政策允许建造出租公寓等多户住宅的土地上征地(或者开发商认为很可能为此目的进行重新分区)。获得土地通常是这些步骤中最具挑战性和最昂贵的，因为排他性分区政策通常禁止多户公寓，这推高了这些稀缺土地的土地价格。

一旦获得土地，开发商必须将项目的设计和施工外包出去。建筑物及其设施的持续运营和维护成本。开发商可能会在项目完工后将项目出售给养老基金等长期投资者，但为简单起见，我们在此假设开发商以业主-经营者的身份持有该物业。最后，还有为前期投资融资而借入的资本所欠的利息成本。

只有当预期的租金收入能够涵盖所有这些成本(土地、建设、运营和融资)以及健康的利润率时，私营部门的租赁开发商才会承接项目。公共或非营利性住房项目也可以通过持续的租金收入来支付其前期成本。然而，消除开发商的利润率可以实现较低的收支平衡(或自筹)租金。此外，政府可以以比私营部门更低的利率借款，并且可以在更长的时间内(如果需要，五十年或更长时间)摊销这些成本，这两者都可以进一步降低收支平衡的租金。

简而言之，与私人开发商不同，政府可以借钱开发新住房，并使用产生的租金收入来完全支付随着时间推移偿还债务的成本，而不会影响公众的现金流或税收需求整个行业。

公共或非营利性住房项目可以通过持续的租金收入来支付其前期成本。关于这一点的基本逻辑没有真正的争议。事实上，科里奥利咨询公司最近为大温哥华地区准备的一份报告指出，政府投资可用于在成本回收的基础上建造“该地区所需的所有出租房屋”，“这取决于租金的设定方式”。该报告指出了像维也纳这样大规模建造公共和非营利性住房的司法管辖区。但与许多住房政策讨论一样，该报告假设没有采取这条路线的政治意愿，并指出这一想法将与“政府支付的意愿”相悖。

住房开发商的利润通常估计约为开发成本的15%。在公共开发方面，政府降低利息成本的好处将进一步降低租金成本。我们可以合理地假设租金至少比市场价格低15%到20%。如下所述，还有其他方法可以将租金降低到更深层次的负担能力。MarcLee的分析发现，一栋土地成本适中的新木结构出租建筑可以实现一居室住宅的收支平衡租金1520美元。这些房屋也将受到保护，免受市场价格上涨的影响——这是住房市场面临短缺问题的一个关键特征。

政府财政

这种大规模的、自筹资金的住房投资会给政府财政和税收带来什么压力?简短的答案很少。投资公共住房不需要影响年度省级预算平衡或将税收资金从其他公共政策重点转移。

一些现有的BCCrown公司，其中最大的是BCHydro，已经以与上述相同的方式支付了自己的资本和运营成本。以BCHydro为例，它的借款被认为是自给自足的债务，因为服务成本由它自己的专用收入流(即电力客户的付款)支付。

会计规则和信用评级机构认为自筹债务不同于纳税人支持的债务，后者是使用税金来偿还的。从信用评级机构的角度来看，纳税人支持的债务水平是决定该省借贷成本的主要债务指标之一。只要有可靠的计划来支付成本，该指标就不会受到BCHydro借款的影响。

住房投资计划可以在皇冠公司下以相同的方式构建——要么是为此特定目的而创建的新项目，要么是像BCHousing这样的现有机构。如果它有一个可靠的计划来通过租金收入来支付投资的前期成本，那么住房投资就不会影响纳税人支持的债务水平。

需要明确的是，这不是某种会计技巧——它只是承认某些皇冠公司有专门的收入流来支付自己的成本。这就是为什么信用评级机构，通常是非常保守的机构，不会拒绝这种做法。

当新住房的前期成本最终得到偿付时，公共部门就剩下了非常有价值的长期资产：建筑物本身和收购的土地。当这些出租建筑达到使用寿命时，未来的几轮公共住房可以用免费土地进行。土地财富是不列颠哥伦比亚省不平等的一个巨大来源，增加其公有制将有助于确保将这些资产用于公共利益，而不是充当被动积累私人利润的巨大来源。除了这些直接好处之外，确保不列颠哥伦比亚省人获得负担得起的住房将在未来几年以各种其他方式加强该省的经济和财政健康。

