去年以来，随着金融监管增强、信贷紧缩，房企国内融资渠道收紧。2020年1月13日举行新闻发布会，银保监会指出要坚决抑制房地产金融化泡沫化，根据2019年房地产贷款增速同比下降3.3个百分点来看，未来国内房地产信贷规模可能仍趋保守。

在此背景下，房地产企业重点把握海外融资渠道。自2020年起至1月16号，国内房企在海外共发行16支债券，发债金额为56.45亿美元，平均融资成本为6.69%，平均期限为6.61年。

表1：2020.1.1-2020.1.16国内房企海外发债概况

从债券基本要素来看，截至目前房企发行的海外债期限以中长期为主，平均发行额度为3.53美元，发行总金额为56.45亿美元，超去年同期78.08%，占去年全年7.25%，发行规模较大；利率区间为3.375%-12.950%，平均融资成本为6.69%，与去年海外债的融资成本相比降低了1.43个百分点。从目前发行趋势来看，受美元债融资成本降低影响，海外债可能短期内迎来井喷。

根据Wind数据统计，2020年第一季度美元债到期偿还金额为110.75亿美元，占今年全年的33.27%，当前已经融资56.45亿元。根据去年发改委办公厅发布的778号文件，房企海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，可以推断房企开年以来已着手准备“借新偿旧”的债务置换工作。

从主体特征来看，发行海外债的上市企业去年销售业绩均在800亿之上，除碧桂园、融创等头部企业外，大部分为销售额在千亿上下、扩张速度较快的企业，对资金需求较大。

从主体风险来看，经中指企业风险评估系统测算，这些企业风险得分在7.0-8.5分之间，均位于行业中上游水平。其中8分以上属于“公司抗风险能力极强，处于行业领先地位”的低风险企业，7-8分属于“抗风险能力很强，处于行业优势地位”的较低风险企业。

表2：8-8.5（低风险）及7-8（较低风险）主要风险指标对比

低风险组主要为碧桂园、龙湖等头部企业，平均风险得分8.28，平均融资利率为5.20%，发行期限为7.84年。该组企业的特征为风险分布较为均匀，各项风险要素均得分较高，特别是土地布局方面，多分布于经济发展环境好、投资潜力高的一二线城市，区域环境优越，无论从土储规模还是土地价值上来看，均处于行业领先水平。财务风险方面，较强的销售能力保证了现金流的稳定性；充足的货币资金、较高的盈利能力与稳定的现金流，成为债务偿还的重要保障。整体而言，债务偿还风险处于较低水平。

以龙湖集团为例：

龙湖集团在中指发布的2019年销售排行榜中位列第十，本次发行的6.5亿美元票据，不仅进一步优化了公司负债结构与成本，更是龙湖历史上两种年期债券的最低利息，还刷新民营房企“最长年期”和“最低利率”双料纪录，已经基本拿到了如头部央企般“超值”的资金。

龙湖是国内唯一一家获得全部三大国际信用评级机构投资级评级的民营房企，此次融资吸引48亿美元超额7倍的认购订单，体现了国际债券市场对龙湖稳健性的认可。

财务方面，根据企业最新公告，龙湖集团2019年前三季度资产负债率由6月底的74.7%降至69.5%，流动比率由1.51升至1.67倍，现金资源599亿元，实现营业收入490.4亿元，除税后净利润95.91亿元，净利率接近20%。

根据中指企业风险系统评估，龙湖集团在资产结构、盈利能力、偿债能力等方面得分显著优于其他发债企业，印证了其获得长期低息融资的原因。

较低风险组主要由千亿规模企业构成，平均风险得分7.43，平均融资利率7.14%，发行期限5.75，与头部企业相比发债利率偏高、期限较短。从具体风险类型来看，土地布局、现金充足程度是造成风险上升的主要因素。本组企业处于上升期，19年拿地金额较上年上升95.91%，主要分布在具有一定发展潜力的二、三线城市，特别是长三角、珠三角地区。较快的拿地节奏一方面对现金流造成了一定的影响，另一方面融资需求上升，以提升现金充足程度，补充偿债来源。对本组企业来说，合理的布局、逐步上升的销售能力对未来现金回流提供了较强的保障，预期债务偿还风险较低。

总体来看，开年以来海外债发行的企业中，头部企业风险可控，偿债压力不大；海外融资成本低、期限长，是对企业融资渠道及额度的良好补充。对呈扩张趋势的千亿级企业来说，较快的拿地速度造成了一定的资金压力，需要外部融资以缓解偿债压力，未来需对其销售及资金回笼情况进行关注。

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