为严查经营贷等流入楼市，最近北京、上海、广州、深圳、杭州等地金融监管部门纷纷出击。目前，深圳已提前收回5180万元涉嫌违规贷款；广东发现问题贷款金额2.77亿元，涉及920户。3月22日，浙江省发文严查房地产开发贷款、个人住房贷款、消费类和经营类贷款以及“冻资”等涉房贷款业务。较长一段时间以来，南京房地产市场表现都很受关注，眼下这方面情况如何？

银行认什么材料，担保公司就做什么材料

日前，记者以购房者的身份打电话咨询南京江北江山大镜售楼处。一套128平方米的住宅，总价405万元，首付三成得120万元，且最好是办理商业贷款，记者表示自己工作时间不长，攒钱不多，首付款差五六十万元。

“那你可以使用信用贷，先借钱把首付付清。”“嗯，还有其他方式吗？”电话那头的置业顾问略停顿了一小会，连问记者几个问题：“你现在手上有房吗？”“你名下有公司吗？”记者如实回答“没有”。对方直言：“你这种情况比较难办。但是如果你肯出钱，也不是不能办。”

“那要怎么办？”

“我们有长期合作、比较靠谱的担保公司，可以帮你造出一个公司，再包装一下以满足银行贷款条件。”这位置业顾问紧接着说，你放心，保证你能审核通过，担保公司能签这个单子，就肯定没问题。他所说的“审核通过”，是指通过银行的放贷条件审核。

当记者提出约担保公司人员见面详谈时，该置业顾问表现得比较谨慎。“你先准备工资卡的银行流水和个人征信报告，担保公司进行评估，可以做的话，再进一步沟通。”

“靠谱吗？你们做过几个这样的案例？”记者再问。

“不是几例。你知道买我们这的洋房真正能满足付款条件的不多，都要走担保。银行最近查得严，担保公司会严把关，并跟银行某些人员保持长期对接，银行认什么材料，他们就做什么材料。”对方说。

咨询另一家楼盘西江瑞府置业顾问时，记者也表示自己首付款不足，询问能否用信用贷、经营贷补充，对方爽快地给记者推了3家银行客户经理的微信。

很快，一家城市商业银行的客户经理通过了记者的微信加好友申请。得知记者意图后，对方表现得丝毫也不意外，询问起记者的情况。记者说自己名下有自主创业小公司，有两年流水但经营一般，在南京有一处正在还贷的房产。

该客户经理很快就提供了3种解决办法：一是直接把房子卖了，交新房首付，前提是要考虑新房价格在可承担范围；二是以直系亲属的名义把现有房子做抵押，用抵押贷的方式买新房；三是给父母办营业执照，通过经营贷买新房。“如果觉得麻烦，可以找比较靠谱的担保公司，一般房地产公司那都有合作方。”

银行客户经理支招，补齐首付款花样多

在与银行客户经理的沟通中，记者还得知一些利用消费贷补足首付款的方式。

“我自己最近也在买房等摇号，跟你情况差不多，首付款不足，但是我父母有营业执照，所以还好办一些。我在一家农商行有熟人，可以推荐给你。”该客户经理很热情。

“这样做不会被查吗？”记者问道。

“一般做的银行内部人员很多，这挺正常的。”挂电话前该客户经理补充道，“如果你贷款额度不高，仅15万-30万的话，我推荐你用装修贷，利率不到4个点，很多人都选择用这种方式填补首付不足。”

据该客户经理介绍，“装修贷”贷款额度与个人住房公积金缴纳情况相关。如果住房公积金缴存比例为8％，可以贷18万-19万元，如果是12％则贷得少一些，最长可以申请3年还清。“这个主要根据个人收入和公积金基数来判断还款能力。贷款18万元，每个月只要先还800元。”

