介入北京“最贵烂尾楼”8年，佳兆业终于将昔日长安8号项目注入上市平台。

据集团3月25日发布关联交易公告，佳兆业拟以130亿元总代价，从高捷投资、升晴投资及北京诚义豪泰投资手中收购北京耀辉置业合计96.8％股权。

几大卖方公司背后实控人皆为郭英成，其另一个更为公众熟知的身份是佳兆业集团董事会主席，该笔交易故此构成关联交易。

北京耀辉旗下主要资产为CBD地段耀辉国际城，对多数人而言，其“长安8号”的曾用名更为知名。

从2004年王府世纪拿下项目地块并命名“耀辉国际城”到2013年郭英成家族购入囊中，该项目10年间已经6易其主。被佳兆业实控人收购这8年，数次停工的长安8号始终游离在上市平台之外，如今全新面世的项目终于迎来并表。

同饱经跌宕的长安8号命运相似，遭遇项目封盘等系列黑天鹅事件的佳兆业近年开始“时来运转”。2020年突破千亿销售门槛，“三道红线”由“橙”转“黄”，商业文体板块计划分拆上市。

佳兆业近日的业绩发布会上，为上市公司提供现金流、巩固“深圳—北京双总部战略”，成为了此次交易的关键动力。

过去几年间，依靠深圳旧改起家的佳兆业成于大湾区“困”也大湾区，去年新增权益土地面积占比中，大湾区占比63％，以北京、青岛为代表的环渤海仅占比1％。致力全国化布局多年，佳兆业或将凭借此次交易距离“双总部”战略更近一步。

佳兆业欲巩固“双总部”战略

对佳兆业而言，3月25日无疑是意义非凡的一天。当天集团连发三份公告，一份2020年年报披露销售额破千亿；一份交易公告显示游离上市平台之外多年的“最贵烂尾楼”即将并表；另一份供股公告考虑以配股融资的方式为此次交易提供资金。

长安8号的地理优势引人注目。位居北京CBD核心区，距离天安门仅7公里，占地2.68万平方米的综合体，囊括商务公寓、住宅、零售、酒店等多种业态。

2004年，项目第一任开发商北京王府世纪赶在土地全面“招拍挂”之前，以协议出让的方式拿下该宗70年产权用地并命名“耀辉国际城”。后续10年间，项目6易其主，4度更名，数次停工，先后经中国奥园、香港金利丰手中辗转，最终在2013年经郭英成家族斥资60亿元收入囊中。

彼时郭英成委托佳兆业以“代管代建”的形式介入项目开发，并于2014年将“长安8号”更名为“佳兆业广场”。

关于昔日长安8号的“烂尾”缘由，复杂的股权纠葛、投资投机行为等是业界的常见解读。财经评论员曾对比评价：“长安8号是典型的中国楼市投机泡沫的代表，也是坐等地价上升的一种投资误区。该项目每次易主都带有一种浓厚的倒腾思路。”

以“北京佳兆业广场”身份亮相的长安8号，早期没能摆脱迷茫。2014年年佳兆业陷入房源封盘、金融机构倒戈催债系列“黑天鹅”事件，项目一度停工。直到2019年引入商业管理品牌SKP-S才重回公众视野。

表外游离多年，长安8号已度过了漫长的投入改造周期。有媒体报道称，加上收购资金及内部改造建设，项目已投入逾100亿元。目前市场估值约186亿元。佳兆业此次收购价打了约七折。

根据集团公告，供股将为此次收购提供部分资金来源，佳兆业考虑实施每7股供1股的计划。按照佳兆业目前61.4亿股股本计算，将供股8.77亿股，现价折算约34亿港元。

3月25日业绩发布会上，佳兆业首席财务官吴建新明确回应，供股一方面能提升集团整体股本，有利于“三道红线”指标；另一方面，大股东也将借此机会同步参与供股，扩大持股。

