今年10月底，广州旧改市场又迎来了一家“过江龙”。

福星惠誉控股有限公司（以下简称“福星惠誉”）与广州开发区建设投资有限公司在广州黄埔实验室举行战略合作框架协议签约仪式，随后双方就黄埔区周边城市更新工作进行交流。

据悉，福星惠誉是湖北上市企业湖北福星科技股份有限公司（000926.SZ，以下简称“福星股份”）的全资子公司，一直深耕武汉旧改市场。

这让福星惠誉在武汉市场赢得了一席之地，但错过了全国化的最好时机。虽然早在2013年，福星惠誉便提出了全国化发展战略，但直到2017年下半年才真正加速全国化布局。

无论是通过招拍挂拿地，抑或是异地复制旧改之路，福星惠誉扩张中的资金问题都难以回避。

据记者了解，福星惠誉多个旧改项目，开发周期接近甚至超过10年，至今仍未完工。

福星股份相关负责人表示，项目进展和开发周期主要受地方政策及政府规划影响，目前相关项目正在按照计划推进中，公司会继续加大对开发工程进度、质量、投资、营销的管控力度，保障旧改项目顺利进行。

起底福星惠誉

福星惠誉并非第一家介入广州旧改市场的“过江龙”。近两年来，随着广州旧改提速，引来了上海升龙、云南俊发与河南瀚宇等多家外来“过江龙”涌入抢食。

公开数据显示，2020年，广州至少有53个旧村改造项目确定了合作（意向）企业，改造面积约3965万平方米，总投资额约3034亿元。

作为一家来自湖北的房企，福星惠誉对广州及全国大部分房地产市场都相对陌生，而这次通过与国企合作的形式介入广州旧改市场，与扎堆的知名房企“抢地盘”，并不轻松。

公开资料显示，福星惠誉是福星股份的全资子公司，后者于1999年在深交所挂牌，彼时其主营业务为钢丝绳相关产业，不涉及房地产。直至2001年成立了福星惠誉，商品房销售才成为其主营业务之一。

福星惠誉成立后，由前福星股份董事长谭功炎的儿子谭少群接管。同时，房地产业务占福星股份的营收比重不断上升。

为了让福星惠誉更好地立足于房地产行业，谭少群制定了“立足武汉，坚持走城中村改造和旧城改造”的路子，谭少群曾对此表示，此发展策略可以让福星惠誉避开与大型房企“硬碰硬”的不利局面。

2004年9月，武汉启动了147个城中村综合改造，涉及土地总面积2.1万公顷。这一城中村综合改造政策，再加上谭少群的发展策略，近13年时间里，福星惠誉在武汉旧改市场积累了大量的土地资源，也让谭少群赚得盆满钵满。

根据中诚信证评出具的一份《信用等级通知书》，截至2017年6月，福星惠誉尚有304.38万平方米土地未拆迁，净利润也由最初的25.3万元增长至2017年的13.66亿元。

异地扩张遇阻

福星惠誉在深耕武汉旧改市场的同时，也尝试“走出去”，将其旧改战略全国化。不过，记者了解到，福星惠誉异地复制旧改之路并不顺利。

早在2013年，福星惠誉首次提出全国化、多元化、国际化发展方向。当年，福星惠誉收购了北京宇盛宏利房地产开发有限公司（以下简称“北京宇盛宏利地产”）79%的股权，进军北京旧改市场。通过该笔收购，福星惠誉获得位于北京市通州区永顺镇杨富店村的旧改项目，占地面积2.6万平方米。

几年间，尽管通州摇身一变成为北京城市副中心，房价也实现了翻倍，但受制于当地复杂的拆迁问题，时至今年上半年该项目状态仍在建。

根据2021年半年报显示，福星惠誉在收购北京宇盛宏利地产后，计划开发福星惠誉福星苑项目。据了解，该项目于2014年7月1日开工建设，福星惠誉持有其80%权益。按照投资计划，预计总投资16亿元用于该项目建设，如今已投入9.52亿元，但开工建设已过去7年半时间，截至今年上半年，竣工面积仍为零。