记者采访发现，除了经营贷、装修贷变相进入楼市外，还可以通过“8改5”和“5改3”，即以首付八成改五成、五成改三成的方式降低首付金额。

“这个需要通过假离婚等方式。”据贝壳找房一位负责人透露，跟一般人理解的假离婚不同，担保公司操作的“假离婚”，当事人不用真的去办理离婚手续，婚姻状态还是已婚。记者再追问下去，对方表示只是听说过这种方式，需要花钱交给担保公司处理，自己还没有经手过此类个案，“这种情况多，查得不严，只要银行那边过得去就可以，担保公司私下会打点好关系。”

而日前深圳银保监局、人民银行深圳中心支行通报的银行资金违规流入楼市的3种典型案例，就包括银行员工误导客户套取经营性贷款买房、客户经理在微信公众号不规范开展业务宣传、个人套取经营贷资金违规流入房地产市场。

关于个人套取经营贷付房款，深圳银保监局、人民银行深圳中心支行在通报中指出了一个具体案例，其中，深圳市Z房地产经纪有限公司为购房、成立企业、贷款咨询等环节提供“一条龙”服务。

严查经营贷，需破利益链

为什么经营贷会流入楼市？究其原因，主要是利息低。所谓经营贷，即个人经营性贷款，主要是面向个体工商户、小微企业主发放的一种抵押贷款，这一人群用自有房屋等向银行抵押获取贷款，用于进一步生产经营。这是一款支持小微企业、个体工商户的重点信贷产品，银行客户经理都有一定的指标压力。

“如果说这些老板们本身就有实体企业、有银行流水，那么把房子送到银行抵押、再转几手去买房，其实很难追查到，很考验穿透式监管能力。”一位金融业内人士直言。

2020年，为抗击新冠肺炎疫情给个体工商户、小微企业经营带来的影响，减少其成本压力，银行发放的个人经营性贷款利率一降再降，最低至3.85％。而同期房贷利率普遍为5％-6％，这就有了套利空间。在利益驱动下，各相关方有了“合谋”的动力：购房者即借款人希望减少成本，中介机构或担保公司等中间环节要赚取手续费，部分银行客户经理则需完成个人经营性贷款指标。

3月16日广东银保监局公布调查结果，在已发现的违规行为中，有相当部分的贷款出现了房地产中介机构、小额贷款公司等“包装”助推者的身影。涉嫌违规的操作方式，包括通过中介机构过桥垫资套取经营贷置换个人住房按揭贷款、经过转手多次后挪用个人经营性贷款用于购房首付款等。

深圳银保监局、人民银行深圳中心支行日前也在相关通报中指出，部分银行业务人员在展业时不规范，甚至存在变相引导客户违规使用信贷资金嫌疑。个别员工与贷款中介机构私下合作，在网络、电话等渠道无序宣传营销，扰乱市场秩序，造成负面社会影响。

住房按揭贷款本身就是一种信贷杠杆，存在着一定风险。但较长时间内住房价格不断上涨，楼市财富效应凸显，在一定程度上掩盖了这种风险。在“房住不炒”、防范金融风险的大背景下，近年来监管层严查各种贷款违规进入楼市。

实际上，无论是装修贷、消费贷、信用贷还是经营贷，这些资金都不能用作购房首付款。“最好把名下所有的消费贷、信用贷等贷款都结清，然后再办理住房按揭贷款。”多家房产置业顾问、银行客户经理直言，“我们早就这么做了，起码一年多了。”

但利益驱使之下，总有挑战规则者。记者从江苏银保监局官网梳理罚单发现，从2020年9月到2021年1月，针对楼市领域的违法违规问题，江苏银保监局共开出15张罚单，其中常州、苏州、盐城各开了4张罚单。罚款原因主要是违规发放商业用房贷款、个人经营性贷款资金用途管控不到位、个人消费贷款流入房地产领域、贷款资金转存银票保证金、同业业务严重违反审慎经营规则、违规发放个人住房贷款等。其中最大一笔罚单是90万元，由苏州银保监分局开具。

记者从有关部门获悉，江苏正进行相关数据排查，严查经营贷、消费贷等信贷产品违规进入楼市，加强房贷审慎管理。