2020年3月17日第十七届中国房地产百强企业家峰会平行论坛之城市更新论坛于线上召开，房天下直播平台同步直播。论坛以“重塑运营思维拥抱有机更新”为主题，通过专家主题演讲和品牌企业经验案例分享，共同探讨新时期城市更新的“势”与“谋”。

中国人民大学城市更新研究中心主任秦虹女士、广东省三旧改造协会秘书长庾来顺先生聚焦“城市更新关键要素”和“广东旧改试点成就与启示”，将城市更新之“势”落脚到契合宜居宜业之城建设需求的有机更新之上。

六家城市更新品牌企业分别从城市产业再生、村集体经济转型、城市人文肌理等视角切入，回答了新时期企业城市更新运营之“谋”。

主题一

“势”——做好城市更新的行业之思

中国人民大学城市更新研究中心主任秦虹

城市更新是非常复杂的系统工程，需要政府、企业等共同协同和努力。从企业参与投资城市更新来讲，必须认真研究和运用好科技、产业、设计、资管四大要素。一是运用科技和拥抱科技产业，将科技注入城市更新（包括商业、办公业态的科技手段运用）提高效率，获得更高经济效益。二是城市更新不是简单对空间的更新，更重要的要与产业同步更新，包括产业的迭代、业态的升级两个方面。三是通过创意设计打造新形象、提升新功能，营造高品质的城市空间环境和有传承的文化特色，吸引企业、人才和提高坪效。四是资产管理是决定城市更新能否快速实现经济效益的重要方面，除了物质、环境完成更新之外，还需要通过卓有成效的“投、融、管、退”来实现资产价值的增值。通过有效的运营管理策略实现可预期的稳定现金流，实现较高的周期性溢价和运营管理溢价。

广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会秘书长庾来顺

广东三旧改造主要历经“试点→铺开→配套→快速提升”四大阶段。十年的探索取得了非凡的成就，在改造和节约土地的面积、带动投资和提高产出、推动产业转型升级、完善城市基础设施和公共服务的功能、保护与修缮人文历史建筑等方面成绩斐然。

广东三旧改造在全国也具有示范引领作用，给行业带来了很多新的启示：一、开启了利用存量土地的新时代。二、诞生了一个不同于房地产的新行业。三、创造了城市高质量发展的重要抓手。四、引领着传统房地产行业创新转型发展。

主题二

“谋”——做好城市更新的企业之力

佳兆业集团战略研究院院长、首席战略官刘策

首先讲“势”：房地产处于一个全新转折时代。从增量转向存量市场，大多区域已经进入到更新时代。从春秋进入到战国时代，市场从小而散向一些中度集中的方向发展，需要企业具备综合性的产业能力。

其次讲“谋”：包含政策、管理、人才和心态4个方面。城市更新受政策的影响是非常大的，属于一个资金消耗型的但是同时又是一个长周期的投资，管理也很重要。同时是一个新兴行业，人才稀缺。最后心态要从短周期投资到长周期的转换。

北京联东投资（集团）有限公司常务副总裁梁环宇

第一，城市更新的核心是产业，对于城市更新来说，产业的再生与复兴是绕不开的话题，没有产业城市会出现“空心化”的问题。

第二，中国工业经过多年的发展，工业土地消耗量大，造成了大量闲置的厂房和废旧工业用地，所以对于老旧工业区块的改造升级，是必须要面对的问题。尤其是一些区位较好的老旧工业地块本身就具有打造优质园区的基础条件。未来这一块的市场空间非常广阔，机会很多。

第三，考虑到当前部分工业土地存在较多的债权债务等遗留问题，改造的开发难度较大，对开发主体的运营能力和专业度都有较高要求。

第四，对于企业来讲，只有具备足够专业运营能力的企业才能驾驭这一市场领域。比如联东U谷凭借在产业园区领域的多年深耕经验，目前已深度参与了多个国内老旧工业项目的升级改造，积攒了丰富的实战经验。

总而言之，谁能够顺应产业发展规律，把握住区域产业新旧动能转换的契机，谁就能占得先机，赢得未来！

深圳卓越城市更新集团有限公司品牌部总经理陈若玲

卓越世纪中心是卓越第一个城市更新项目。于2006年奠基，2011年竣工，完成改造已近10年，是福田CBD首个“集约式”商务综合体。项目最大的特色在于无论前期的规划、设计建设阶段还是后期的运营阶段，都充分体现了卓越更新的“匠心精工”品质理念和前瞻性特点，是项目在今天依然领先市场的主要原因。

