FederalRealtyInvestmentTrust(FRT-2.08%)成立于1962年，不仅是最古老的房地产投资信托(REITs)之一，而且是特许权使用费。

这家总部位于马里兰州贝塞斯达的购物中心和综合用途社区所有者是目前拥有股息之王称号的39家公司中唯一的房地产投资信托基金。这意味着他们是标准普尔500指数的成员，至少连续50年提高了股息。

那么，你最近为我们做了什么?

在FederalRealty的案例中，连续54年成为所有REITs中最长的。在过去两年中每年将派息提高一美分后，该股票的股息收益率约为3.71%，这是一个不错的壮举，而零售房地产投资信托基金正遭受大流行的冲击。

而且，如下图所示，FederalRealty股票在过去20年的总回报率轻松超过了标准普尔500指数，这对于房地产投资和被动收入的可靠来源来说是一个不错的成就。

接下来你会为我们做什么?

虽然历史很美好，但未来是投资者关注的焦点，而联邦房地产公司5月5日公布的第一季度收益值得庆祝。

该公司报告称，运营资金(FFO)从去年同期的1.17美元增长28.2%至每股1.50美元。FederalRealty在本季度也实现了14.5%的可比财产收入增长，并在今年前三个月签署了199份租约，是该框架历史上最多的。

FederalRealty还将其年度FFO指引从每股5.75-5.95美元上调至每股5.85-6.05美元，每股收益从2.30-2.50美元上调至2.36-2.56美元。基于当前现金流的适度的58.23%的派息率也预示着股息的持续增长。

该公司的投资组合是平衡的，在季度末拥有104处露天物业，全部位于九个主要地铁市场的一环郊区：硅谷、南加州、凤凰城、芝加哥、迈阿密、波士顿、纽约、费城、和华盛顿特区

该物业组合包括约3,400个住宅单元以及3,100个零售和办公室租户，占其年度基本租金的2.7%以上。餐厅占第一季度租金的16%，其次是住宅和办公室，各占11%，其余是杂货、家居用品和许多其他零售业务。

相对富裕的市场的多样性，以及最近的收购和不断增长的入住率，包括小商店租户，有助于为股息的持续增长提供信心。尽管已经连续四个季度保持在每股1.07美元的水平，但今年仍有几个季度可以保持这一势头。

有了这样的记录，以及平均每人在公司工作超过20年的执行团队，这似乎并不像是一个房地产投资信托基金准备放弃其不仅仅是股息贵族的地位，而是它作为股息之王的王冠.