28日，在“2021中国第7届商办（产）行业峰会上，中经联盟土地金融专委会副主席李耀光表示，在中国内地和在中国香港发行的REITs，这里面主要还是以办公、零售、酒店三大业态为主。

目前来看，中国内地的不动产，如果想尝试做REITs，有四种途径，李耀光表示，第一种途径是去香港市场或者新加坡市场直接发行公募REITs，这种既能做商业也可以做基础设施；第二种是深交易所发行公募REITs，和商办有关系的产业园区；第三种，是过去五年里面发行比较活跃的就是各种类REITs，资产证券化化，只能作为一个类REITs和0.5版的东西参考。

李耀光接着说，最后一种，是住房租赁，人民银行在北京金融资产交易所做了一个住房交易的产业交易平台，有些大型开发商持有一些住房租赁专项地的项目尝试挂牌。但是实话来说没有用，因为没有流动性。

李耀光进一步分析称，大型商业地产REITs可以从四个方面来做准备，第一，是资产梳理和合规准备，即把资产筛出来，资产合不合规。所谓合规，不是说消防不来罚，公安不来检，而是相关的红线有没有踩，这些问题对商业地产梳理起来很难，但这一点是四点里面最简单的点。

第二，是资产重组和税务安排。资产包装REITs的过程当中，增值的土征税和所得税没有直接的优惠办法，所以这个基础之上只能靠资产重组，如果想为国家的税收做出贡献，所有的税全交没有问题，但是这个比例就是估值的40％以上，这个需要考虑，但也需要时间。

第三，是业务模式与组织架构，商办领域里面，除了临街商铺以外，大型商办遇到很麻烦的地方在于散售不好卖，一散售很难管，REITs好处在于整体管理，做完REITs后，原来的管理和组织架构都要管，对于大型开发商来讲，没有一两年时间是做不完的。

最后一点，是运营效率和管理提升，以后商办不是配建，运营很关键，不是卖完商办房就没事了，所以这几点得花足够多的时间准备，李耀光表示。