来源：大胡子说房，本文转载已经过公众号授权。

承认吧！现在绝大多数有价值的城市房价已经非常高了。

房价已经被时代发展裹挟着往上攀，并且完全不以多数人的意志为转移，哪怕出台调控，很多人不是在考虑房价下跌了，而是考虑赶紧要买，否则买不到了。

大家都对调控非常麻木了，为什么？

因为调控从未真正把房价打下来，顶多把上涨势头打趴，然后人家养精蓄锐，又能来一次大战。

所以现在是一边涨，一边打压，而且是涨了才打压，市场经济和计划经济相互较量，然后让房价达到一个诡异的平衡。

但如果你细心留意，你会发现这几年在成百上千次的调控中，对“租赁”提及非常多，甚至深圳规划未来60％以上的供应都是保障性住房，而商品房只占据40％。

这是什么信号？

我告诉你，这意味着未来会是一个40％找市场，60％找市长的时代。

一旦楼市彻底进入这种双轨制，让买得起的人去买房，买不起房的人直接放弃去租房，就意味着房价极有可能走向两极化，甚至进入“滞涨”行情，你现在在全国各地乱买的房，就很有可能卖不出去了。

所以我建议你一定要看完今天这篇文章，了解清楚逻辑之后，及时优化你手头的房产！

01

为什么调控越调越涨？

“房住不炒”这是共识，但共识似乎还只是停留在理论上，大家应该发现，越是调控的城市，大家越要抢，越抢的城市越火，越火就越要调控。

现在的调控手段除了限售限购之外，还有限价。这几天在杭州考察，这是一个限价最严的城市，钱江新城限价67500元／㎡，但二手房能去到12万／㎡的魔幻城市。

热点城市和区域的新房价格是由政策驱动的，而二手房的价格是由市场驱动的。

这就让人想起改革开放初期物价“双轨制”的时期，一个市场价，一个行政价。

可惜所处的时代不同了，用行政手段压制的价格，反而让整个楼市更魔幻。

现在很多城市的新房一房难求，打新摇号现象层出不穷，一大批社保巨子腾空出世，我竟不知2000万也是刚需。

限价之下巨大的利差出现，不抢白不抢，抢到就是赚到，走过路过千万别错过，别管投资还是自住，买就对了。

不仅价格低首付低，还能用到更高的杠杆，如此直接的套利空间谁不怦然心动？

并且这种套利空间就是人为创造的，是调控简单化的产物。

讲真，如果简单用调控来管控价格，那经济学家研究供求关系干什么？

调控是一门管理预期的艺术，搞好了才是风平浪静，搞不好就是一片狼藉。

调控越调越涨，就是因为调控本身走出了双轨制，而且还在无形干扰人们的预期。

比如成都的限购政策是全国最复杂的限购政策。

具有高新南区购房资格的居民家庭可到成都天府新区、高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区购房，但具有成都天府新区、高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区购房资格的居民家庭不能到高新南区购房。

看了限购政策，你有什么想法？

那就是高新南区的户口最有价值，高新南区最值得买。

比如广州，增城、从化不限购，其他核心区域限购，还有这次合肥调控，为什么只对热门区域限购。

看了你有什么想法？因为增城、从化还不配，投资价值不大，因为合肥热门区域更有价值，所以才限购。

这些都是调控政策潜移默化给人传导的预期，为什么我们国家房价易涨难跌，很重要的一点就在于政策给全民的预期太高，多数人认为越调控越有价值，不调控的城市就等于没有价值。

用句生活化的描述就是叛逆。你越不让孩子早恋，孩子就越想早恋。

不是说调控不对，我们现在不能让市场完全主导价格，但如何让行政手段聪明地干预，是最难的。

给个建议：现在先不要尝试和计划经济对冲，而是要想调控后的短暂回调和冷静期，就是这个城市释放的最佳窗口期，要等待时机入场。

02

为什么现在都在对人才特别宽容？

为此，连调控都可以特殊化。

比如杭州，购房实行人才优先摇号政策，按照不高于20％的房源比例优先供应给人才，且经过认定的A类人才购买首套住房可免摇号，这次杭州考察也狠狠感受到了被摇号支配的无奈。

