未来将步入成熟期的商务区＋园区集群

继去年下半年触底回升之后，2021年一季度北京商业地产市场成为全国交易最活跃的市场。有专家表示，随着“两区”建设的深入，大量基础设施将在未来几年集中交付，推动京津冀城市群，尤其是环京一小时交通圈的发展，为承接北京的居住养老、科技研发制造、仓储物流和数据中心的外溢需求提供广阔的发展腹地。

“两区”建设为北京未来发展助力

北京“十四五”规划的发布，使得北京未来发展蓝图进一步清晰和明确，规划中明确指出“两区”建设【国家服务业扩大开放综合示范区和中国（北京）自由贸易试验区】为构建现代化经济体系的先导任务，并对相关的制度及创新成果予以落实。

对此，CBRE世邦魏理仕近日发布了《北京2030年展望报告》，世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示：“凭借首都地位和人才资源，北京已经成为全国服务业和创新经济发展的桥头堡。下一个十年，北京将致力于完善城市发展平台的功能优势和基础设施，并培养出更多新经济、新模式和新产业，打开后疫情时代发展的新局面，进一步影响商业地产走向。”

关于“两区”建设对北京商业地产市场的影响，世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天表示：“两区建设不仅界定了北京未来重点发展新区及其产业发展方向，也为未来的经济和产业发展做出了更清晰的指引。现代服务业、数字经济和高精尖产业，将进一步影响商业地产的发展走向。随着两区建设的深入，大量基础设施将在未来几年集中交付，会推动京津冀城市群，尤其是环京一小时交通圈的发展，为承接北京的居住养老、科技研发制造、仓储物流和数据中心外溢需求提供广阔的发展腹地。”

北京写字楼市场格局多中心化加速

在过去二十年间，北京办公区域格局经历了巨变，从以传统核心商务区为主导，发展为望京、奥体两大外溢拓展的商务区模式。此前，政府提出了对东西北五环和南四环以内商办用地的严格控制，导致北京中长期核心市场新增供应有限。未来几年，“两区”涵盖片区内大量基础设施将集中交付，可以为新兴区域注入活力，还可以吸引产业的导入。世邦魏理仕认为，随着越来越多的企业采用“总部＋远程”的混合办公模式，展望新十年，北京办公区域格局将呈现多中心化发展，更多新兴商务区以及商务园区，会逐渐进入大型办公用户的视野。

丽泽、通州和石景山等商务区将进入快速发展期，其中，丽泽最具先发优势，有望在未来三年内成为成熟的拓展商务区。通州、石景山也将进入快速发展期，为市场长期可持续和多元发展奠定基础。

在“十四五”规划打造“产业＋园区”协同开放的政策支持下，北京的外围区域将重点发展一批产业园区，与邻近的商务区协同形成集群，为企业和投资者选址提供外延视角。其中，泛中关村集群将率先形成成熟的产业生态圈。未来大望京、丰台等集群也将得到外围园区办公空间的补充，共享集群内的教育、科研、商业、居住等配套资源。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚表示：“当前处于起步期的新兴商务区和园区，可售物业体量可观，受到了自用型买家的关注，未来将吸引越来越多投资者布局。”

未来城市更新投资潜能将进一步释放

北京市在2035城市总规和“十四五”规划中都明确提出，发挥投资对优化供给结构的关键作用，加快构建适应城市更新的投资体制机制，积极扩大民间投资。不断完善的制度环境，尤其是土地续期政策的厘清，有助解决城市更新投资不确定性，从而吸引更多社会资本参与。

北京独特的市场地位、主城区稀缺的土地供应，以及日益开放和市场化的投资环境，使得核心区域资产尤其是办公类资产，在租金和资产价值上更具长期成长性。另一方面，北京核心区物业设施和运营模式逐渐老化，客观上需要运营经验更丰富的投资者接手，为存量物业注入新的活力。

纪刚表示，“过去五年中，房地产开发商和境内地产基金主导城市更新类投资，积累了丰富的项目操盘经验。未来，通过与新进入的机构投资者和境外基金合作，将带动更多成熟优质的资本注入城市更新项目。项目在完成改造后可以实现资产升值，将会重新入市成为可售的核心型或核心增益型资产。”