2019年南昌楼市有明显市场转迹，上半年土地、楼市交易双热，下半年土地、楼市均有趋冷势头，购房者买房行为日益谨慎。各大楼盘销售表现分化严重，热盘持续遥遥领先，品牌打底、概念营销讲故事的方式越来越盛行，简单粗暴的降价促销已不足以打动购房者。

2019年，在“房住不炒”的政策基调下，各地“因城施策”促进房地产市场平稳发展。2019年南昌楼市整体平稳，在“金三银四”、“金九银十”的特别节点上，市场有所上扬，而下半年成交则呈现稳中走低态势。

政策·限购持续三限房监管力度加强

三限房新政：新增摇号选房

2019年8月5日，南昌市房管局发布了《关于进一步规范市区“三限房”销售行为的通知》的通知（以下简称《通知》），该《通知》对南昌市“三限房”销售行为进行了进一步规范。要求，除商品房销售规定要求的公示内容外，应增加公示《摇号选房方案》、《住房公积金贷款项目准入预审告知书》、当期所有可售房源情况(套数、户型、面积、价格)、当期申购登记开始时间及截止时间(登记时限不少于10日)、“三限房申购”登记平台网址二维码等信息。根据申购人数情况，分别按以下两种方式进行摇号:①当申购人数多于或等于当期销售户型房源数时，采取人房对应摇号方式。②当申购人数少于当期销售户型房源数时，采取顺序号的摇号方式。

购房人不得组织众筹买房

2019年10月31日，为保障购房人的知情权、选择权，减少售后纠纷，江西省住建厅发布通知，要求房地产开发企业等机构，在销售大厅显著位置及指定网站公示商品房销售价格有效时间，并警示购房人不得组织众筹购房、企业不得采取售后包租方式售房等信息。根据《关于进一步规范商品房销售信息公示及售前告知行为的通知》，房地产开发企业或委托中介机构销售新建商品房的，应在商品房销售大厅显著位置及市、县住房城乡建设（房管）部门指定的网站，集中公示公共配套说明、地下车位租售方案、销售价格有效时间等信息。江西要求相关机构设立警示栏，明确警示购房人：房地产开发企业、中介机构不得为购房人垫付首付款，不得通过任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织众筹购房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售商品房，房地产开发企业采取“可无理由退房”方式销售的应明确退款时限，2019年12月1日以后核发商品房预售许可证的项目执行本通知。

图：2019年南昌主要政策一览表

城市规划·南昌“更新迭代”

南昌大都市圈规划出炉

大南昌都市圈包括南昌市、九江市和抚州市临川区、东乡区，宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶市的鄱阳县、余干县、万年县，含国家级新区赣江新区。

主要目标：到2022年，大都市圈发展的制度框架和规划、政策体系基本形成，南昌市、赣江新区和九江市、抚州市及周边县城同城化取得积极进展，规划对接、政策衔接实现重大突破，成本分担、利益共享机制基本形成并加快落地。

南昌东站高铁新区进入开发阶段

2019年10月30日，南昌市青山湖区将举行高铁新区“第一拆”，启动暨青山湖区26个重大重点项目启航仪式，代表着高铁新区正式进入开发建设阶段。

高铁东站目前核心区的规划已经初步敲定，核心区范围12k㎡，根据该片区的概念规划，未来东站新城将依托赣抚平原的区域生态本底和南昌城市东向发展趋势，以“青绿生境、智慧水城”为主题，从赣抚平原城乡发展格局、南昌城市空间发展趋势、高新站点周边发展规律为出发点，提出“生态延续、创新驱动、文化重铸”三大发展策略，塑造古今、中外交织的乐活人文生境。