时隔多年，这一资产终于要被注入佳兆业上市公司体系内。集团交易公告中，董事会为此次收购赋予了鲜明的战略意义——此次收购对公司在北京的扩充具有重大意义，能够促进公司“深圳—北京双总部”战略；与此同时，耀辉国际城项目位于北京中央商务区，拥有周边顶级设施及豪华景观花园，黄金地段和优质物业将进一步提升公司的品牌形象及声誉。

“目前佳兆业的投资发展战略之一就是加大对核心区域、核心城市的投资力度，现在佳兆业在上海陆家嘴、深圳中心区、广州天河区都有这种综合体优质资产，唯独北京还没有。”佳兆业董事局副主席麦帆在近日业绩发布会上进一步阐释，“这样不可复制的稀缺资产，我们希望把它装到上市公司，一方面是引领作用，也有助于京津冀协同发展品牌影响力，利于公司深化第二总部北京与周边市场的布局。”

业绩指标渐入佳境，“旧改王”欲摆脱“湾区依赖症”

对于依靠旧改发家的佳兆业而言，处置烂尾楼已是颇有心得。1999年将深圳烂尾的龙泉别墅改造成为“桂芳园”，成为其涉足房地产开发的第一个项目。后续发展过程中，先后将深圳市国资委对面的著名烂尾楼“子悦台”改造成为“佳兆业中心”，接手广州中诚广场项目完成改造租售，印证了佳兆业的“旧改王”人设。此次盘活长安8号，对其而言是一件擅长的事。

在佳兆业业务构成中，城市更新占据了相当的比重。2020年其城市更新项目占整体销售的三分之一，预计1至2年转化城市更新近420万平方米，逾2000亿元货值。

不过，尽管“旧改王”将湾区本土优势发挥到了极致，但在全国化布局上却反响平平。

早在2017年佳兆业便成立了北京区域，2020年10月宣布成立北京总部，开启“南北双总部”战略起点，实现战略扩张，助力深化全国布局。

多年下来，目前集团下设大湾区、长三角、环渤海、中部、西部等五大区域布局，大湾区供货及销售仍贡献了绝对占比，以北京、青岛为代表的环渤海区域布局相形见绌。

2020年集团1069亿元的合约销售额中，大湾区贡献了58％，环渤海占比11％；全年新增565万平方米权益土地面积，大湾区占比63％，环渤海占比1％。

记者梳理发现，目前佳兆业在北京、霸州、青岛等环渤海区域共有综合开发项目24个。2020年7月，继7年前以代管形式介入长安8号后，佳兆业终于再度“进京”，以12.6亿元代价竞得门头沟新城街区一宗居住用地。

事实上，除了开始巩固“双总部战略”，此次收购还将为佳兆业带来稳定现金流。

有业界人士士对此评价：“过去8年间，对致力于起死回生和降负债的佳兆业而言，耀辉国际城尚在投入改造阶段。想要在表内沉淀一部分资金做投资，本身不会为业绩指标添彩。”

几年下来，度过2014年“黑天鹅”危机、引来生命人寿驰援，重掌董事局，郭英成掌舵的佳兆业终于在今年渐入佳境，集团净负债率由2016年308％的高点降至两位数，“三道红线”由“橙”转“黄”。昔日的烂尾项目也经改造升级步入回报周期，注入上市平台成了一件水到渠成的事。

近日集团业绩会上，麦帆对此给予了明确注解：“这项目已落成，可以马上为集团带来现金流和当年的收入。目前出租情况也非常好，公寓类的，目前我们有一部分卖了，现在没卖的出租率也是95％。”

IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉中国房地产报记者：“当前节点将该优质资产注入上市平台，除了强化佳兆业的北京—深圳双总部战略，还可为上市公司增加核心城市优质物业的持有量，项目并表提升了上市公司的可持续发展能力，同时也提升了该物业的资产流动性，在目前市场流动性充裕而通胀预期强烈的情况下，属于较好的一项投资组合。”

3月25日的业绩发布会上，佳兆业作出2021年实现1300亿元销售额目标愿景，以及未来3年“至少50个项目完成转化供地”的3年行动计划，这在由昔日“北京最贵烂尾楼”摇身一变的“北京佳兆业广场”身上，或许将进一步变现和印证。