一场作价10.3亿元的收购案，被误传成200亿元的大项目，这足足吊起了市场的好奇心。

3月28日，红星美凯龙控股集团有限公司（下称“红星美凯龙”）旗下上海红星美凯龙房地产集团有限公司（下称“红星地产”）宣布，与远洋集团（03377.HK）旗下投资平台远洋资本有限公司（下称“远洋资本”）签署战略合作协议。根据协议，红星地产将引入远洋资本作为战略投资者。本次交易完成后，远洋资本将以10.3亿元获得红星地产18％的股权。

3月30日，远洋资本相关人员向时代周报记者透露，目前，红星地产各项业务仍将由原团队推进。此次战略合作后，双方团队会进行融合，基于对此次合作的综合观察，远洋资本不排除有进一步收购的可能。

红星系“退守”

以传统家居卖场起家的红星美凯龙，偏爱重资产模式。美凯龙总裁兼首席财务官席世昌曾对外透露，在红星美凯龙的经营理念中，租地不如买地，“买地＋建场＋出租”的重资产模式是其发展的主旋律。

据上清所披露数据，截至2020年9月末，红星美凯龙受限资产账面价值合计为1047.68亿元，受限资产当中，包括839.83亿投资性房地产因为被抵押而受限，173.63亿存货因为抵押担保受限。同期，红星美凯龙集团的投资性房地产总规模为993.28亿。其中，84.6％的投资性房地产资产已经受限。

2021年初，红星美凯龙发布盈利警告公告显示，预计2020年度实现归属上市公司股东的净利润同比减少56％至61.8％。

因此，有市场猜测，此次战略合作是红星系由“重”转“轻”的开始，重资产将被逐步剥离出“红星系”。

同策研究院资深分析师肖云祥告诉时代周报记者，疫情对红星美凯龙造成了不小影响，这从侧面反映出，重资产模式在遭遇“黑天鹅”事件时，会面临较大的风险压力。通过发展轻资产的模式，可逐渐减低公司负债情况，提升公司稳健性。

他坦言，从目前公司财务杠杆的现状出发，将进行轻重资产平衡等一系列战略规划。

日前，红星美凯龙集发行了约30亿元人民币的公司债券，并表示，债券募集资金在扣除承销费用等相关费用后拟全部用于偿还公司债券。

席世昌表示，走轻资产路线，减少重资产的成本开支，满足公司流动性需求，同时配以A股定增，能够逐步降低负债比率，红星美凯龙在接下来的3年-5年内会逐步优化资本结构，向50％左右的资产负债率水平前进。

远洋集团“拓进”

红星地产退守之时，正赶上远洋集团“拓进”之际。

据远洋集团2020年业绩报告显示，2020年远洋集团实现营业收入同比增长11％，毛利率增长2％，销售额仅增长1％。

为突破增长瓶颈，2020年，远洋集团提出了“南移西拓”的战略布局，与此同时重整组织架构，完成了对远洋北京、环渤海、华东、华南、华中、华西六大区域事业部的整编。2020年，远洋集团在27个城市共获取53个项目，平均土地成本为每平方米人民币8800元，总购地成本接近700亿，超过同期销售额之一半，显示出公司较为积极的扩张态势。

专家向记者分析，远洋集团目前面临一定的“增长压力”。2020年远洋集团新增土储货值约871亿元，低于2020年全年1310亿元的销售额，因此在补充有效货值方面有一定需求。

但却恰在此时，供给侧新的政策落地了。2021年初，22城市的土地市场正式实施集中发布出让公告、集中组织出让活动的“两集中”政策。这意味着，远洋集团开疆拓土的下一步计划，变数加大。

卓易数据创始人马光明向时代周报记者表示，集中供地政策与三道红线政策一脉相承。一次供出数十宗土地，便于资金充足的企业有计划性的拿地，在一定程上面遏制了企业多地同时拿地，扎堆拿地的现象，在一定程度上调控了企业的拿地节奏，此时急于扩张的远洋便需要“借力打力”。

对此，远洋资本相关人员告诉时代周报记者，远洋此次与红星合作更为看重的是可以依托红星集团的资源，拓展在多层级城市的资产管理项目资源。

官方资料显示，红星地产目前已在天津、重庆、苏州、太原、金华、长沙等全国53座城市落子，累积项目百余个。红星地产在10多年的发展中，打造如红星天铂、爱琴海商业等IP。

据第三方机构披露的数据，2018-2020年，红星地产分别实现全口径销售额为478.7亿、601.1亿和614.3亿元，复合年增长率为8.67％；对应行业排名分别为第59、58和63位。

业内人士认为，以此次战略合作为契机，红星地产和远洋集团双方将有望建立长效战略合作关系。引入远洋资本后，红星地产将加速盘活存量资产，提升资产运营水平及自身融资能力；另一方面，牵手红星地产后，远洋集团在后续拿地、中小型城市综合体运营上将获得更多可能。