4月23日晚,海伦堡旗下海悦生活控股有限公司(以下简称“海悦生活”)在港交所提交了招股书。招股书显示,近3年来,无论是规模还是营收、利润,该公司都保持了稳健的增长态势。2018年-2020年,公司在管建筑面积的复合年增长率约为17.5%,收入及净利润的年复合增长率分别达到了27.3%、45.4%。

值得关注的是,海悦生活的布局聚焦国家核心经济圈及重点一、二线城市,截至2020年底,公司有50%的在管建筑面积位于更具增长潜力的一、二线城市。而且,该公司的三大核心业务已实现了均衡的协同发展,来自业主增值服务、社区增值服务的收入占比达到32%,物业服务价值链深度与广度的持续扩张,为后续业务发展提供了充足动力。

海悦生活表示,公司致力进一步提升市场地位及业务范围,并以优质物业管理业务为基础,通过持续扩展服务组合的领域及范围以及利用科技创新,成为行业领先的物业管理服务供应商。

良好的政策及市场环境为该公司实现愿景目标增添了助力。中泰国际认为,中国物业管理行业正迎来政策甜蜜期,“十四五”规划中6次提及物业管理相关内容,意味着行业面临的政策环境将持续改善,迎来高速高质量发展期。中指研究院也表示,2020年,物业管理行业的价值被市场重新认识,得到了资本市场的高度认可,获得了更高的估值和更多的资金,未来整个行业也将在资本的助推下加速发展。

聚焦一二线城市 深化社区服务网

据了解,海悦生活是中国一家综合性物业管理服务供应商,经过逾21年的稳健发展,业务涵盖住宅物业、工业园、购物中心及办公大楼等多种业态类型,以业主需求为核心,深化多层次社区服务网,为业主提供医疗健康、美居家装、资产租售、社区商城、到家有偿等多元增值服务,为中指院“中国物业服务百强企业22强”。

截至2020年12月31日,海悦生活的服务范围遍及中国15个省、自治区、直辖市的57个城市,聚焦大湾区、中国西南部、华东以及其他经济发达地区的一、二线城市,合同管理项目超150个,合同面积约为42.3百万平方米,为超60万客户提供高品质的服务。

近3年,该公司保持了在管规模的稳步增长,在管建筑面积由截至2018年的约1760万平方米增加至2020年底的约2430万平方米,复合年增长率约为17.5%。

营收和利润的增长更为可观,收入由2018年的4.17亿元增加至2020年的6.76亿元,复合年增长率为27.3%。纯利由2018年的0.46亿元增加至2020年的0.98亿元,复合年增长率为45.4%。

招股书显示,海悦生活的核心业务包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。截至2020年底,三大核心业务营收和占比分为,物业管理服务4.6亿元,占比68%;非业主增值服务1.7亿元,占比25.2%;小区增值服务0.46亿元,占比6.8%。值得一提的是,在过去3年里,该公司非业主增值服务的收入增长迅速,由2018年的约0.67亿元增长到了2020年1.7亿元,占比显著提升。而三大业务的毛利率表现也持续向好,截至2020年底,物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务的毛利率水平分别为25.2%、42.8%、40.8%。

海悦生活在招股书中表示,本次募集所得款项用途将主要用于通过收购进一步扩大公司的业务规模及市场份额,丰富在管项目及物业类型;同时也会用于建设和升级智能管理平台、开发和丰富增值服务,提升客户体验及企业竞争力;升级在管社区硬件基础设施,为住户提供更宜居的生活体验;以及一般业务运营及营运资金等方面。

行业获资本追捧 前景持续看好

据中指研究院统计,2020年,资本市场对物业管理行业依旧青睐有加,全年共有18家物业服务企业成功上市,其中,17家在香港联交所,1家在深交所,全年物业服务上市企业数量创下新高。加上2021年一季度上市的两家企业,截至2021年4月11日,共有44家物业服务上市企业。

2020年,物业上市公司在疫情中展现出了较强的抗风险能力,行业的价值被市场重新认识和认可,在资本市场走出了一个独立行情。2020全年,物业板块企业平均涨幅约为28.04%,跑赢恒生指数与上证指数。

而从业绩表现来看,物业上市公司也没有辜负市场的期待,体现出了整体业绩高增、规模快速扩张、利润率保持较高水平、未来业绩增长确定性较强等特点。

中指研究院表示,快速扩张的规模和稳健的财务预期为物业管理行业带来了高估值。在按照港交所分类标准得到的十二个行业中,PE最高的是资讯科技业和必需性消费行业。考察以2021年3月31日收盘价计算的市盈率(TTM),两个行业的平均市盈率分别为46.6倍和26.5倍。作为对比,同一口径下物业管理行业的平均市盈率为46.7倍。这说明,资本市场已经赋予其和新兴高科技行业旗鼓相当的估值。

在业内人士看来,物业是一个刚“被点燃”的超级行业,是一个巨大的蓝海。相关数据显示,2020年中国物业收入首次破万亿元。根据相关数据,预计到2024年,中国物业管理面积将扩展到265.1亿平方米,营业收入2万亿元,再加上“非住宅板块”每个细分领域乘以各自空间集合,以及城市公共服务的巨大增量,未来,整个“大物业”蛋糕预计会达到5万亿甚至更大。

政策环境也有利于物业管理行业发展潜力的释放。“十四五”规划首次提到物业管理——“提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平”,这意味着物业管理行业对于国家的战略重要性有所提升,中央及地方利好政策有望陆续出台。

在这些前提下,物业管理行业将呈现出百花争鸣的竞争态势,无论大中小型企业,都有望在广阔的市场空间中塑造自身的独特竞争力。中泰国际认为,考虑政策、基本面的积极因素,物业管理行业估值中枢至少在2021年-2023年有望维持在较高水平。龙头物业股估值相对乐观,部分中型物业股仍存估值修复空间,而具备一定护城河、规模有望突围的优质小型物业股也存在超额收益。

海悦生活自然不会错过借力资本市场的发展良机,该公司表示,将进一步扩大公司的业务规模及市场份额,丰富在管项目及物业类型,持续改善服务品质,提供多元化及差异化增值服务,提升公司的差异化竞争优势和可持续发展能力。