事件

深圳市住房和建设局发布《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》，《措施》中提到，允许房地产企业视疫情防控情况现场开盘、开放线下售楼处；为缓解企业短期资金压力，申请预售的商品房项目，不再要求提交项目资本金余额证明。具备房地产开发一级资质的企业，在保证工程质量、工程进度、建筑工程款等项目相关费用按期足额支付前提下，可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%。增加居住用地供应等。

核心观点

春节过后，市场对于政策面的预期经历三个阶段，当前出现一定分歧：2月在中共中央政治局会议指出要加大宏观政策调节力度、保持稳健的货币政策灵活适度，使得市场对于政策放松的预期增强。继而，2月上海、浙江、西安、无锡、南昌、杭州等多个省市密集推出了房地产支持政策，主要集中在在土地端，意在减轻房企经营层面的现金流压力，市场对于政策放宽的预期进一步升温。3月，河南驻马店首付降低政策、广州“取消公寓限购”等政策被叫停，市场对于政策面的走向产生分歧。

一线城市政策变动表明，在中央“房住不炒”的背景下，地方“因城施策”依然弹性较大。此次深圳政策调整虽然未涉及到需求端，但对房企经营进一步松绑，较此前的地方政策更进一步。深圳作为一线城市，其政策变动一向具有风向标的作用。深圳此举表明，在国际宏观经济不确定性增加的情况下，中央虽未直接在需求端进行强刺激，但对于地方“因城施策”的容忍度提升，未来地方可能有更多政策出台，房地产将继续扮演经济“压舱石”的角色。

全年土地市场投资力度加大，销售前低后高。3月以来，美国、澳大利亚、马来西亚等国先后降息，全球降息预期升温。在宽松的流动性下，地产供需两端均能受益，近期房企直接融资、间接融资规模均有明显提升且融资成本快速下降。短期在疫情影响下，销售依然低迷，但随着购房成本的下降，下半年销售反弹力度或高于预期。

投资建议与投资标的

一线城市政策改变表明，受全球宏观经济不确定性影响，在“房住不炒”的大背景下，地方“因城施策”依然具有较大的空间，房地产将继续扮演经济“压舱石”的角色。在宽松的流动性下，地产供需两端均能收益，房企融资成本下降，土地市场投资率先回暖，销售也会随着复工进度而改善，下半年销售反弹力度或高于预期。标的上聚焦布局广泛、融资端具有优势的龙头公司，推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、金地集团(600383，增持)；业绩具有弹性、公司治理优秀的潜力公司，推荐融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、中南建设(000961，买入)。同时我们仍看好物管龙头全年的超额收益，推荐保利物业(06049，买入)，建议关注碧桂园服务(06098，未评级)、招商积余(001914，未评级)、永升生活服务(01995，未评级)。