2015 年年中，Seritage Growth Properties(SRG-2.02%)成立，以收购数百家 Kmart 和 Sears 商店。不幸的是，Sears Holdings 的迅速衰落、预算限制以及 COVID-19 大流行对零售空间需求的影响破坏了 Seritage 逐步用高薪租户取代 Sears 和 Kmart 商店的努力。截至 2021 年年中，Seritage 的投资组合仅出租了 28%。

在过去的一年里，新任首席执行官 Andrea Olshan 试图重新设定 Seritage 的战略，将重点放在数量少得多的再开发机会上。但是，虽然这一战略转变代表了朝着正确方向迈出的一步，但它并没有解决 Seritage 最大的问题：快速烧钱和高债务负担。因此，Seritage 上周宣布启动“战略替代方案审查”。

投资者对 Seritage 不满

就在几年前，市场先生对 Seritage Growth Properties 的前景充满热情。然而，除了过去几年 Kmart 和 Sears 关闭了 Seritage 投资组合中的所有门店外，其他几家主要租户也遇到了麻烦，在 COVID-19 大流行期间租赁活动陷入停滞。

Olshan 在 2021 年 2 月的招聘以及对大流行结束的乐观情绪导致 Seritage 的股票在去年春天反弹至 20 美元以上。然而，房地产投资信托基金在净营业收入和现金流等核心财务指标方面缺乏进展，注定了这次反弹。Seritage Growth Properties 的股价在 2022 年初跌至个位数，在过去三年中下跌了四分之三。

简而言之，Olshan 无法让市场相信她的策略会成功。Seritage 的资产价值几乎可以肯定远高于公司目前的企业价值，但投资者相当担心 Seritage 是否会因为高现金消耗和低于标准的资产负债表而浪费掉这一价值。

考虑重大变化

认识到这些挑战，Seritage 最近聘请了巴克莱银行来领导一个战略审查流程，这可能会导致出售部分或全部公司。根据奥尔山的说法：

董事会和管理层认为，公司股价与资产净值之间存在持续脱节。投资组合......通常分为现金流多租户零售和三网垫地块、住宅开发用地和大型混合用途总体规划开发项目。这些基础资产的机会非常强大，我们相信，启动这一过程是释放该投资组合全部潜力的最有效方式。

Seritage 还宣布，其董事会的三名成员计划今年卸任，其中包括已从董事会辞职的董事长 Eddie Lampert。Lampert 表示，他希望有更大的灵活性来交易 Seritage 股票或参与竞购以收购 REIT 的部分资产。

会有买家吗?

Seritage 的战略审查代表了其去年决定将大约 70 处房产指定用于最终出售的自然延伸。不同的是，现在，Seritage 希望加速并可能扩大其资产销售范围。

因为它拥有如此不拘一格的房地产组合，Seritage 可能很难为整个公司获得任何公平的出价。其投资组合中的零售、住宅和总体规划社区部分主要吸引不同类型的买家。(鉴于 Seritage 的大多数住宅和总体规划开发项目甚至还没有破土动工，这一点尤其正确。)

另一方面，Seritage 可能会为其零售资产找到买家。出售其大部分已完工的零售物业可以帮助房地产投资信托基金消除债务，同时将重点缩小到住宅项目和其他大型开发项目。这将减少现金消耗，并将 Seritage 转向估值往往更高的细分市场。

将公司出售并不能保证为股东带来回报，但这是释放 Seritage 隐藏价值的又一积极步骤。