“房价连涨59个月”、“全年56次千人摇号，1次万人摇号”，这不是在深圳，而是在西安。如今，西安楼市调控终于放出大招。

3月30日深夜，西安市人民政府发布《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），限购限售再度加码。

《通知》指出，从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税；住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理“不动产权证书”、二手住房“不动产权证书”办理满5年的方可上市交易；将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。

行业指出，西安升级落户买房群体的限购政策，“落户满一年、连续缴纳12个月社保或个税”，二选一变成了两者兼有，延缓需求释放节奏，短期为市场降温。同时，西安限售政策明显收紧，之前“新房满三年、二手房满五年”升级为“新房二手房都要满五年”。纯投资需求再次被挤压。

从2020年下半年到今年的市场数据显示，西安房价炒作现象又有所增加。通过此类政策，进一步落实了解决大城市住房问题的导向，具有积极作用。也说明当前大城市政策收紧的可能性都在加大。

祭出5年限售政策

2020年，西安楼市“先抑后扬”，开发投资和销售持续回升。2020年一季度，受新冠肺炎疫情影响，使得西安除房价外，房地产各项指标同比增速均达到历史低位。其中商品房1—2月销售面积增速探底至同比下降36.3％，创历年新低。

为了促进经济平稳发展，西安市人民政府于2020年2月印发《关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施（暂行）的通知》。这其中便包括分期缴纳土地出让金及预办理不动产产权证，以及加大信贷支持和降低信贷成本。

“在疫情以及融资收紧的大背景下，土地出让金分期付款可在一定程度上减轻房企的资金压力，也能增强该区域对房企的吸引力。”一位地产分析师告诉时代周报记者。

之后数月，随着疫情得到有效控制，西安楼市迅速开启上扬模式。据媒体统计，2020年西安共诞生约56次“千人摇”、首现1次“万人摇”项目，最低中签率仅3.99％。

另据西安市统计局的数据，从70个大中城市商品住宅销售价格指数看，2020年1月西安新建商品住宅销售价格指数月环比为100.3，以后月环比逐月提高，8月到达年内高点101.1。到了12月，虽然涨幅有所回落，但从环比、同比涨幅看，西安增速在全国70个大中城市中排名仍然靠前，均位列第8。

房价的连续上涨，增加了西安楼市调控的频率与力度。2020年11月30日，西安出台楼市调控新政，提高商品房预售准入门槛和二套房的首付比例；今年3月15日，西安发文规定购房人骗取或通过“代持”方式规避限购政策的，其本人及“代持人”5年内不得购房；今年3月30日，西安再次加码楼市调控政策，规定限购区域内新房及二手房5年限售、落户满1年且社保或个税连缴12个月方可购房等。

专家表示，无论是新落户购房者需满足落户和社保缴纳均一年的规定，还是新房及二手房落实5年限售的要求，西安在购房政策方面不断打补丁，堵住了各类炒房的漏洞。

首提“房地联动机制”

值得一提的是，3月30日发布的《通知》中，西安还提出每年将按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。

“西安并非网传22个住宅供地两集中重点城市之一，同样提出每季度集中供地、集中出让，意味着两集中土拍政策很可能扩围至区域核心城市。”同策研究院高级分析师李霄霄分析，西安与成都均出台超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。如果该政策扩围，房企集中融资、集中拿地的应对手段将被堵死。

“集中供地的目的就是不允许高价地出现，继而实稳地价、稳预期的目标。”业内人员告诉时代周报记者。

除了“集中供地”，西安还在本次《通知》提出建立完善房地联动机制，包括合理确定年度住宅用地供应规模，科学调节供地节奏；除蓝田县、周至县以外，全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让。

“西安是全国第一个在文件中提及房地联动机制概念的城市，进一步体现了长效发展机制的导向。”专家告诉时代周报记者，从实际过程看，今年包括北京、成都、湖州等城市都提出了房地联动的概念，这也成为今年房地产调控的一个重要变化。