投资要点：

7月销售出现同环比回落。由于基数影响，二季度以来单月销售增速较前几个月持续明显收窄，进入下半年，单月销售增速由正转负，环比6月也出现较大幅度下降。绝对值来看7月单月销售也处于年内低位。在楼市调控持续从严背景下，后续销售情况变化仍需持续跟踪。

新开工有所回落，施工维持平稳增长。2021年7月为止全国房地产开发投资完成额累计8.49万亿，累计同比增速为12.7%，涨幅较6月末回落了2.3个百分点。整体看开发商对行业保持谨慎乐观态度，开发投资绝对值维持相对较高水平。但基数影响逐步消退，后续下半年开发投资增速将持续回落。

待售降幅趋缓，存销比维持近年低位。2021年下半年以来，由于调控政策持续，销售去化放缓，导致行业整体待售降幅收窄，可售同比降幅也趋缓。但整体待售绝对值维持低水平，存销比也维持近年低位。预计2021年楼市整体销售能保持平稳，而开发商在房地产调控带来融资规管加强，开发进度难以大幅提升，补充可售资源速度或相对放缓，叠加较低库存，将对楼价有一定支撑。行业系统性风险预期也将降低。

行业研判与投资建议。整体看，由于政策调控及基数效应叠加，7月份整体销售增速由正转负，同时房价涨幅也持续趋缓。楼市调控成效得以体现。另一方面，银行对房地产贷款集中度管理，房企“三道红线”等政策，带来房企融资贷款受限，开发进度有所放缓。前7月整体新开工回落，而施工及竣工维持平稳增长，有利于回流资金。土地市场方面，2021年上半年22个城市试点首批集中供地。叠加开发商对后续调控持续及房地产市场相对谨慎态度，土地成交回落，溢价率趋缓。我们相信，下半年更多城市控制土地成交溢价率，将有利于行业回归常态化竞争，房企毛利率有望探底回升，将对板块整体走势有支撑。而行业当前虽然成交走弱，但行业整体待售面积仍处于近年较低水平，系统性风险可控。

行业整体基本面韧性充足，地产板块2021年至今持续跑输大盘，走势疲弱。当前板块整体估值水平跌至历史底部区间，具备较高安全边际。另外当前行业估值已充分反映板块政策调控持续、利润率下降及增速回落的现状，而调控带来行业中长期更持续健康发展的同时，也促发行业竞争格局优化，有利于行业头部企业进一步提升市场占有率。建议关注负债率水平可控，在行业降杠杆背景下仍能维持较强的运营能力，同时融资成本具备竞争优势，区域布局良好，行业排位稳固的一二线龙头个股。