于是人才优先摇号火了，购房者们削尖了脑袋挤进人才范围，尤其E类人才认定范围覆盖相对广泛，人才数量比想象中多得多。

新政落地一个月内，杭州新增高层次人才近1500人，占到原有基数的四分之一。

在当时，凡是有人才参与摇号的楼盘，因为有20％的优先比例，人才家庭维持100％的中签率，而后来呢，人才登记数远远超过倾斜房源的数量，人才摇号中签率不断下滑。

甚至有很多杭州土著，为了能优先摇号，努力蹭人才头衔去摇号。

还有很多城市，人才还直接不受限购的限制，比如深圳，普通人要乖乖落户并买满3年社保，才有购房资格，而海外高层次人才购房不受限购影响，无需社保或个税证明。

不仅如此，深圳对高层次人才补贴还有奖励，对国家级领军人才、地方级领军人才、后备级人才，分别奖励300万、200万、160万。

这不，一套房的首付就出来了，更何况这些人就职的公司，给出的年薪也高到让人咂舌。

哪怕产业极具吸引力的深圳杭州，为何都对人才如此慷慨？

因为除了人才能创造更高的劳动价值之外，更重要的是随着人才不断增多，这个城市房价的底部购买力会变的越来越夯实。

简单来说，就是人才越多，这个城市房价的安全系数更高。

现在只有低端的城市才抢人，中阶已经在抢人才，而高阶玩家都在抢建优质大学，所以买房也一样，不是只去人扎堆的地方，要更懂得去人才扎堆的地方去买房。

还有，好好读书吧，给学历放绿灯的风口期百年一遇，知识有时候是真能创造财富！

03

总体来说，我们现在是计划经济不断和市场经济摩擦，但调控只会减缓房价上涨的速度，却始终无法改变房价上涨的结局。

反而有时候调控释放的预期，还制造了恐慌性心里焦虑，加速楼市的火热。

但我告诉你，调控必须存在，因为社会安定需要。

只是想要彻底把楼市稳定下来，还要有更有效的做法，这几年一直在提长效机制，尤其近3年还强调发展租赁市场，推进租售同权，批单列项租赁用地。

很多人看个热闹就算了，但我告诉你，一旦租售同权真正落地，就这说明楼市将进入住房双轨制。

让一部分买得起的人买房，买不起的租房。

大家各取所需，安身立命。

未来中国大城市将告别“全民买房”的时代，买不到商品房的人，将可能无法享受“资产性收入”，而全民买房时代终结，会有相当多一部分人从商品房市场提前离场。

这就是住房双轨制。

一旦多数人根本买不起10万＋／㎡的房子，但不买房也能享受到公共配套的资源时，这部分人自然就认命去租房了，就如同深圳2000万的人口中，并不是所有人都能买得起房子的，当一部分已经到根本买不起的地步，任他房价涨到洪水滔天，屁民也买不起。

那时候房价就是“纸面数字”，城市那些金字塔尖的房子，也只会在他们那个圈子里流动，比如30万＋／㎡，8000万一个亿一套的房子，只会在富豪圈流动。

而那些3-4万／㎡的房子，哪怕没有限购限价，也不再暴涨，因为能接受价格的刚需，购买力根本没起来。

房子是资产，但在于要卖出去并且是以更高的价格卖出去才赚，一旦不能以更高价格卖出，真正沉淀在刚需手里的时候，房子就真的成为“不动产”了。

一旦这种时代来临，就到了检验你房子是黄金还是白银的阶段了。

所以也给几个建议：

1、尽量踮起脚尖买房，越是上层的圈子，购买力越夯实，哪怕接盘人少，但绝对能涨价卖出去，因为越是塔尖的房子才越展现资产的魅力，豪宅有时候不是拿来住的，是拿来装钱的。

2、如果预算有限，也一定要买在好地段，地段对了，房子买对一大半，选好方向和地段，再去抠房子细节。

3、尽量别去纯刚需聚集的地方买房，刚需的兜底能力是很弱的，虽然人数占了金字塔的大部分，但一旦风险来临，最撑不住的绝对也是刚需，比如深圳此次大家都以为是西部房价先跌，事实却是东部开始有大量的业主抛盘。

4、别再随便去乱买只挂概念的房产，比如特色小镇、远郊新城、除三亚外的海景房、县城房子等等，浪费钱也白折腾。

双轨制这个概念其实早就提出，在楼市中的概念就是买得起的买，买不起的就房，但现在在行政手段干预下，人们对房价已经到了盲目自信的状态，认为一定会涨，但只要房子是可以买卖的商品，就必然会有涨有跌，这是经济学规律。

一旦楼市长效机制尘埃落地，楼市会逐渐回归市场机制主导，加上房地产税的真正落地，那时候的楼市将彻底颠覆。

再次发自肺腑提醒大家：别再乱买房了，真的会亏钱的！