来源：中国房地产网 作者：刘伟

9月以来，国际评级机构下调了多家地产公司的评级级别及评级展望。

9月28日，穆迪维持海伦堡中国控股有限公司(下称“海伦堡中国”)的“B2”企业家族评级和“B3”高级无抵押评级，并将评级展望由“稳定”调整为“负面”。

穆迪预计，在目前国内融资趋紧的情况下，鉴于海伦堡中国地产销售的现金回收周期较长，其流动性缓冲将会减弱。

据记者不完全统计，近期，除海伦堡中国外，建业地产、花样年、鑫苑置业、银城国际也纷纷被评级机构下调评级。

住房金融研究高级经济师陈斌在受访时称，评级机构下调房企评级只是表象，当前的实质的问题是，不少房地产企业在发展过程中不断积累的的风险开始凸显。比如上述海伦堡中国就被评级机构指出流动性和信贷指标的减弱。

CAIC数据显示，今年8月，房企在海内外总计发行债券同比下跌超过五成，总体表现不容乐观。房企遭遇评级扎堆下调是否加深这一表现，还有待进一步观察。

房企评级扎堆下调

对于海伦堡评级展望的下调，穆迪副总裁兼高级分析师Celine Yang表示：“在充满挑战的经营和融资环境中，负面展望反映了我们对海伦堡中国的流动性缓冲和信贷指标减弱的预期。”

该评级的限制因素包括：在盈利能力减弱的情况下，公司的利息覆盖率适中；融资渠道有限，且信托贷款的风险敞口较高。当前评级还考虑到海伦堡中国作为一家私营公司，企业透明度与上市公司相比较低，治理结构不够完善。

除了海伦堡中国外，穆迪也将新力控股集团家族评级下调至Caa2，并列入进一步下调的观察名单。

穆迪预计，评级下调反映鉴于公司融资渠道迅速恶化，且未来6-12个月有境外债务到期，新力控股流动性状况显著恶化，有可能导致公司偿债，包括将于2021年10月到期的2.46亿美元债券的偿付出现违约。

据记者统计，近日，除海伦堡中国、新力控股集团外，建业地产、花样年、鑫苑置业、银城国际也被评级机构扎堆下调评级。

此外，截至9月14日，共有5家房企被两大评级机构下调评级或展望。在涉及评级下调时，评级机构更多是考虑到房企未来一段时间内巨额债务到期、再融资渠道受阻，或者甚至有违约风险。

其中，中国恒大是唯一一家同时被惠誉、穆迪两大机构下调评级的房企，且均为非首次下调。在最新评级中，中国恒大被惠誉从B+级降至CC级，穆迪在将其从B1级下调至Ca级时，仍旧维持其“负面”展望。

此外，富力地产、中国奥园、荣盛发展等几家房企也被下调展望至“负面”。亿翰智库认为，展望的下调，通常意味着企业财务指标或经营指标有所恶化或有恶化的预期，例如并表杠杆率不断上升，融资能力有所减弱，核心市场经营环境严峻等。

克而瑞证券首席分析师孙杨对记者表示，对房企评级向下调整，意味着市场认为企业的偿债能力及风险变大。这也在一定程度上影响房企的进一步融资。

8月发债同比“腰斩”

在不少房企评级下降的同时，今年以来房企的融资也出现走低行情。

今年以来，自7月降准落地后，市场资金充足，8月央行多次进行公开市场操作，净投放资金600亿元，市场利率维持平稳向下的趋势。

但从房企发债总量来看，8月同环比近乎“腰斩”。CAIC数据显示，8月房企在海内外总计发行债券537亿元，环比跌40%，同比跌53%。其中，境内发债总规模达459亿元，环比下降27%，同比下降33%。海外债方面，降幅更为明显，房企共发行海外债折合人民币78亿元，环比下超7成，同比下降更是超过了80%。

与此同时，下行趋势持续至9月，CAIC监测数据显示，截至9月17日，9月房企境内外发债总量434亿元，同比下降21.5%，平均发行利率上升至5.1%。可见房企融资环境仍然不容乐观。

整体来看，2021年前8月，房地产融资主要集中在境内，境内债券规模占比达到了70%，相比较2020年同期上升7个百分点。而境外发债累计约为2095亿元，占比规模跌至30%。不过，无论是境内融资还是境外融资，均较2020年同期出现了下降，降幅分别为11%和37%。

在总体发债规模下行的趋势下，房地产债券违约频率却在增加。贝壳研究院发布的数据显示，2021年8月份，有16笔信用债出现违约，其中与地产相关的有7笔，占比过半，而债券违约类型主要为未能够按时兑付本息。

中指研究院发布的数据显示，从融资结构来看，目前信用债和信托成为了房企的融资主要方式。2021年8月份，房企信用债规模占比为40.6%，信托融资占比为42.6%，但两者规模也均较去年同期下降超过30%。

调控政策难言松动

今年以来，在“三道红线”、“两个集中”以及房贷五档管理等政策压力下，房地产企业不论是在融资端、土地端、销售端的表现，均出现下行的趋势。在此背景下，央行开始释放稳定市场的信号。

9月27日，央行官网发布消息称，央行货币政策委员会第三季度例会提出，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。这是2009年一季度以来，房地产首次被货币政策委员会季度例会“点名”。

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议强调，金融部门围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度；金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

央行上述“两个维护”的表态与此前住建部等几部委文件表述基本一致，但市场大多将之视为积极信号，央行发声后的第二天，A股房地产板块应声大涨。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，此前一段时间政策调控很严厉，所以最新的“维护”政策的提出，让市场以为有推动地产政策调控放松的迹象。但他表示，政策既然需要地方政府配合，那就要考虑不同城市的具体情况，即所谓的“一城一策”，例如，有些城市的形势偏松，那就是要往紧了走；但目前大部分城市现在偏紧，那么金融机构就要配合把政策适度的放松，整体来看，是“有保有压”的一个格局。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，9月29日的会议是央行“两个维护”的主张向具体金融、住房管理等部门的传达，要坚持“三稳”目标和“房住不炒”，在行政调控的同时，也要关注房地产金融的合理的市场需求。

未来，预计金融方面将围绕“调节奏，保稳定”两个关键词进行，金融机构将配合相关部门和地方政府，根据城市实际需求，因城施策，合理安排房地产信贷投放节奏，避免出现上半年的信贷投放与市场需求之间的节奏错配，避免信贷大面积收紧误伤基本住房需求。当前整个行业处于转型期，平衡好行政调控和市场化配置，将有助于平滑转型带来的市场波动，保持整体市场平稳发展，许小乐称。

孙杨在受访时表示，就目前的房地产调控政策来看，尚未显现松动的迹象。在他看来，更准确地说，应该将当前政策理解为更加精准地调控，即让一些刚需的客户的金融需求，继续获得支持；而对房企的监管，则会更加严格，不会因为现在的情况变得松动。