来源：投资者网 作者：向劲静

　近日，全国22个城市计划或已经施行“两集中”土地政策(集中发布出让公告、集中组织出让活动)。在一线城市中，目前已有北京、广州、深圳三地已经完成首批“两集中”土地拍卖。从中不难看出如今房企生存的“众生相”，头部房企拿地凶猛、中小房企为生存而战。

而在近期12个城市的首批集中供地成交情况中，并未见到昔日“拿地大王”深圳市中洲投资控股股份有限公司(下称“中洲控股”，000042.SZ)的身影。

之前，中洲控股曾在一月内横扫全国5个城市，激进拿地气势如虹，一时被业内誉为“拿地大王”。如今为何逐渐消失？这些年的发展情况又如何？

为何增收不增利

虽说众多国内房企都遭遇疫情，但就整个行业而言，依然是强者恒强、弱者恒弱。

而作为深圳的一家老牌房企的中洲控股，仍然未能摆脱业绩增收不增利的“泥潭”。先从其公布的2021年一季报来看，公司营业收入为 18.28 亿元，同比增长168.51%；归母净利润亏损 1.25 亿元，同比下降 67.13%。

对于这一情况，中洲控股相关人士对《投资者网》称：“营收激增主要是本期竣工结算的房地产项目收入增加所致，而净利润下滑，主要是本期主要结算的房地产项目效益低，其贡献毛利不足以弥补期间费用的支出，导致亏损。”

但上述情况并非今年一季度独有，中洲控股去年就出现“增收不增利”的状况，其营业收入 106.97 亿元，同比增长 48%；归母净利润为 2.81 亿元，同比减少 64.26%，尤其是净利润与2019年的7.87亿元(同比增长76.22%)相差甚远。

针对去年的增收不增利，中洲控股上述人士解释道：“主要原因是上年同期完成中洲置业有限公司(原名‘中洲投资控股(香港)有限公司’)股权交割形成投资收益，本期无相关事项。”

话虽如此，但从公司这些年毛利率表现不佳，或许能看出净利下滑的另外原因。数据显示，2018年至2020年，中洲控股毛利率分别为47.08%、39.96%和 27.25%，而至2021年一季度，毛利率再次下降至 15.83%。其毛利率下降主要集中在广东与四川地区，同时上海和成都两地项目也持续较低毛利率。

对此，中洲控股也有说法：“公司整体毛利率下降，主要受限于部分招拍挂项目获取成本较高，销售端管控较严，盈利空间被压缩。未来公司将稳健经营、谨慎投资、提质增效，努力提高市场份额，保持优异的成长性和核心竞争力。”

为何销售规模停滞不前

数据显示，去年中洲控股的销售面积72万平方米，销售金额139.91亿元，较上年减少9.86%。

引起市场注意的是，中洲控股自2016年超过百亿销售额后，其销售规模一直难有重大突破。2017年至2019年，分别为144.91亿元、131.72亿元和155.21亿元，增速每况愈下，从2014年123%的增速跌至2020年的-10%。

问及销售额为何难以实现大突破时，中洲控股相关人士并未正面做出回应。

这方面的原因，或许可以从中洲控股各地的项目情况知晓一二。

根据亿翰智库的统计数据显示，先看中洲控股全国布局的重要城市——上海，当前公司在上海仅存的最大项目上海珑湾的住宅部分已经竣工，其余两个项目也进入了在售阶段，除此之外，中洲控股在上海已无其他项目可以进行开发。

而中洲控股在成都所剩项目已经不多，目前在开发项目进度缓慢，特别是中洲中央公园项目自2014年7月开工以来几经波折，目前一期仍然在建。

那作为大本营深圳的情况又如何？尽管公司在深圳拥有不少的资源储备，其中包括深圳黄金台、宝城26区等核心地块，但遗憾的是不少项目因权益归属等诸多原因，一直迟迟无法推进，如位于深圳交通枢纽——深圳北站的黄金台项目因权益归属纠纷已闲置二十余年，早年拿下的宝安二十六区的旧改项目则因与业主没能达成一致迟迟没动工。

值得注意的是，中洲控股不少项目开发进度缓慢，如罗湖中洲创意坊中心，于2014年11月正式开工，截至2020年底的开发进度仅20%。

尽管中洲控股去年的26个主要销售项目里，有10个项目都来自惠州，但惠州的整体均价都低于深圳，该区域能为公司贡献的业绩也是“有限”的。

根据克而瑞销售榜单，中洲控股行业排名已从2018年的134位跌至2020年的163位。如此看来，中洲控股想要走出“百亿”困局，还有很长的一段路要走。

昔日“拿地大王”怎么了

中洲控股前身是创立于1984年的深圳市长城投资控股股份有限公司，于1994年股份制改造后成为上市公司，为国家房地产开发一级资质企业。

2017年，中洲控股曾试图收购华南城23.2%股权，可最终因为资金和资本市场等因素折戟。然而，这并未阻挡该公司的扩张热情。随后便在土拍市场大规模拿地，曾在一月内横扫全国5个城市，涉及香港、佛山、惠州、无锡及重庆，激进拿地气势如虹，一时被业内誉为“拿地大王”。

众所周知，土地是房企的重要生产资料。而从中洲控股近些年的扩张步伐来看，当年的雄心已不再。数据显示，中洲控股2018年至2020年的新增土地储备(计容建筑面积)分别为163.84万平方米、38.56万平方米和19.04万平方米。截至 2020 年，公司土地储备建筑面积合计239.1万平方米。

而2020年中洲控股仅新增一个土地储备项目，为惠州的迪亚项目，面积5.22万平方米，计容建筑面积19.04万平方米。拿地进度大幅放缓，意味着中洲控股未来发展空间面临受限的可能。那公司在 2021 年有怎样的拿地计划？中洲控股相关人士表示：“公司 2021 年计划新增土地储备计容积率面积40万平方米。”

此外，中洲控股旗下企业盈利也不容乐观。2020 年报显示，19家主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司中，12 家处于亏损状态。那针对旗下亏损的子公司将如何处置？

对此，中洲控股相关人士称，“房地产项目公司受行业特性影响，项目结转前的投入阶段处于亏损状态属于正常现象。”

有业内人士称，中洲控股在地产业务方面表现一般，和企业对于各类产业投资机会的预判或有关系。从实际过程看，说明其缺乏高周转的投资意识，且企业经营多元化中，用于地产投资的精力相比有点少。

对于上述说法，《投资者网》问及中洲控股如何看待，公司方面并未置评，只是表示：“公司致力于成为国内一流的城市综合运营商。”