4月8日，山东省临沂市发布《临沂市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》称，职工夫妻双方均正常足额缴存住房公积金的，购买自住住房贷款上限由现行的50万元提高到60万元；第二套改善性住房公积金贷款首付款比例由40%下调为30%。至此，年内至少已有60余城出台楼市“松绑”政策。

年初以来，从中央到地方，针对房地产市场频吹政策暖风，但从实际情况看，不仅一季度楼市“小阳春”失约，新房、二手房更是走出了截然不同的轨迹。

接受《证券日报》记者采访的业内人士认为，“卖旧买新”以及房企推盘意愿较低，是造成二者分化明显的主要原因。总的来说，目前房地产市场处于回升阶段，预计二季度房地产市场表现会好于一季度。

新房成交深度调整

二手房加速回暖

“今年一季度，新房、二手房成交分化明显。”？58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，从政策层面看，即便一季度5年期以上LPR迎来21个月首次下调，信贷环境有所改善，3月中旬国务院金融委会议进一步聚焦房地产领域，以及此后多部委就房地产领域频繁发声，释放维稳信号，但新房、二手房成交却存在明显差异，即新房成交深度调整、二手房成交加速回暖。

贝壳研究院数据显示，一季度全国重点62城新房商品住宅签约面积同比下降41%。其中，一线、二线、三四线城市商品住宅签约面积同比分别下降31%、40%、47%。

与之呈现明显不同的是，50城二手房成交量环比增长约7%。其中，2月份、3月份连续环比回升，且3月份环比增速超过40%、成交量恢复至去年7月份水平。同比来看，一季度二手房成交量虽较去年同期高点下降约四成，但较2020年同期已增长约七成。

谈及一季度新房、二手房成交呈现明显分化的原因，中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，新房与二手房市场成交恢复的差异，主要有两方面因素。一是部分城市房地产市场存在“卖旧买新”的改善链条，二手房市场通常会早于新房市场有所恢复；二是受市场销售下行及企业资金压力大等因素影响，房企推盘意愿较低，影响新房供给与成交。

“考虑到今年以来多地出台降首付、取消限售、降低房贷利率等一系列利好措施，无疑为房地产市场进一步释放积极信号，房企从推盘到开工的信心逐步恢复。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟告诉《证券日报》记者，预计二季度整体新房成交规模将环比上涨；因去年高基数的原因，同比仍会下降，但降幅会有所收窄。

不同层级城市

复苏不均衡仍将持续

“分化”不只体现在新房、二手房成交上，在不同层级城市间的表现更为明显。

以新房价格来说，从CRIC监测的今年前两个月133个重点城市新建商品住宅成交统计的均价看，全国整体房价保持增长但涨幅收窄，同比上涨10%。一线城市房价领涨，同比上涨18%；二线城市房价在分化、涨跌不均下整体同比上涨7%；三四线城市房价小幅回调，同比下降5%。

徐跃进认为，当前政策主要在需求端发力，如降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、放松限购等，能够在一定程度上降低购房者的置业门槛、激发购房者情绪，促进需求释放，但不同层级城市的市场反应会有所差异。对于基本面较好的城市来说，房地产市场需求支撑力较强，政策宽松能够有效激活市场情绪，促使需求释放；而对于基本面较弱的城市来说，由于总体需求不足，市场信心偏弱，成交改善的难度较大。

以郑州为例。3月1日“郑十九条”出台后，市场成交明显回升。贝壳研究院数据显示，3月份郑州二手房成交量超过2月份的两倍。

“总的来说，房地产市场目前依然还处于回升阶段，虽然部分城市二手房挂牌量、成交量出现明显增多，但成交周期依然偏长。”张波认为，随着未来更多城市楼市调控政策“松绑”，预计二季度的楼市表现会明显好于一季度，尤其是部分热点二线城市以及调控放松力度较大的三四线城市。

徐跃进认为，当前，由于整体市场恢复不及预期，政策宽松空间仍然较大，并且有从三四线城市向一二线城市蔓延的趋势，预计二季度伴随更多一二线城市宽松政策的释放，一线及热点二线城市房地产市场有望率先恢复，并带动二线及三四线城市房地产市场缓慢恢复，而部分基本面较弱的城市或继续调整。值得注意的是，疫情仍是二季度市场恢复的不确定性因素。