事实上，除了北京的旧改项目外，福星惠誉旗下多个位于湖北省的旧改项目，施工周期接近甚至超过10年，至今仍未完工。

2021年半年报显示，福星惠誉·咸宁福星城2008年开工，福星惠誉·水岸国际、银湖孝感·银湖科技产业园于2009年开工，银湖科技仙桃·中小企业城于2011年开工，福星惠誉·东湖城、福星惠誉·福星华府（江北置业）于2012年开工，这些项目至今仍在建设中。

而福星惠誉在2017年后布局于陕西、湖南以及四川的4个开发项目，在2017年7月1日至2019年1月1日间陆续开工建设，但时至2021年上半年，这些项目也都还处于在建状态。

其中位于四川成都的简阳凤凰谷项目，截至今年上半年，开工建设已过去2年半时间，但累计竣工面积仍为零。

福星股份相关负责人表示，项目进展和开发周期主要受地方政策及政府规划影响。“公司房地产项目多为改造项目，且每个项目公司涉及地块较多，涉及土地一级整理，一般采取地块滚动开发，同时在开发过程中，需要接受国土资源、规划、城建、环保、交通、人防、园林等多个政府部门的审批和监管。目前相关项目正在按照计划推进中，公司会继续加大对开发工程进度、质量、投资、营销的管控力度，保障旧改项目顺利进行。”

资金愈发紧张

无论是通过招拍挂拿地，抑或是异地复制旧改之路，福星惠誉在全国化布局的扩张中，资金问题都难以回避。

而福星惠誉营收净利双双下滑的拐点，源于2018年后。

Wind数据显示，2017年，福星股份营收116.59亿元，同比增长11.20%；归母净利润8.45亿元，同比增长45.49%。转折点发生在2018年，营收和净利润自此进入快速下滑通道。数据显示，2018~2019年，福星股份营收分别为107.35亿元、95.66亿元；归母净利润分别为11.35亿元、5.98亿元。

年报数据显示，福星股份在2020年实现营收75.01亿元，同比减少21.59%；归属股东净利润3.06亿元，同比减少48.73%；扣非后归属股东净利润为7442万元，同比减少88.42%。

此外，福星股份房地产板块在2020年实现结算面积56.08万平方米，同比减少29.86%；结算收入619122.57万元，同比减少23.72%；销售面积79.56万平方米，同比减少41.72%；销售金额119.06亿元，同比减少33.91%。

与此同时，福星控股在大本营武汉的经营状况也是每况愈下。据中指研究院数据，2020年公司在武汉楼市的市占率仅为2.37%，排名已下滑至第9位。

截至2021年9月30日，福星股份又面临增收不增利的状况。

数据显示，福星股份主营收入84.08亿元，同比上升105.72%；归母净利润1.16亿元，同比下降44.49%；扣非净利润3416.05万元，同比上升50.86%。

除增收不增利外，福星股份的负债状况也不容乐观。

数据显示，截至2021年9月30日，福星股份资产负债率为74.58%，扣除预收账款的资产负债率为62%。

而福星股份的偿债能力也在连年下降。

数据显示，2018年至2020年，福星股份的流动比率分别为1.93、1.65以及1.35，速动比率分别为0.59、0.5以及0.36，截至2021年9月30日，福星股份流动比率已下滑至1.31，而速动比率也下滑至0.33。

与此同时，福星股份的短期偿债压力也较大。Wind数据显示，截至2021年9月30日，福星股份货币资金40.42亿元，短期借款7.05亿元，一年内到期的非流动负债达51.9亿元。

面对当前的资金状况，福星股份表示，未来，面对国内外宏观环境的不利影响，公司将继续坚持稳定发展的战略，把可持续发展作为战略发展的核心要素。在城市更新方面，采用多点布局、长期培育、稳步推进的策略；在产品方面，继续以住宅开发为主，在销售方面把握市场节奏，采取“以价换量”策略，提高销售去化速度；在资金方面，扩宽融资渠道，量入为出，保持现金流安全、稳健；在新产业(50.080, 4.06, 8.82%)方面，寻找上下游协同产业，抓住风口，稳步出击，增加新的盈利点。