02老旧住宅、城中村及棚户区改造为重点

根据用地性质，城市更新可以分为老旧住宅改造、城中村改造、棚户区改造、工业用地旧改、商业用地更新、街道更新等类别，结合项目特点，通过城市更新修复并完善城市功能，改善城市环境，提升城市品质，也进一步促进企业的发展。如中海操盘的北辛安棚改项目位于长安街沿线，曾是首钢集团生活配套居住地，未来将被打造成“中海科技金融城”，规划建筑面积达到320万平米，集科技金融商务、高端住宅、综合换乘、购物休闲等多功能为一体，将成为北京城市更新的标杆性项目；万科实施的广州永庆坊街道更新，旧瓶装新酒，在保留原有文化的同时为项目引入现代理念，激发区域活力。

图：城市更新经典案例

03合作与深耕，房企持续布局城市更新领域

三大因素驱动房企参与城市更新。一方面一二线城市土地供应趋紧，城市更新是企业布局一二线城市的重要途径之一；另一方面由于开发周期长、需要协调的相关利益复杂，参与城市更新的门槛相对更高，能够锻炼房企综合开发能力，增强企业实力；还有，相比竞争激烈、地价较高的招拍挂拿地方式，具有城市更新操盘能力的房企会有一定竞争壁垒，城市更新的利润率一般会更高一些，提升公司业绩水平。

图：房企参与城市更新的原因

龙头房企与本土房企为市场参与主体。根据上市房企年报和业绩会信息，共有15家房企披露了城市更新参与情况，涉及城市更新建筑面积3亿多平。规模化参与城市更新的房企可以分为两类，一类是综合实力突出的龙头房企，如融创、恒大、万科，在品牌和融资能力上有一定优势；另一类是深耕本地的特色化房企，由于大湾区政策完善，这类企业主要为聚焦大湾区的粤系房企，如佳兆业、时代、花样年等。

表：上市房企城市更新参与情况数据来源：企业年报、业绩会

从布局来看，大湾区仍是城市更新主战场。恒大、佳兆业、龙光、花样年等绝大部分的旧改储备位于大湾区，其中佳兆业占比高达99%，60%位于深圳及广州；恒大在深圳的旧改占比在40%左右。此外，旭辉在太原摘牌250万方地块；富力集团除广州外，在太原、天津、郑州、西安、佛山、珠海等城市也有布局。

合作开发与区域深耕为主要方式。由于城市更新项目投入资金量大，开发周期长，对房企的资金实力形成较大考验，部分房企通过合作开发模式来降低资金占用，保障财务稳健性，如花样年深圳玉石新村旧改项目引资平安不动产，提前回流现金，进一步优化投资结构；同时，城市更新具有明显的区域差异性，房企倾向于区域深耕，如随着大湾区政策的完善，房企持续深耕大湾区，如佳兆业不断加大在大湾区的城市更新项目。

04总结

在政策支持和土地资源紧缺背景下，城市更新成为房企参与一二线房地产市场的重要途径之一，未来随着房地产市场的发展，房企通过城市更新进一步加大企业与城市发展的融合，焕发城市发展新动能。

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