南昌东站高铁新区进入开发阶段

2019年10月30日，南昌市青山湖区将举行高铁新区“第一拆”，启动暨青山湖区26个重大重点项目启航仪式，代表着高铁新区正式进入开发建设阶段。

高铁东站目前核心区的规划已经初步敲定，核心区范围12k㎡，根据该片区的概念规划，未来东站新城将依托赣抚平原的区域生态本底和南昌城市东向发展趋势，以“青绿生境、智慧水城”为主题，从赣抚平原城乡发展格局、南昌城市空间发展趋势、高新站点周边发展规律为出发点，提出“生态延续、创新驱动、文化重铸”三大发展策略，塑造古今、中外交织的乐活人文生境。

南昌城市一环全线基本贯通，二环、三环建设快速推

2019年8月30日，南昌“一环线”最后节点——昌航立交正式通车！

“一环”建成后，对交通压力起到了缓解的作用，串联了多个片区，优化城市空间布局，加速了各片区的融合发展。

2019年，还将启动沿江北大道、昌南大道改造、昌东大道快速路改造、解放东路改造等重大工程的开工，并谋划实施空港大道工程(莘洲大道——连接105国道和沿街北大道)、高新大道快速化改造及南延工程等，预计将在未来3-5年内将完成城市二环、三环的全面通车。

南昌市撤销湾里区将其行政区并入新建区并增设红谷滩区

2019年12月24日江西省人民政府：根据国务院《关于同意江西省调整南昌市部分行政区划的批复》（国函〔2019〕105号）精神，国务院已同意调整南昌市部分行政区划。具体内容如下：

1、撤销南昌市湾里区，将其行政区域并入南昌市新建区；

2、设立南昌市红谷滩区，将南昌市东湖区沙井街道、卫东街道和新建区生米镇划归红谷滩区管辖，以东湖区沙井街道、卫东街道和新建区生米镇的行政区域为红谷滩区的行政区域，红谷滩区人民政府驻沙井街道绿茵路669号。

图片来源：江西知识局

南昌土地·供需双降价格上涨

商办住用地供需同比下降成交楼面价上涨40.8%

图：2015-2019年南昌商办住用地供求价走势

图：2015-2019年南昌住宅用地供求价走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

尽管2019年商办住土地成交面积、成交金额出现缩水，但成交价格仍大幅上涨，达4637元/㎡，较2018年提升1343元/㎡；而住宅用地方面，地块宗数、成交面积大幅下跌，成交金额、价格上涨，随着下半年房企融资环境收紧，土地热度有明显降温，房企拿地谨慎。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

从区域上来看，2019年南昌县是住宅用地成交大户，总成交金额逼近90亿；其次是红谷滩区，总出让金达52.4亿元；第三是经开区，出让金为28.6亿元。

住宅用地完成供地计划的71%

图：2019年南昌市各区土地成交完成供地计划情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

住宅成交完成率方面，2019年住宅用地完成供地计划的71%，经开区，新建区完成全年计划，西湖区以及青云谱区完成率较低。

住宅用地成交排行榜联发居第一

图：2019年南昌市住宅用地成交总价TOP10数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2019年南昌住宅成交地块面积不大，单地块平均面积为11.56万㎡，平均金额6.07亿元，其中联发摘得高新艾溪湖地块总建筑面积最大，达26.53万㎡，总金额23.49亿。2019年南昌成交地块整体较小，未来大盘项目将越来越少。

图：2019年南昌市住宅用地成交楼面价TOP10数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2019年南昌高楼面价住宅用地多分布在红谷滩和青山湖区域，其中融创摘得青云谱地块，楼面价高达10638元/㎡，可谓2019年南昌市“最贵的地”；其次是新力&弘阳青山湖地块楼面价10411元/㎡；第三为阳光城西湖区地块楼面价9431元/㎡。

