投资要点

2020 年 6 月 15 日，国家统计局公布 2020 年 1-5 月房地产市场运行情况：

商品房销售：楼市继续回暖，单月同比大幅回正

2020 年 1-5 月，全国商品房销售面积 48703 万方，同比-12.3%，降幅比 1—4 月份收窄 7.0pct；销售额 46269 亿，同比-10.6%，降幅比 1—4 月份收窄 8.0pct。单月看，5 月销售面积同比+9.7%，销售金额同比+14.0%，伴随经济活动步入正轨，一季度受疫情影响的购房需求开始持续释放，房地产销售 4-5 月持续回暖。当前货币环境宽松、楼市调控政策从紧有宽松空间，库存整体偏低，且受疫情影响，全年供货结构集中在下半年，预计三季度新盘供应较为充沛，若房价处在稳定区间内小幅波动，未来销量或较为乐观。

房企到位资金：融资端全方位改善

2020 年 1-5 月，房地产开发企业到位资金 62654 亿，同比-6.1%，降幅比 1—4 月份收窄 4.3pct。其中国内贷款 10703 亿，同比-0.5%；自筹资金 20106 亿，同比 0.8%；定金及预收款19479 亿，同比-13.0%；个人按揭贷款 10154 亿，同比-0.9%；5 月单月开发到位资金同比+10%，其中国内贷款+9.2%，自筹资金+14.0%，定金及预收款+6.7%，个人按揭贷款+15.0%。相比 4 月，5 月房企到位资金全方位改善。值得关注的是，自筹资金及个人按揭贷款当月同比分别+14.0%与+15.0%，分别代表房企外部融资渠道打通及内部融资保持畅通；在当前整体货币宽松利率下行的背景下，行业融资（开发贷、海外债、非银贷款等渠道）监管尚未放松，融资端进一步收紧概率不大，维持现有政策保持行业平稳是大概率事件。

土地市场：热度延续，成交溢价率略有降低但维持高位

2020 年 1-5 月，房地产开发企业土地购置面积 4752 万方，同比-8.1%，降幅比 1—4 月份收窄 3.9pct；土地成交价款 2429 亿，同比+7.1%，增速提高 0.2pct。5 月，土地市场成交溢价率总体略有降低但维持在高位。据 WIND 数据，5 月 100 大中城市土地成交溢价率为 14.84%，较 4 月下降 0.91pct； 其中一线、二线、三线城市溢价率分别为：15.23%、13.14%、17.55%，分别较 4 月上升 10.27pct、下降 1.82pct、下降 6.28pct。5 月土地市场维持 4 月的热度，主要原因有：重点房企有补库存诉求且在手现金相对充足，地方出让土地积极、推出不少优质高价地块，部分地区销售快速回暖提振信心等。展望后市，土地市场的热度与行业销售及资金面情况紧密挂钩，维持高热度需要有销售及融资端的持续支撑。

房地产开发投资：各项指标持续修复

　 2020 年 1-5 月，全国房地产开发投资 45920 亿，同比-0.3%，降幅比 1—4 月份收窄 3.0pct；施工面积 762628 万方，同比+2.3%，增速比 1—4 月份回落 0.2pct；房屋新开工面积 69533万方，同比-12.8%，降幅收窄 5.6pct；房屋竣工面积 23687 万方，同比-11.3%，降幅收窄 3.2pct。5 月复工率的进一步回升，及宽货币带来土地成交的高热度，让建安、新开工与土地成交等指标持续回暖有支撑，随着项目完全复工，叠加各地方陆续出台各项帮扶政策支持，我们判断房地产开发投资在二季度后，三季度大概率会维持缓慢修复的向上趋势。

投资建议：5 月行业各项指标继续回暖，均维持了良好的修复态势。当前，房地产板块估值处历史底部，回溯历史，估值底部对应基本面与政策的底部，现阶段行业基本面正持续修复，政策与货币环境均稳中有松，估值下行空间已较为有限，上行修复概率更高，建议积极把握当前板块估值修复期的投资机会。建议关注行业龙头：万科 A、保利地产、融创中国；优质一线：旭辉控股集团、华夏幸福、新城控股。