近日，中指研究院发布《2月长租公寓市场月报》。2月，租赁土地市场整体有所降温，租赁相关用地成交面积较上月有较大幅度下降，共成交15宗/25.2万㎡。

本期看点

政策动向：深圳、北京、上海、广州四个一线城市均出台政策规范长租市场的经营活动，尤其突出对住房租金的严格监管；厦门出台政策允许商业办公项目变更为租赁住房项目，扩大租赁住房的供给；宁波发布《宁波市中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金管理办法（试行）》，培育市场。

市场概况：2月，租赁土地市场整体有所降温，租赁相关用地成交面积较上月有较大幅度下降，共成交15宗/25.2万㎡。上海成交1宗自持地块，总自持面积为11.42万㎡；北京成交1宗自持地块，总自持面积为6.05万㎡；杭州、青岛、福州成交地块中自持面积分别为5.4万㎡、2.16万㎡和0.15万㎡。

企业动态：安歆集团发布5.0产品；荣盛发展30亿元住房租赁公司债券已获深交所通过。

一、政策动向

1、深圳：发布《关于开展住房租赁资金监管的通知》和《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》的征求意见稿

2月1日，深圳市住房与建设局发布了《关于开展住房租赁资金监管的通知》和《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》的征求意见稿，对住房租赁市场进行调控。

《关于开展住房租赁资金监管的通知》的主要内容

开立银行专户：开立专户、签订监管协议、专户备案与变更、专户公示；

实施租赁资金监管：监管银行监管超过4个月部分的资金、监管与风险提示、租赁信息推送与资金监管、监管资金的释放、资金监管解除、银行保函提供；

规范住房租金贷款：约束“租金贷”、明确“租金贷”要求；

加强监督管理：职责分工、住房租赁资金监管各方义务、住房租赁企业责任、监管银行责任、虚假材料责任。

《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》的主要内容

多渠道增加租赁住房供应：落实租赁住房用地供应、创新租赁住房用地供应与建设模式、推进存量房屋改造租赁住房；

加大住房租赁支持力度：落实租赁税收优惠政策、加大住房公积金对住房租赁支持力度、优化财政支持政策、提供住房租赁金融支持、大力推进公共服务均等化、执行居民水电气价格标准；

建立城中村住房规模化租赁改造工作机制：落实城中村租赁住房安全排查、合理确定城中村住房规模化租赁改造范围、加强城中村住房规模化租赁改造引导；

完善房屋基础信息和租赁合同管理：完善全市房屋信息基础数据库、拓展市租赁平台功能、推行租赁合同网签备案、推进住房租赁信息共享；

规范行业主体及其租赁行为：严格主体登记备案管理、健全企业信息公示制度、实行住房租赁资金监管、建立住房租赁行业诚信管理制度、加强违法查处和联合惩戒；

强化保障措施：建立健全部门协同联动机制、充分发挥基层组织和行业协会作用、加强住房租赁市场风险监测和信息发布。

点评与启示：

全面保障市场，突出租金监管。深圳此次发布了两个政策的征求意见，分别在整体和房屋租金两个方面提出下一步的政策思路。比较突出的是深圳对住房租金监管做了单独的意见咨询，也反映出了深圳市住建局对房屋租赁的资金重视。此外，深圳市在保障供给上也单独提出要建立城中村住房规模化租赁改造工作机制，作为土地供给较为稀缺的一线城市，深圳需要更加充分利用已有的资源来增加租赁住房的供给。

2、北京：关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知

2月2日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，规范住房租赁企业经营活动，促进住房租赁市场健康平稳发展。

规范经营主体与合同文本：企业在开展住房租赁业务前，应报送开业信息和从业人员名单，应当使用本市住房城乡建设部门和市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本；

严格规范租金相关事项：预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配，收取的押金数额不得超过1个月租金，机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业；

纠纷调解：北京房地产中介行业协会应当建立纠纷调解机制，调解住房租赁企业和当事人纠纷；

违规处罚：企业存在违法违规行为较多的提示谨慎选择；情节严重的警示重大风险；

支持专业化、规模化住房租赁企业：住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。

点评与启示：

严控资金池。北京此次出台的政策最引人注目的地方就是其对住房租赁企业资金池的管控。“住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金”，这对租金的数额上限做了明确的要求。同时，进行放贷的机构也不能将租金贷款拨付到租赁企业，在多角度堵住了企业不合规资金池的来源。囤积资金池不应该作为企业的经营方针，北京的政策也不是一刀切，而是主动引爆不合规的企业，引导市场中的经营者合法合规，采取长效的经营方针。

