全年销售前高后低，下半年销售持续下行：2021年全年商品房销售面积17.94亿平，同比增速1.9%，销售金额18.19万亿元，同比增速4.8%。上半年商品房销售延续2020年下半年的繁荣景象，销售额和销售面积持续双位数增长，销售均价维持在1万/平以上。6月后新房市场销售断崖式下跌，8月开始销售面积和销售额增速进入两位数负增长，并维持至年底。我们认为当前房地产市场销售持续下行原因有：1)行业信用收缩，房企现金流承压，降价去化和烂尾风险引致市场需求进入观望期2）房地产税试点快速推进，影响居民的购房预期。

新开工走弱，开发投资持续回落：全年开发投资完成额14.7万亿元，同比增速4.4%。下半年持续低位运行，9月开始进入负增长，12月开发投资完成额同比下降13.9%。房企资金压力大，预售监管严，开工意愿低。2021年全年新开工面积19.89亿平，同比下降11.4%，是2016年以来最大跌幅。

拿地力度放缓，下半年土地市场快速冷却：房企整体拿地力度放缓，全年土地成交价款1.78万亿元，同比增2.8%，购置土地面积2.16亿平，同比下降15.5%。首轮集中供地开发商参拍热情明显。下半年土地市场热度急转直下，市场溢价率快速下行，二线城市土地溢价率大幅下降至11月的1.6%，成交建面降幅扩大至12月的-55.7%。未来土地市场需要关注的核心问题有1）地方城投无法长期托举土地市场2）土地市场未来利润的走势。

监管尚未放松，资金面未见明显改善：全年到位资金2.33万亿元，同比增长4.2%，涨幅回落3pct。个人按揭贷款单月较7月以来有明显回升，按揭审批力度有所加强。年底M1和M2同比增速上升，央行下调一年期MLF和七天逆回购利率，市场释放流动性，但严格监管下对于房地产资金面改善作用不大，预计未来政策调整前，资金面将持续承压。

历史上地产板块上涨时行业的变化：历史上当市场处在流动性边际宽松，按揭利率下行，基本面下行，拿地利润率修复的时候地产板块均处于上涨阶段，当前地产行业也正处于流动性边际宽松、按揭利率下行，市场购买力恢复，销售增速下行，地产基本面承压，政策放松预期增加，拿地利润率边际改善，地产板块的修复行情有望持续。

地产板块行情演绎由短周期向中周期演变：在未来行业出清的情况下，我们认为当前地产行业的竞争格局将迎来以下几类重大变化：1）未来全国化的民企规模萎缩，部分国企央企将继续实现和巩固全国化的拓展及布局；2）区域龙头房企将有望实现规模的增长，跨区域拓展的难度将会逐渐加大；3）民营企业规模的规模持续收缩，未能建立起属地化优势的民营企业将逐步被市场所淘汰。