北京楼市陆肖肖摄

从2017年3月17日“史上最严”楼市调控政策（后简称“317”）以来，北京房价进入了下降通道，目前已有四年的时间。近期，市场有所回暖，但对于多数房子来说，都难以企及2017年的房价高度，部分区域的房价较最高峰时期降幅达到了20％以上，仅有部分学区房的价格回到了调控之前的水平。

房价普降

2017年3月17日，北京市发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，首套房认定实行“认房又认贷”，二套房的首付比例提升，暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款，这一政策被业内称为“史上最严”的楼市调控。这也是近年来对北京房地产市场影响最大的政策，北京市场甚至可以以此作为分水岭。

房山良乡区域一位资深房地产从业者告诉《华夏时报》记者，“北京这几年的房价变动太大了，目前良乡的房价跟2017年的最高点相比，两居室大概降了100万，降幅在25％左右。现在和去年相比呢，两居室要贵10-20万元。”

但北京各区域房价分化一直存在，不同于一般商品房的普降，北京最“扛跌”的要数学区房，上地区域的经纪人小邓告诉《华夏时报》记者，“这边学区房的价格要比2017年调控之前还要高一点，大概涨了5％-8％，而且在严查经营贷流入楼市之后，近期学区房的成交量也没有下降，3月份有一天仅上地片区就成交了5套房子。”

谈到2017年新政出台前北京楼市的火热，地产从业人员更是有深切的体会，那也是经纪人的“黄金时代”。北京资深二手房经纪人李江（化名）告诉《华夏时报》记者，“那时候一个经纪人一个月成交量在六七单左右，基本上带客户就能成，大家都在抢房子，谁先约到业主谁就能成交。如果客户说再考虑考虑，再回来房子可能就没了，或者业主会再临时提价十万，那都是很正常的事情，现在跟那时候比差远了。”

至于2017年出台的317政策的调控效果，专家告诉记者，从房价、地价以及北京市场未来的整体预期三个维度看，过去四年北京整体调控政策成效卓著。单从北京市场整体的平均房价看，2015年、2016年及2017年三年期间的均价涨幅分别为20.50％、27.70％及19.60％，这几年也是北京房价整体涨幅斜率最为陡峭的几年，但从2017年新政出台后，房价平均涨幅出现了明显放缓的态势。

李震分析，针对需求侧政策执行力度不放松的同时，北京也针对供给侧进行针对性的调控，土地供给上增大了共有产权房、限竞房的占比，其中限竞房作为过去两年市场供应的重头，为稳定市场起到了积极的作用。

合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，北京近四年房价保持总体平稳，依靠的是长效调控机制的作用，当前市场上主要是以自住需求为主，对于投资和投机需求产生了明显的遏制效果。

专家：未来不具备大涨条件

严控经营贷进入楼市，成为近期市场监管的重点。2月20日，北京银保监局同人民银行营业管理部联合发文称，防范个人经营贷违规流入房地产市场，要求银行有针对性地加强个人经营性贷款业务全流程管理。银行签订个人经营性贷款合同时，应设定针对信贷资金违规流入房地产市场等各类不诚信行为的约束性或惩罚性条款，并充分提示借款人。

文件还明确，针对一些中介机构违规帮助客户获取经营贷的问题，文件要求银行加强对第三方机构合作贷款业务的合规管理力度，如审核发现为借款人违规获得个人经营性贷款提供“过桥”资金、以“空壳公司”包装借款人资质等行为的中介机构，应立刻终止业务合作，并将相关线索上报监管部门。

对于北京近期严查的市场违规行为，郭毅指出，监管严格之后楼市需求端明显减弱，购房者更加理性和谨慎了，对于楼市的预期形成了明显的影响。李震也认为，相较于上海、深圳来说，北京楼市不算太高的温度，主要体现在存量房市场的成交新高，以及西城、海淀学区房房价抬头。包括严查违规资金、严查中介自媒体恶意炒作在内的监管行为，一定程度上起到了市场降温的作用。

那么未来北京房价走势如何呢？李震分析，以目前“房住不炒”，以及稳地价、稳房价、稳预期的政策调控思路看，未来北京房地产市场不具备大涨的空间。但需要关注的是，房子作为一种商品，其价格是以需求带来的交易为依托，人口是衡量房地产市场的一个长期性指标，以一线城市所具备的人口虹吸能力，北京房价也不具备急跌的土壤。

郭毅也认为，从北京调控收紧的动作来看，房价肯定不会大涨，但随着城市功能的提升，房价的适度上涨是正常且合理的，市场小幅度升温是可以预期的，但不会回到2017年初那样盲目暴涨的状态，未来楼市调控政策可能会补充一些漏洞，更严格的限购限贷政策出台的可能性不大了。