3、上海：《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》

2月4日，上海市住房城乡建设管理委等十部门发布《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，维护住房租赁市场秩序，保障租房群众合法权益，促进住房租赁市场平稳健康发展。

加强住房租赁市场主体、租赁房源信息发布、住房租赁合同网签备案管理；加强住房租赁交易服务管理，主要禁止住房租赁机构强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金；

加强住房租赁交易资金监管：主要要求住房租赁经营机构开立全市唯一的住房租赁资金监管账户；

其他保障方面：加强租赁房屋安全管理、加强住房租赁公共服务平台建设、严厉打击住房租赁市场乱象、加强住房租赁管理制度保障。

点评与启示：

全方位规范住房租赁市场。实施意见一共在九个方面对市场做了规范，针对租赁市场的不规范和有待发展的地方都进行了相应的规范。同时，突出了对住房租金的监管。一方面设立监管账户，一方面禁止强迫或诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金。在租金贷方面，“确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下”。多维度的监管仍然是稳字当头，民生为重，努力贯彻好“人民城市人民建，人民城市为人民”的理念。

4、广州：《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》

2月19日，广州市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》，促进住房租赁市场健康发展，保护当事人合法权益。

加强从业主体管理：依法办理市场主体登记和从业人员信息维护；

加强房源信息管理：取得房源代码后方可对外发布房源信息；

加强租赁资金监管：唯一账户监管，限制长租短付；

加强租赁合同管理：鼓励使用住房和城乡建设、市场监管部门发布的租赁合同示范文本；

落实网络平台责任、规范租赁服务、保障房屋安全、落实纠纷调处机制。

点评与启示：

灵活但严格的租金管理。广州此次下发的意见征求通告，整体上和其他城市对租赁市场的监管方式较为类似，都是着眼于从业主体、从业人员、房租租金、租赁合同等方面，但是广州在房屋租金的监管上更为灵活。“未经房屋业主书面同意，住房租赁企业收取承租人的租金周期不得长于向出租人支付租金的周期；经房屋业主书面同意的，住房租赁企业尚未支付给房屋业主的租金纳入监管”，原则上，房屋租赁企业收取租金的周期是和其支付出租人的周期是匹配的，而不是采用统一上限的方式。同时，即使经过业主书面同意，租赁企业相较于支付给出租人租金之外预收的部分，也需要纳入监管，堵住了租赁企业聚集资金池的源头。

5、厦门：《厦门市商业办公项目变更为租赁住房项目管理暂行办法》

2月7日，厦门市自然资源和规划局发布《厦门市商业办公项目变更为租赁住房项目管理暂行办法》，加快化解商业办公用房库存，扩大租赁住房来源。

适用范围：以出让方式取得的国有建设用地中含有商业（不含住宅项目配建的商业）、办公用途的项目；

重点应符合条件：需暂停或取消已获取的预售许可证；已征求利害关系人意见；按宗地、子地块或幢、层相对独立空间申请；土地设定抵押权的，应取得抵押权人同意用途变更的书面意见；申请时点剩余土地使用年限不少于8年；

不予变更的情形：应依法征收或收回国有建设用地使用权的；申请人处于人民法院认定“失信被执行人”期间内的；已纳入政府收储用地计划范围的；原用地按总部办公政策供地的；存在其他情形依法不予变更的。

点评与启示：

增加供给。厦门此次发布的暂行办法，允许商业、办公用途的项目改为住房租赁用地，一方面盘活了过剩的非住宅地块和项目，一方面增加了住房租赁的供给。较为特殊的是，“申请时点剩余土地使用年限不少于8年”，此举旨在保障租赁用地的长期供给，有利于长效保障机制的构建。

6、宁波：《宁波市中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金管理办法（试行）》

2月23日，宁波市住房和城乡建设局、宁波市财政局联合发文，出台《宁波市中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金管理办法（试行）》，加快培育和发展住房租赁市场，推动房地产市场平稳健康发展。