通过改造，项目提升了土地利用率，推动了区域产业和人口结构转型升级，增加了政府财政税收。改造后的卓越世纪中心入驻企业每年税收超10亿元。返还给皇岗村的2号楼——皇岗商务中心成为深圳村集体股份中净资产价值最高的物业之一，2018年单栋租金收入超过2亿元。皇岗村一举成为深圳村集体经济转型发展的典范。

卓越世纪中心是典型的采用“政府引导市场运作”城市更新模式的旧改案例。成功的市场化运作为深圳城市更新行业发展提供了示范。整个项目改造最终实现了政府、企业、业主、社会的多方共赢。

天恒集团地产运营事业部总经理周兴

1、人文环境、历史环境是城市更新中重要的环节，城市更新既要具有前瞻性，也要和这个城市历史发展保持一脉相承。在理解整个城市发展脉络的基础上，引入对环境冲击小，且具有可持续发展的产业，即时空感机会；同时在核心区做城市更新要敢于留白。

2、郊区的城市更新需要构建完整的生态圈，天恒采用整合的方式将其他与天恒产业（教育、科创、商业等产业）互补的伙伴引入，构建完整的区域生态产业链和生态圈，使整个区域城市更新变得有序、可执行。

俊发集团战略投资中心总经理李炜

俊发集团成立21年来，做了43个城市更新项目，改造面积达1600多万方，总安置3万多户，实现零投诉、零上访、零强拆的“三零”奇迹，这个数字背后就是城市更新的俊发模式。俊发在城市更新中始终遵循三满意原则——群众满意、政府满意和企业盈利。

首先让群众满意，俊发的驻村队在项目获取之前会进驻到村子、旧厂里，通过长时间的群众诉求收集，找到诉求最大公约数，在政府政策红线内，给群众最满意的赔付标准。其次是政府满意，政府的需求既有经济收益，也有城市风貌改善、配套建设、增加就业等，这与俊发城市更新理念一致，我们建设了很多公园、引进优质教育资源，甚至招商引资。最后，我们严格把控拆建比、拆赔率、房屋属性等指标，夯实数字做到有的放矢，实现企业盈利。俊发的城市更新，实现社会效益、经济效益和生态文明效益的“三效合一”。

中海新城营销策划部经理段建乐

北辛安城市更新项目，是北京最大的棚户区改造项目、长安街沿线最后一个棚改项目，面对中央“疏解非首都功能”要求及26000名百姓对美好生活的向往，城市更新迫在眉睫。

2014年起，中海地产与石景山区政府联袂，为北辛安全面赋能，聚焦民生改善、产业升级、环境提升：筑就北京安置房示范样本，老百姓“原地圆梦”；打造集TOD高端商务服务区、高端住宅、综合换乘、购物休闲等为一体的“中海科技金融城”。

北辛安城市更新项目，被业内称为“首都老城区转型升级复兴之作”，呈现出“大-快-好-精-广-新-承-升”八大特点：体量大，更新速度快，安置房建设品质精，蓝图铺设广，城市升级理念新，传承城市记忆，以“新城市促进旧情怀，新经济促进新人文”；站位提升，以现代科技金融服务业、新型科技产业、体育和文化传媒产业为主导打造魅力新城，再现城市芳华。

中指研究院调查事业部运营总监吴建钦先生

城市要持续保持好的状态就需要通过不断更新进行维持。目前，城市运营商已日益成为城市更新的重要参与者，过程中需要系统重塑经济功能、社会功能、人文功能、生态功能等，才能让相关主体满意。这就要求运营主体具备一系列的能力体系。在进行了大量案例、调研访谈后，我们发现，优秀的城市更新实施主体均在规划定位、政策研究、拆迁推进、设计建设、招商运营、资金平衡六个方面拥有较强能力。此外，还能从组织力、文化力、品牌力三个方面形成城市更新实施的理念体系、行为操守和公民信任。未来，城市更新运营主体的能力将快速进化，不同企业能力也将进一步分化。城市更新企业需要构建起既有显性硬实力，又有隐性软实力的能力体系。