图：2019年南昌市住宅用地限价地块TOP10数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2019年南昌住宅用地高限价地块主要集中在红谷滩，新建区和青山湖，其中融创摘得红谷滩九龙湖地块，毛坯限价15850元/㎡，为最高限价地块；西湖区绳金塔地块毛坯限价15400元/㎡；新力&弘阳青山湖区地块限价15110元/㎡。从区域限价情况来看，红谷滩（九龙湖）最高现价达15850元/㎡，其次是西湖区15400元/㎡，青山湖排第三15110元/㎡。

南昌市商品住宅·供不应求价格稳中有升（不含南昌县）

商品住宅供应减少

图：2011-2019年南昌市商品住宅供求走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2019年南昌市商品住宅供应703万㎡，新建区，红谷滩（九龙湖）以及青云谱占比较大，同比去年下滑4.9%；成交757万㎡，与去年基本持平，继2016年以来，供需两端逐年下滑，今年逐步趋稳。

图：2011-2019年南昌市商品住宅成交金额、价格走势

2019年南昌市商品住宅成交907.53亿元，同比上涨17.5%，刷新2011年以来的成交记录；住宅成交均价12016元/m²，同比上涨16.7%

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2019年南昌市商品住宅销售价格最高的区域为东湖区，为19670元/m²（主要为苏宁檀悦项目），该区域内住宅用地成交数量少，新房在售项目稀缺性显著；其次为西湖区，销售价格为17361元/㎡；青云谱区和青山湖区销售价格均在13000元/㎡以上；主城区中仅湾里区、桑海不足万元。同比来看，2019年南昌市主城区均实现不同程度上涨，涨幅最大的为东湖区上涨32.1%，其次红谷滩区、湾里区，涨幅均超10%。

整体来看，2019年南昌市商品住宅成交主要来自于红谷滩（九龙湖），占比29%，新建区占比20%，经开区占比11%。

改善产品持续增长

图：2014-2019年南昌市主城区住宅成交面积结构数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2019年南昌市商品住宅各面积段中，120-144㎡以及100-120㎡面积段占比均增长2个百分点，合计占比66%，改善型户型面积段需求增长明显。100m²以下刚需型面积段与18年基本持平。

出清周期稳定在6.5个月左右

图：2016-2019年南昌市主城区商品住宅库存面积及出清周期数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

截止到2019年12月，南昌市商品住宅库存416.30万㎡，较年初降低了50万㎡，库存减少；出清周期6.8个月，较年初增加0.6个月，维持在健康水平区间。整体来看，南昌市主城区商品住宅去化水平也较为稳定，在供应大幅下跌的情况下，成交仍保持稳定。

房企·新力以绝对优势稳居南昌市场第一

图：2019年南昌市房企销售金额TOP10数据来源：中指监测，含南昌县

图：2019年南昌市房企销售面积TOP10数据来源：中指监测，含南昌县

2019年，南昌品牌房企继续领跑楼市，其中江西本土企业新力地产以145.27亿元绝对优势稳居第一；万科以78.58亿排名第二，绿地70.08以位列第三。从TOP10排行榜来看，新入榜的中奥地产表现抢眼，成为2019年南昌房企黑马代表。2020年，品牌效应将更加突出，房企在练好产品内功时，也更需要开展新方式新思维去营销，简单直接的降价优惠已不足以触动购房者，可持续性的主题式、概念式的人性化营销活动将成为抢夺购房者的新利器。

2020南昌楼市展望·量收价稳

2019年南昌楼市发展有明显转迹，市场有起有伏，成交相对平稳。在全国“住房不炒”的大基调之下，南昌房地产政策对“三限房”销售监管有收紧之势，预计2020年政策方面仍将以“稳”为主基调，或针对性的出台微调政策。而在此轮房地产周期中，南昌市场供应有所下调，但需求仍有一定的放量，预计2020年供求趋稳，受产品结构调整、土地成本上涨等影响，价格或将保持稳中有升态势。随着“三限房”项目的全面入市，2020年南昌市重点区域价差或将进一步缩小。房企在主打高性价比产品之余，做好品质、服务将成为新的销售增长突破口。