支持租赁房源筹集建设：对配套完善的新建租赁社区按住房建筑面积给予1000元/平方米奖补，对其他新建类项目给予800元/平方米奖补；

扶持专业化租赁机构：对规范运营管理的规模化住房租赁企业，按租赁住房建筑面积40元/平方米·年且不高于1200元/套（间）的标准予以运营管理奖补；

支持住房信息平台建设：租赁信息等平台建设通过政府采购方式，按实际中标价及相关合同支付；

支持住房租赁相关工作：住房租赁市场发展基础性及应用性研究、造价咨询、专家评审、跟踪审计等支持租赁住房发展等相关工作应实施政府采购的，按有关制度规定执行。

点评与启示：

培育市场。宁波在2020年成功入围第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，获得中央财政每年8亿元、三年24亿元的专项补助资金。增加供给、培育机构、规范化市场，是宁波的解题思路。住房租赁市场目前陷入了不良循环，因为经营不善而无法形成长效市场，因为缺乏长效市场而陷入经营困境。希望宁波提供的解体思路可以帮助住房租赁市场摆脱不良循环，走向稳健发展之路。

二、市场概况

1、土地：土地供给继续回温

2月，5个城市成交15宗自持用地，自持面积约25.17万㎡。自2016年11月首宗自持地块成交至2021年2月底，全国共计成交自持地块681宗，可供给租赁住房2205万㎡。

表：2月土地成交情况

数据来源：CREIS中指数据

①北京：2月共成交1宗自持地块

顺义新城第23街区新国展三期项目22-02-007-1、22-02-007-2地块简要分析：

数据来源：CREIS中指数据

点评与启示：

2月北京共成交1宗租赁相关地块，租赁面积为6.05万㎡，上图所示地块位于顺义区国展周边。地块位于北京市东北，位置相对较好，距离地铁花梨坎站不到2公里，交通出行相对方便；地块周围的配套设施较为齐全，有学校、商场等配套，可满足居民的生活需求。

②上海：2月共成交1宗自持地块

闵行区浦江镇浦江社区MHPO-1316单元01-01地块简要分析：

数据来源：CREIS中指数据

点评与启示：

2月上海共成交1宗自持地块，面积为11.42万㎡。上图所示地块位于闵行区。地块位于上海市南部，距离地铁联航站不足1公里，出行较为方便。目前周围的以商务产业园区为主，相应的生活配套设施也较为完善，同时在地块3公里内配有学校和医院，可保障长期的生活需求。

三、企业动态

1、安歆集团：发布5.0产品

近期，安歆集团发布了5.0产品。主要内容如下：

统一升级迭代：对旗下五大产品线八大品牌，统一进行升级与迭代。并会根据不同需求将迭代后的多条产品线进行合理整合，匹配多场景、多产品、多模式的综合企业住宿服务业态的发展需求；

创新升级，以人为本：在本次升级过程中，突出安全、美观、好用、耐用、私密这几个关键词，匹配住户的实际体验和需求。

点评与启示：

以人为本，落于细节。在居住条件的改善上，大部分场景会聚焦于改善型住房及以上的需求中，对于刚需类型的更重视价格端的比拼，而员工宿舍的居住条件改善，则更加不受重视。安歆集团此次发布的5.0产品，在多维度上针对员工宿舍进行了改善，在居住的便捷性、私密性、多样性等方面都有了很大的提高。希望今后员工宿舍的发展方向可以以此为范本，以人为本，落于细节。

2、荣盛发展：30亿元住房租赁公司债券已获深交所通过

2月4日，据深交所披露，荣盛发展2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券已获深交所通过。

拟发行金额：30亿；

期限：不超过5年；

主要用途：拟用于发行人住房租赁项目建设、住房租赁项目改建或升级等与住房租赁相关的投资，剩余部分用于补充公司营运资金；

主要项目：荣盛御府、G08江心洲、融锦园、檀越府等。

点评与启示：

在房屋租赁上或将发力。荣盛发展是以房地产开发为主营业务的企业，但同时一直注重多业务的协同发展，一方面是为了分散经营风险，另一方是为了在资本市场上有更丰富的融资题材。在其最新年报中，房屋租赁并未被划分为单独的一项业务，但其在十多个城市的子公司中都涵盖了房屋租赁的业务。此次以住房租赁为题材融资30亿，是其在该业务上一个较大的动作，未来或将继续在住房租赁上发力，促进其业务的多元化发展。

主笔分析师：胡晓梦