想象一下，如果BC承担起以每年一万甚至两万新低于市场价的出租房屋的速度建造这种类型的公共住房的使命。如果我们将前期土地和建筑成本固定在每单位大约500,000美元，假设的皇冠公司每年将承担50亿至100亿美元的自筹债务借款，并以创造的租金收入流为后盾。

这是一个可行的投资水平。从长远来看，BCHydro预计今年将花费约41亿加元用于资本投资，记为自筹债务，并以电力客户付款形式的预期回报为后盾。

真正负担得起的租金

对于许多收入较低的不列颠哥伦比亚省人来说，新建筑低于市场水平15%至20%的收支平衡租金仍然遥不可及。好消息是，有很多方法可以实现更实惠的租金。

如果可以确保市政府的合作——或者省或州要求——实现更便宜租金的一种方法是在目前划为低密度独立住宅区的低价土地上建造出租公寓。与已经划为多户住宅区的地块相比，这块土地的收购成本更低，私人开发商对稀缺多户住宅地块的激烈竞争推高了成本。在大多数城市，大部分住宅用地专门用于最昂贵的住房形式：独立式住宅。因此，收购低密度土地将有助于解决进入城市的不平等问题。

如果市政当局愿意放弃通常对公寓楼提出的繁重停车要求，成本可能会进一步降低。停车极大地增加了新公寓的成本——每个停车位需要数万美元。

不同级别的政府可以通过提供他们已经拥有的土地来进一步降低成本。然而，我们不应将现有的公共土地视为免费的，而应将其视为一种稀缺而宝贵的资源，可以补充并用于各种公共设施——住房、儿童保育、公园等。如果我们想长期扩大公共住房，我们需要稳步获得新的公共土地(最好通过向私人土地所有者征税来筹集资金)。

另一种选择是构建住房项目以在建筑物中的单元之间进行交叉补贴。如果一半的房屋以市场价格出租，另一半可以以较低的价格出租，同时仍能达到收支平衡的平均水平。理想情况下，这意味着在给定项目中增加单元，从而增加在固定成本地块上新建的出租房屋的总量。正如马克·李(MarcLee)所表明的那样，通过这些措施的结合，可以以比私人租赁住房低三分之一的收支平衡租金建造和运营公共或非营利住房。

最后，实现更深负担得起的租金的另一个重要方法是为一些公共住房开发项目创建单独的运营补贴或前期拨款。在皇冠公司结构下，住房投资的自筹资金部分将保持独立——它将继续被指定为自筹债务。同时，赠款或补贴将代表由税收支持的单独贡献，以帮助降低租金。事实上，通过对本省近年来出现的巨额土地财富征税创造专门的新收入来源，有充分的理由支持这种类型的住房投资。

人人负担得起的出租房屋

各省和州有能力对公共非市场住房进行改变游戏规则的投资。这里展示的场景展示了不列颠哥伦比亚省政府如何投资建造新的出租房屋，其规模将从根本上改变我们破碎的住房系统。但原则上没有任何理由不能由任何愿意的政府建造这种自筹资金的公共住房。联邦政府当然可以这样做，大城市也可以这样做——但需要注意的是，为资本投资而借贷对市政府来说是一个稍微复杂的过程。政府可以自行开展此类举措，与现有的非营利性住房开发商合作或通过某种方式进行合作。

如果不解决整体住房长期短缺问题，特别是专门的非市场出租住房短缺问题，就无法摆脱住房危机。最近的一系列研究清楚地表明增加新住房“即使在短期内也会放松中低收入地区的住房市场”，并且“可能会提高新建筑所在子市场以外的负担能力，并使低收入人群受益。”新的市场出租房屋确实如此，但公共住房还有一个关键的附加好处，那就是创造出新的单位，这些单位本身就更容易负担得起。如果我们愿意在应对危机规模所需的水平上进行这些投资，那么公共和非市场住房可以带来最实惠的收益。

住房危机有时让人觉得我们无法控制，但大力建造低于市场价格的公有出租房屋是一种可以实现、负担得起且触手可及的政策选择。